Verwirkung des Anspruchs auf Unterlassung einer der Teilungserklärung zuwiderlaufenden Nutzung

Ein auf die Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung gerichteter Anspruch ist nicht durchsetzbar, wenn die Wohnungseigentümer jahrzehntelang mit der praktizierten Nutzung einverstanden waren und der Nutzer der Teileigentumseinheit sich darauf eingerichtet hat.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 1. Der von der Kl. - ohne Bezugnahme auf ein Vorbringen in den Tatsacheninstanzen - ergänzend hervorgehobene Umstand, dass sie bei dem Erwerb ihres Wohnungseigentums davon ausgegangen sei, die Teileigentumseinheit des Bekl. zu 1 dürfe nicht zum Betrieb einer Gaststätte genutzt werden, ist rechtlich unerheblich.

2 Die praktizierte Nutzung widerspricht der Teilungserklärung. Der hieraus grundsätzlich folgende Unterlassungsanspruch ist gegenüber den Bekl. jedoch nicht durchsetzbar, weil die Wohnungseigentümer einen solchen Anspruch seit Jahrzehnten nicht erhoben, sondern im Gegenteil zu erkennen gegeben haben, dass sie mit der Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 132 als Gaststätte einverstanden sind, und die Bekl. sich hierauf eingerichtet haben. Das schließt die von der Kl. erhobenen Ansprüche als verwirkt aus. Die Verwirkung ist Rechtsfolge tatsächlichen Verhaltens und tatsächlicher Umstände, die einer Eintragung in das Grundbuch nicht zugänglich sind.

3 2. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, den Gaststättenbetrieb durch unentgeltliche Überlassung einer Teilfläche des Gemeinschaftseigentums zu fördern, mag ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen haben und daher anfechtbar gewesen sein. Das berührt seine Wirksamkeit nicht. Eine Anfechtung ist nicht erfolgt.

Ein Wohnungseigentümer hat keinen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass ein anderer Eigentümer eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung seines Teileigentums künftig unterlässt, wenn die anderen Wohnungseigentümer jahrzehntelang mit der praktizierten Nutzung einverstanden waren und der Teileigentümer sich darauf eingerichtet hat.

Ein Wohnungseigentümer ver­langte Unterlassung der von den Bestimmungen der Teilungserklärung nicht gedeckten Nutzung eines Teileigentums zum Betrieb einer Gaststätte. Die übrigen Wohnungseigentümer hatten diese praktizierte Nutzung jahrzehntelang geduldet.

Der BGH nahm einen Unterlassungsanspruch an, weil die Nutzung der Teilungserklärung widersprach. Der Anspruch sei aber nicht durchsetzbar, weil verwirkt. Die anderen Wohnungseigentümer seien mit der Nutzung einverstanden gewesen, der nutzende Teileigentümer habe sich auch darauf eingerichtet.