Verwirkung des Mängelbeseitigungsanspruchs bei vorbehaltloser Mietzahlung über zehn Jahre

Der Erfüllungsanspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln ist verwirkt, wenn bei einem Zeitraum von zehn Jahren der volle Mietzins vorbehaltlos gezahlt wurde.

Die Einwendungen der Bekl. greifen nicht. Ihnen steht weder ein Minderungsrecht aus § 537 Abs. 1 BGB noch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) wegen Mängelbeseitigungsansprüchen aus § 536 BGB zu. [...]

Es entspricht gefestigter Rechtsansicht, daß ein Mieter Gewährleistungsrechte verliert, wenn er trotz längerer Kenntnis von Mängeln den Mietgebrauch fortsetzt und vorbehaltlos den vollen Mietzins zahlt, ohne Beanstandungen zu erheben (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 456 m. w. N.). Diese Grundsätze finden vorliegend Anwendung.

Die Bekl. hatten von den von ihnen behaupteten Mängeln aufgrund eines Sachverständigengutachtens bereits seit 1987 Kenntnis, aber dennoch erst im April 1997 eine Mietminderung und ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Kl. geltend gemacht. Zwischenzeitlich wurde der Mietzins vorbehaltlos ausgeglichen.

Ein Minderungsrecht ist auch nicht durch die Mieterhöhung zum 1. April 1997 - im Umfang der Erhöhung - wiederaufgelebt. Ein solches "Wiederaufleben" kommt zwar grundsätzlich in Betracht (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1994, 371; LG Potsdam, WuM 1997, 677), der Mieter muß sich jedoch dann unverzüglich die Minderung vorbehalten (LG Hamburg, WuM 1990, 148). Es ist aber nicht erkennbar, daß die Bekl. alsbald nach der Erhöhung wegen der behaupteten Mängel die Miete gemindert haben. Zwar ist eine Mietminderung in Höhe von 50 % angekündigt worden, die von den Bekl. geleisteten Mietzinszahlungen tragen dem aber in keiner Weise Rechnung. [wird ausgeführt] Erstmals im Januar 1999 ist eine Minderung des Mietzinses anhand der geleisteten Zahlung erkennbar, da der einbehaltene Betrag den Angaben des Berliner Mietervereins im Schreiben vom 14. Dezember 1998 entspricht. Eine Minderung war zu diesem Zeitpunkt aber ebenfalls bereits verwirkt, da das Versäumnisurteil zu diesem Zeitpunkt bereits lange zugestellt und rechtskräftig war.

Die Bekl. können infolge Zeitablaufs einredeweise auch nicht mehr einen Anspruch auf Mängelbeseitigung geltend machen. Für die zeitlichen Abläufe gelten insoweit die Ausführungen zur Minderung entsprechend. Konkrete Angaben der Bekl., wann zwischen 1987 und 1997 welche Mängel angezeigt worden sind, fehlen.

Es wird zwar überwiegend vertreten, daß der Mängelbeseitigungsanspruch aus § 536 BGB als Erfüllungsanspruch grundsätzlich nicht verwirkt werden kann (BayObLG, ZMR 1999, 616 mit zahlreichen Nachweisen zum Meinungsstand). Allerdings hat das LG Berlin (GE 1991, 989) zutreffend darauf hingewiesen, daß ein Untätigbleiben des Mieters nach Kenntnis des Mangels dazu führen kann, daß der mangelbehaftete Zustand der Wohnung zum vertragsmäßigen Zustand werden kann. Das Gericht meint, daß diese Voraussetzungen im Hinblick auf den Zeitablauf von ca. zehn Jahren gegeben sind.

Nach ständiger Rechtsprechung verliert der Mieter sein Mietminderungsrecht aus § 537 BGB, wenn er über einen längeren Zeitraum (ca. sechs Monate) den vollen Mietzins vorbehaltlos zahlt. Neben diesem Recht auf Mietminderung, das verlustig gehen kann, hat der Mieter bei Mietmängeln aber auch einen Erfüllungsanspruch, also einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln. Dieser Erfüllungsanspruch führt nach der herrschenden Rechtsprechung dazu, daß dem Mieter als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters zugebilligt wird. Also: Keine Miete, solange die Mängel nicht beseitigt sind. Allerdings kann auch ein solcher Erfüllungsanspruch nach allgemeinen Grundsätzen (§ 242 BGB) verwirkt sein, und zwar dann, wenn der Mieter sich über längere Zeit mit dem (mangelhaften) Zustand zufrieden gibt.

In einem vom Amtsgericht Spandau am 22. Oktober 1999 entschiedenen Fall hatten die vom Mieter behaupteten Mängel zehn Jahre lang bestanden, ohne daß der Mieter ernsthaft auf Beseitigung gedrängt hätte. Die Miete hatte er vorbehaltlos weitergezahlt. Damit war nach Auffassung des Gerichts auch ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht verwirkt.