Verwirkung einer verspäteten Betriebskostennachforderung

Bei der Verwirkung eines Anspruchs auf Betriebskostennachforderung in einem Gewerberaummietverhältnis gibt die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung Maß für das Zeitmoment, nicht die Verjährungsfrist.

A. Der Kl. als ehemaliger Mieter begehrt nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses der Parteien die Rückzahlung seiner geleisteten Kaution, die Bekl. als vormalige Vermieterin hat - neben anderen unstreitigen Forderungen - mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 die Aufrechnung erklärt und macht diese im Übrigen im Wege der Widerklage geltend. […]

Die Bekl. meint, das Amtsgericht habe die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2016 zu Unrecht für verwirkt gehalten. Das Zeitmoment sei schon deshalb nicht verwirklicht, weil der Kl. hätte Abrechnung verlangen können und dieser Anspruch noch nicht verjährt gewesen sei. Auch am Umstandsmoment fehle es. Es sei allenfalls dann verwirklicht, wenn eine Abrechnung zugestellt worden sei, dann aber jahrelang nicht geltend gemacht werde, oder aber dem Vertragspartner in irgendeiner Art und Weise zur Kenntnis gereicht werde, dass der Anspruch nicht verfolgt werde. Vorliegend sei hingegen nie über die ausstehende Abrechnung kommuniziert worden. […]

B. Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.

I. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 6.3.2023 Bezug genommen. Dort hatte die Kammer ausgeführt:

„Ein Recht ist verwirkt, wenn es der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre („Zeitmoment“), und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde („Umstandsmoment“). Das Amtsgericht hat sowohl die Umstände, wonach das Zeitmoment vorgelegen hat, als auch die Umstände zur Begründung des Umstandsmoments zu Recht bejaht.

1. Das Amtsgericht hat für das Zeitmoment zutreffend darauf abgestellt, dass die Kl. erst zweieinhalb Jahre nach Eintritt der Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016 erhalten hat. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist für das Zeitmoment nicht auf die Verjährung des Abrechnungsanspruchs des Mieters abzustellen, sondern auf die Einjahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, innerhalb derer der Vermieter abzurechnen hat. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen einen Wohnungsmieter; damit soll eine schnelle Abrechnung der Betriebskosten erreicht und ein Streit über viele Jahre zurückliegende Betriebskosten vermieden werden. Um einen solchen Nachzahlungsanspruch geht es vorliegend, nicht um einen Anspruch des Mieters auf Erstattung von Überzahlungen, der ggf. mit seinem Abrechnungsanspruch vorbereitet werden soll.

Zwar handelt es sich vorliegend nicht um ein Wohnraummietverhältnis, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB bestimmt aber auch die Auslegung von Gewerbemietverträgen hinsichtlich einer Abrechnungspflicht des Vermieters und wurde vorliegend sogar ausdrücklich vereinbart. Der Zweck der Frist ist derselbe wie bei Wohnraummietverhältnissen. Auch wenn eine Fristversäumung bei Gewerbemietverträgen nicht als Ausschlussfrist sanktioniert ist, hat sie im vorliegenden Zusammenhang doch Bedeutung für die Bestimmung des Zeitmoments bei der Verwirkung.

2. Das Umstandsmoment ist zu bejahen, wenn die Gegenpartei tatsächlich darauf vertraut hat und bei verständiger Würdigung aller Umstände darauf vertrauen durfte, der Berechtigte wolle und werde sein Recht nicht mehr geltend machen. Die verspätete Inanspruchnahme muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls als eine mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Belastung erscheinen.

Hier verfängt der Einwand der Bekl. nicht, eine Kommunikation der Parteien über den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum habe nicht stattgefunden, weshalb das Umstandsmoment nicht verwirklicht sein könne. Es ist vielmehr ein starkes Signal, wenn ein Gläubiger alle möglichen ihm zustehenden Forderungen thematisiert, nicht hingegen, wie vorliegend, eine bereits erstellte Betriebskostenabrechnung. Dies geschah bzw. unterblieb im Zusammenhang mit der Rückforderung der Kaution durch den Kl., die regelmäßig Anlass für eine Bestandsaufnahme und Abrechnung aller einem Vermieter zustehenden Gegenforderungen ist.

Den Entscheidungsgründen ist überdies zu entnehmen, dass das Amtsgericht das Umstandsmoment gerade nicht alleine darauf gestützt hat, dass die Parteien die Betriebskosten des Jahres 2016 und 2017 nicht thematisiert haben. Es hat ohne Beanstandung weitere Umstände zur Begründung herangezogen, die ein Bestehen des Umstandsmoments im konkreten Einzelfall begründen. Insoweit wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen.“

II. Die hierzu erfolgte Stellungnahme der Bekl. rechtfertigt eine andere Entscheidung nicht, sondern gibt lediglich zu folgender ergänzenden Begründung Anlass:

Für die Bemessung des Zeitmoments sind die Umstände des Einzelfalls wesentlich; bedeutsam kann insbesondere die Art des Anspruchs sein (vgl. Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 242 Rn. 93). Wie bereits im Hinweisbeschluss ausgeführt, dient die Abrechnungspflicht der schnellen Klärung der auf den Mieter entfallenden Betriebskosten. Die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung gibt Maß für das Zeitmoment, nicht die Verjährungsfrist und schon gar nicht die für den Mieter hinsichtlich des Abrechnungsanspruchs geltende Verjährungsfrist. Es kommt allein auf die Rechte und Pflichten des Vermieters an, weil es um seinen Nachforderungsanspruch geht. Die Bekl. hat dem Kl. die Abrechnung für 2016 erst ca. 2 1/2 Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist zukommen lassen. Sie hat also noch zweieinhalbmal so lange zugewartet, wie sie eigentlich an Zeit für die Abrechnung zur Verfügung hatte.

Soweit die Bekl. gegen die Verwirklichung des Umstandsmoments einwendet, dass eine Kautionsabrechnung nur hinsichtlich solcher Forderungen erfolgen könne, die bekannt seien, greift das schon deshalb nicht durch, als die Abrechnung nach den unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts bereits seit Februar 2018 erstellt und nur nicht an den Kl. versendet war. Auch ohne dies wäre aber entscheidend darauf abzustellen, dass durch die Kautionsabrechnung die berechtigte Erwartung geweckt wurde, die Bekl. habe sich ihrer Forderungen umfassend versichert. Wenn die Abrechnung noch nicht erstellt gewesen wäre, hätte die Bekl. einen Teil der Kaution im Hinblick auf eine mögliche Nachforderung zurückhalten oder einen Vorbehalt erklären können.

Die Geltendmachung eines Anspruchs kann gegen Treu und Glauben verstoßen, wofür der bloße Zeitablauf nicht ausreicht. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die eine Verwirkung rechtfertigen.

Nach Beendigung des Geschäftsraummietverhältnisses verlangte der Mieter seine Kaution zurück; die Vermieterin rechnete mit einer Nachforderung aus einer verspäteten Betriebskostenabrechnung auf. Das Amtsgericht hielt den Anspruch der Vermieterin für verwirkt; die Vermieterin begründete ihre Berufung u. a. damit, dass es am Umstandsmoment für die Verwirkung fehle.

Das Landgericht Krefeld wies die Berufung zurück. Die Mieterin habe erst zweieinhalb Jahre nach Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs die Betriebskostenabrechnung erhalten, und damit erheblich verspätet. Auch wenn die Jahresfrist für Nachforderungsansprüche nach § 556 Abs. 3 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse gelte, treffe der Zweck der kurzen Abrechnungsfrist auch auf Geschäftsraummietverhältnisse zu und habe Bedeutung für die Bestimmung des Zeitmoments bei der Verwirkung. Auch das Umstandsmoment liege vor, denn die Betriebskostenabrechnung für den fraglichen Zeitraum habe zum Zeitpunkt der Kautionsabrechnung schon vorgelegen und sei nur nicht an den Kläger versandt worden.

Das Landgericht meint, das Zeitmoment für die Verwirkung sei erfüllt, weil es nicht darauf ankomme, wann ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Abrechnung verjährt, sondern in welcher Frist der Vermieter Nachforderungen geltend machen könne. Das ist im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (GE 2011, 128). Dass das Umstandsmoment, wie vom Landgericht angenommen, vorlag, ist allerdings zweifelhaft.

Das Amtsgericht hatte, so der Beschluss des LG, „weitere Umstände“ für die Annahme der Verwirkung herangezogen. Um welche es sich dabei handelte, wird im Beschluss nicht wiedergegeben. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (seit NJW 1957, 1358) im Anschluss an die Rechtsprechung des Reichsgerichts muss zur Annahme der Verwirkung die verspätete Geltendmachung eine für den Schuldner mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Härte bedeuten, wobei von besonderer Bedeutung ist, ob der Verpflichtete sich hierauf eingerichtet hat („Vertrauensdisposition“). Für den Fall einer Betriebskostennachforderung ist das vom BGH in einem Einzelfall verneint worden (NJW 1984, 1684), weil der Gesichtspunkt der Verwirkung auf Ausnahmefälle zu beschränken ist. Über das bloße Verstreichen der Abrechnungsfrist hinaus müssen Umstände vorliegen, die den Schluss darauf zulassen, der Vermieter wolle keine Ansprüche mehr geltend machen. Einen solchen Vertrauenstatbestand hat der BGH in einem Fall angenommen, in dem über mehrere Jahre vom Vermieter abgerechnet und die Vorauszahlungen angehoben wurden und erst später der Mieter für eine frühere Periode die Abrechnung erhielt (GE 2010, 197).

Ob in dem vom Landgericht Krefeld entschiedenen Fall ein solcher Vertrauenstatbestand für den Mieter geschaffen wurde, der die Geltendmachung des Anspruchs durch die Vermieterin als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, ist unklar. Das Landgericht erwähnt eine „Kautionsabrechnung“, also des Vermieters, in der kein Vorbehalt für eine weitere Forderung erklärt wurde. Bei einer zu erwartenden Betriebskostennachforderung ist der Vermieter dazu berechtigt (BGH, GE 2006, 510); ob er nach Treu und Glauben dazu auch verpflichtet ist, kann man unterschiedlich beurteilen.