Verwirkung der Betriebskostennachforderung

Der Vermieter verwirkt seinen Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung, wenn er erst ein Jahr nach vorheriger Rücknahme der entsprechenden Klage den Anspruch erneut geltend macht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf die restliche Nachzahlung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2009.

Es kann dahinstehen, ob der geltend gemachte Anspruch ursprünglich bestand, denn jedenfalls ist er verwirkt, § 242 BGB.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde.

Seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, muss längere Zeit verstrichen sein (sog. Zeitmoment). Die erforderliche Zeitspanne richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind vor allem Art und Bedeutung des Anspruchs, die Intensität des vom Berechtigten geschaffenen Vertrauenstatbestandes und das Ausmaß der Schutzbedürftigkeit des Verpflichteten. Ein Verhalten, das einem konkludenten Verzicht nahe kommt, mindert die erforderliche Zeitdauer, so z. B. die widerspruchslose Hinnahme einer Zurückweisung des Anspruchs (Palandt, 73. Auflage, Rn. 93 zu § 242 BGB). Dabei ist zwar zu berücksichtigen, dass kurze Verjährungsfristen (hier 3 Jahre), wenn überhaupt, nur ausnahmsweise die Bejahung einer Verwirkung rechtfertigen. Anders kann es allerdings bei einem Verhalten des Gläubigers liegen, das einem stillschweigenden Verzicht nahe kommt, oder bei einem sonst besonderen Vertrauenstatbestand.

Eine solche Ausnahme ist hier gegeben. Indem die Kl. die Klage in dem Verfahren 216 C 18/12, in welchem derselbe Anspruch schon einmal geltend gemacht worden war, im Termin am 13.11.2012 auf entsprechenden Hinweis des Gerichts zurückgenommen hat, hat sie einen besonders starken Vertrauenstatbestand (sog. Umstandsmoment) geschaffen, der einem Verzicht sehr nahe kommt. Auch wenn eine Klagerücknahme die Kl.seite prozessual nicht hindert, den Anspruch erneut geltend zu machen, darf die Bekl.seite doch in aller Regel davon ausgehen, dass sich die Kl.seite der Ansicht des Gerichts gebeugt hat und den Anspruch nicht noch einmal geltend machen wird. Der Kl.seite mag zuzubilligen sein, die Rechtsauffassung des Gerichts binnen einer kurzen Überlegungsfrist überprüfen und entscheiden zu dürfen, ob die Klage erneut erhoben wird, was dann aber auch zeitnah geschehen muss. Hier hat die Kl. jedoch über ein Jahr gewartet und den Mahnbescheidsantrag am letzten Tag der Verjährungsfrist (31.12.2013) eingereicht. Hiermit musste die Bekl. nicht im Ansatz rechnen.

Der Vermieter verwirkt seinen Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung, wenn er erst über ein Jahr nach vorheriger Rücknahme der entsprechenden Klage den Anspruch erneut geltend macht.

Der Vermieter nahm die Klage auf Nachzahlung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2009 im Termin am 13. November 2012 auf Anraten des Gerichts zurück, machte jedoch dann den Nachforderungsanspruch mit dem über ein Jahr später am 31. Dezember 2013 eingereichten Mahnbescheidsantrag erneut geltend.

Das AG Charlottenburg wies die Klage ab, weil es den Anspruch für verwirkt hielt. Denn der Vermieter habe durch die Klagerücknahme einen besonders starken Vertrauenstatbestand geschaffen, der einem Verzicht sehr nahe komme. Zwar sei dem Vermieter zuzubilligen, binnen einer kurzen Überlegungsfrist zu prüfen, ob die zurückgenommene Nachzahlungsklage erneut erhoben werde. Der Mieter habe jedoch nicht damit zu rechnen brauchen, dass der Vermieter über ein Jahr warten würde und den Mahnbescheidsantrag erst am letzten Tag der Verjährungsfrist einreichen werde.

Der Entscheidung kann nicht zugestimmt werden. Die Forderung aus einer fristgemäß erteilten Betriebskostenabrechnung kann zwar verwirkt sein, wenn sie erst längere Zeit nach der Abrechnung gerichtlich geltend gemacht worden ist, ohne dass der Vermieter Bemühungen unternommen hat, seine Forderungen vorher außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen (BGH, Hinweisbeschluss vom 21. Februar 2012, VIII ZR 146/11, GE 2012, 823). Hier aber hatte der Vermieter bereits seine Nachforderung geltend gemacht. Allein die Rücknahme der Klage auf Hinweis des Gerichts kann keinen Vertrauenstatbestand begründen, zumal – wie das AG richtig sieht – dies einer erneuten Klage nicht entgegensteht. Der Verzicht oder die Verwirkung von Nebenkosten ist im Übrigen nur anzunehmen, wenn ein unzweideutiges Verhalten des Vermieters auf Abstandnahme von den Forderungen schließen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Oktober 2008, I-24 U 84/08, ZMR 2009, 844): Wenn aber schon die Rücknahme keinen Vertrauenstatbestand begründet, ist nicht nachvollziehbar, warum die dem Vermieter vom AG zugebilligte Überlegungsfrist für die erneute gerichtliche Geltendmachung verkürzt worden sein sollte. Der Vermieter kann vielmehr auch noch kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist den Anspruch geltend machen.

Gleichwohl ist dem Vermieter anzuraten, nach einer Klagerücknahme nicht allzu lange mit der erneuten gerichtlichen Geltendmachung zu warten.