Verwirkung, - der Kündigungsbefugnis

Verwirkung, - der Kündigungsbefugnis; Kündigungsrecht; Verwirkung des -s; Überlassung, unbefugte; Kündigung, fristlose

Das Recht zur fristlosen Kündigung sowie zur ordentlichen Kündigung aufgrund desselben Sachverhalts ist verwirkt, wenn der Vermieter die Kündigung nicht alsbald nach Kenntnis von den Kündigungsgründen erklärt.

Die Bekl. ist nicht zur Räumung und Herausgabe der mit Mietvertrag v. 11.2.1963 angemieteten Wohnung verpflichtet. Es kann dahinstehen, ob nach § 553 BGB ein Kündigungsgrund durch unbefugte Überlassung der Wohnung seitens der Bekl. an deren Ehemann nach erfolgtem Auszug der Bekl. vorliegt. Insbesondere kann auch dahinstehen, ob der Ehemann der Bekl. Mitmieter der Wohnung geworden ist, was eine unbefugte Nutzung der Wohnung naturgemäß ausschließen würde.

Die Kl. haben auf jeden Fall ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung aus § 553 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwirkt. Bei der Frage der Verwirkung einer Kündigungsbefugnis gelten im wesentlichen die allgemeinen Grundsätze. Allerdings liegt die besondere Betonung hier auf dem sog. Zeitmoment. Das rechtfertigt sich aus dem Gebot der Rechtssicherheit, welche einen Schwebezustand nicht verträgt. Daher muß gerade bei einer fristlosen Kündigung der Berechtigte alsbald nach Kenntnis von Kündigungsgründen von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 78 und 370, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., B 67). Nach längerem Schweigen kann eine Kündigung folglich in der Regel nicht mehr ausgesprochen werden, weil der spätere Ausspruch der Kündigung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstößt. Hierbei ist insbesondere zu beachten, daß aus dem Verhalten des Vermieters, der schwerwiegende Vertragsverstöße des Mieters zur Kenntnis nimmt und daraus über längere Zeit nicht die Konsequenz der eindeutigen Vertragsbeendigung zieht, gefolgert werden kann, daß die Fortsetzung der Vertragsbeziehungen von ihm nicht als unzumutbar empfunden wird, so daß der Mieter seinerseits auf den Fortbestand des Vertrages vertrauen darf. Unter Berücksichtigung dieser Bewertungskriterien haben die Kl. ein Kündigungsrecht wegen (etwaiger) unbefugter Überlassung der Wohnung durch die Bekl. an deren Ehemann verwirkt. Den Kl. war bereits seit Erhalt des Schreibens der Bekl. v. 29.2.1988 bekannt, daß die Wohnung zu diesem Zeitpunkt ausschließlich vom Ehemann der Bekl. bewohnt wurde. Das folgt zwingend aus dem Inhalt des Schreibens, in dem die Bekl. mitteilte, daß sie nicht mehr in Wohngemeinschaft mit ihrem Ehemann lebte, und der Angabe einer neuen Wohnungsanschrift der Bekl. im Briefeingang. Die Kl. sind auch von der Richtigkeit dieser neuen Anschrift ausgegangen. Sie haben den Vortrag der Bekl., das Antwortschreiben der Kl. v. 11.3.1988 sei dementsprechend auch an die neue Adresse gerichtet worden, nicht konkret bestritten. Auch das weitere Schreiben der Kl. v. 5.5.1988 weist im Briefkopf die neue Anschrift der Bekl. aus. Gegenüber diesen zwingenden Indizien ist der pauschale Vortrag der Kl., im Juli 1988 sei ihnen zugetragen worden, daß in der Wohnung nur noch der Ehemann der Bekl. wohnhaft sei, nicht geeignet, die Indizwirkung in Frage zu stellen und auszuräumen. Trotz ihrer Kenntnis seit Erhalt des Schreibens der Bekl. v. 29.2.1988, das heißt seit Anfang März 1988, haben die Kl. die alleinige Benutzung der Wohnung durch den Ehemann der Bekl. dieser gegenüber über einen längeren Zeitraum hinweg nicht gerügt. Erst mit Schreiben v. 16.8.1988 ist eine Abmahnung erfolgt. Somit haben die Kl. die alleinige Benutzung der Wohnung durch den Ehemann der Bekl. etwa fünfeinhalb Monate lang hingenommen, ohne eindeutige Konsequenzen aus einer (etwaigen) Vertragsverletzung der Bekl. zu ziehen. Unter diesen Umständen durfte die Bekl. darauf vertrauen, daß die Kl. die alleinige Benutzung der Wohnung durch deren Ehemann nicht als zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung ansahen. Das gilt nicht zuletzt auch deshalb, weil die Kl., wie ihr Schreiben v. 11.3.1988 zeigt, die Bekl. gerade nicht aus der Haftung des Mietvertrages entlassen wollten, es sei denn, die Wohnung würde "insgesamt" geräumt. Hinzu kommt ferner das spätere Schreiben der Kl. v. 5.5.1988, in dem die Kl. der Bekl. lediglich anraten, sie

agsverletzung ansahen. Das gilt nicht zuletzt auch deshalb, weil die Kl., wie ihr Schreiben v. 11.3.1988 zeigt, die Bekl. gerade nicht aus der Haftung des Mietvertrages entlassen wollten, es sei denn, die Wohnung würde "insgesamt" geräumt. Hinzu kommt ferner das spätere Schreiben der Kl. v. 5.5.1988, in dem die Kl. der Bekl. lediglich anraten, sie möge den Mietvertrag kündigen - ohne Hinweis darauf, daß die Kl. ihrerseits nicht gewillt seien, die alleinige Benutzung der Wohnung durch den Ehemann hinzunehmen und deshalb auch ihrerseits eine Kündigung ins Auge gefaßt hätten. Unter Berücksichtigung aller Umstände haben die Kl. das von ihnen geltend gemachte (etwaige) Recht zur Kündigung verwirkt. Das gilt sowohl für die im Schreiben der Kl. v. 6.10.1988 erklärte fristlose Kündigung als auch für die im gleichen Schreiben vorsorglich ausgesprochene fristgemäße Kündigung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Beide Kündigungen werden uneingeschränkt auf denselben Sachverhalt gestützt. Für eine unterschiedliche Beurteilung der Verwirkungsfrage besteht kein gerechtfertigter Grund. Soweit die Kl. vortragen, die Einrede der Verwirkung sei rechtsmißbräuchlich, da die Bekl. die Wohnung selbst überhaupt nicht benötige, die Bekl. möchte ihnen lediglich einen anderen Mieter aufzwingen, liegt diese Auffassung neben der Sache. Da die Kl. die von der Bekl. gewünschte Entlassung aus dem Mietvertrag abgelehnt haben, ist die Frage der Notwendigkeit rechtsunerheblich. Die Bekl. hat als selbstverständliche Konsequenz die sie als Mieterin belastenden Vertragsverpflichtungen zu tragen. Von der einseitigen Inanspruchnahme einer vorteilhaften Rechtsposition ohne praktische Notwendigkeit kann daher keine Rede sein. Die Behauptung über das "Aufzwingen" eines anderen Mieters ist nicht nachvollziehbar.