Verwirkung der Betriebskostennachforderung aus früherer Abrechnungsperiode

Der Vermieter, der über die Betriebskosten nicht in angemessener Zeit abrechnet, kann sich dem Einwand der Verwirkung ausgesetzt sehen, wenn über die folgenden Perioden abgerechnet wurde, so dass der Mieter darauf vertrauen durfte, dass die Vorschüsse die angefallenen Kosten für den nicht abgerechneten Zeitraum deckten.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision mit der Erwägung begründet, die im Streitfall aufgeworfene grundsätzliche Rechtsfrage - diese wird allerdings nicht näher beschrieben - sei durch § 556 Abs. 3 BGB n. F. nur für Wohnraummietverhältnisse erledigt, nicht aber für Gewerberaummietverhältnisse, für die § 556 Abs. 3 BGB n. F. nicht gelte. Diese Ausführungen weisen erkennbar keinen Bezug zum Streitfall auf. Der Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 Sätze 2 bis 6 BGB n. F. ist - was die Vorinstanzen zutreffend erkannt haben - schon deswegen nicht eröffnet, weil diese Vorschriften nur für Abrechnungszeiträume ab dem 1. September 2001 Geltung beanspruchen (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), zwischen den Parteien aber die Abrechnung von Nebenkosten für das Jahr 2000 im Streit steht. Außerdem handelt es sich vorliegend um ein Wohnraummietverhältnis; für dieses besteht aber schon nach Ansicht des Berufungsgerichts kein die Zulassung der Revision rechtfertigender Klärungsbedarf. Bei richtiger Betrachtung wirft der Rechtsstreit lediglich die Frage auf, ob der Kl. nach § 242 BGB an der Geltendmachung einer Nachforderung für den Abrechnungszeitraum 2000 gehindert ist. Die Beantwortung dieser Frage hängt aber von der - vorwiegend dem Tatrichter obliegenden - Würdigung der Einzelfallumstände ab und ist einer verallgemeinernden Betrachtungsweise nicht zugänglich.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

3 Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, steht der vom Kl. geltend gemachten Nachforderung für die Abrechnungsperiode 2000 in Höhe von 754,98 € der Einwand treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegen. Das Berufungsgericht hat sich zwar - anders als das Amtsgericht - nicht ausdrücklich mit dem Gesichtspunkt der Verwirkung befasst, sondern den Kl. nach § 242 BGB deswegen an der Durchsetzung seiner Forderung gehindert gesehen, weil diese bei vertragstreuem Verhalten des Kl. verjährt gewesen wäre. Dies ist jedoch unschädlich, denn nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts sind jedenfalls die Voraussetzungen der Verwirkung erfüllt.

4 a) Nach gefestigter Rechtsprechung des Senats kann sich ein Vermieter, der Nebenkosten nicht innerhalb einer angemessenen Zeit abrechnet, dem Einwand der Verwirkung (§ 242 BGB) ausgesetzt sehen, wenn er nicht geltend machen kann, dass er ohne eigenes Verschulden an der Abrechnung gehindert war (vgl. etwa BGHZ 113, 188, 196 f.; 91, 62, 71). Der Tatbestand der Verwirkung greift allerdings nur dann ein, wenn über das bloße Verstreichenlassen einer Abrechnungsfrist hinaus Umstände vorliegen, die für den Mieter einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGHZ 91, 62, aaO.; Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06 -, GE 2008, 534 [535] = NJW 2008, 1302, Tz. 13; vgl. ferner Senatsurteile vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82 -, GE 1984, 477 (Ls.) = NJW 1984, 1684, unter 2 c; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04 -, NJW-RR 2005, 1464, unter II 4; jeweils m. w. N.; GE 2005, 1183). Daher hindert allein die Tatsache, dass der Kl. die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 entgegen den mietvertraglichen Vereinbarungen (§ 7 Abs. 9 des Mietvertrages) nicht bis zum Ablauf des Monats September 2001 erteilt, sondern sie erst Ende Mai 2006 mit einer Verzögerung von nahezu fünf Jahren vorgenommen hat, noch nicht die Geltendmachung der sich hieraus ergebenden Nachforderungen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 -, GE 2007, 1686 [1687] = NJW 2008, 142, Tz. 20, m. w. N.).

5 b) Das Verhalten des Kl. erschöpft sich jedoch nicht in dem Verstreichenlassen der vertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist und in einem Untätigbleiben über mehrere Jahre hinweg. Vielmehr besteht im Streitfall die Besonderheit, dass der Kl. für die Abrechnungsperiode 2002 seinen Abrechnungspflichten nachgekommen ist, die sich dabei ergebende Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse anschließend gerichtlich geltend gemacht und für den nachfolgenden Zeitraum eine Anhebung der Vorauszahlungen durchgesetzt hat. Wenn die Vorinstanzen angesichts dieses Verhaltens des Vermieters zu der Einschätzung gelangt sind, die Bekl. habe im Jahr 2006 darauf vertrauen dürfen, die für das Jahr 2000 geleisteten Vorschüsse deckten die damals angefallenen Kosten, zumindest aber werde der Kl. keine Abrechnung für diesen Zeitraum mehr erteilen, hält sich dies im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen. [...]

Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt.

Nach § 556 BGB muss der Vermieter von Wohnraum über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen; tut er das nicht, ist grundsätzlich eine Nachforderung ausgeschlossen. Diese Vorschrift gilt nur für Abrechnungszeiträume ab dem 1. September 2001, und sie gilt auch nicht für Geschäftsraum. In diesen Fällen (Altabrechnungszeiträume und Gewerbemiete) kann aber Verwirkung nach § 242 BGB eingreifen - vor allem dann, wenn über Folgeperioden abgerechnet wurde.

Der Wohnraumvermieter hatte über die Betriebskosten für 2000 nicht abgerechnet; für das Jahr 2002 hatte er abgerechnet und die sich daraus ergebenden erhöhten Betriebskostenvorschüsse eingeklagt. Erst im Mai 2006 erhielt der Mieter die Abrechnung für das Jahr 2000.

Mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 meinte der Bundesgerichtshof, der vom Vermieter geltend gemachte Nachzahlungsanspruch sei verwirkt. Der Vermieter habe hier nicht nur die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist verstreichen lassen, sondern habe darüber hinaus auch einen Vertrauenstatbestand für den Mieter geschaffen, indem er für das Jahr 2002 seiner Abrechnungspflicht nachgekommen sei. Aufgrund dieser "Besonderheit" habe der Mieter annehmen dürfen, dass die Betriebskostenvorschüsse, die für das Jahr 2000 geleistet worden seien, ausgereicht hätten.