Verwirkung des Anspruchs auf erhöhte Nutzungsentschädigung

Zur Verwirkung des Anspruchs auf erhöhte Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1, 2. Alt. BGB), wenn diese mehr als drei Jahre nach der Kündigungserklärung und in Höhe von 260 % der vertraglich vereinbarten Miete geltend gemacht wird, die zuvor während des Räumungsprozesses laufend weitergezahlt worden ist.

Die Kl. verlangt von den Bekl. Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) für eine 155,52 m2 große Mietwohnung, die die Bekl. zum 28.2.2017 geräumt herausgegeben haben. Die im streitgegenständlichen Zeitraum geschuldete und gezahlte Monatsmiete belief sich (netto/kalt) auf 773,86 €. Die Kl. berechnet die ihr zustehende Entschädigung auf 2.021,89 €. Den Differenzbetrag von monatlich 1.248,03 € macht sie seit einer am 11.7.2014 ausgesprochenen Kündigung geltend. Die Bekl. waren in einem Vorprozess zur Räumung und Herausgabe bis 30.4.2016 (Räumungsfrist) verurteilt worden. Bis einschließlich 28.2.2017 beziffert die Kl. ihre auch mit der Berufung verfolgte Klageforderung in Höhe von 39.494,11 €. Das AG hat die Zahlungsklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kl. stehe der geltend gemachte Anspruch aus § 546a Abs. 1 2. Alternative BGB nicht zu, weil sie den Anspruch erst nach Rückgabe der Wohnung geltend gemacht habe. Zwar sei zugunsten des Vermieters von vornherein ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete gegeben, welcher auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden könne. Diesen habe die Kl. aber bis zur Rückgabe der Wohnung laufend mit der Vereinnahmung der Vertragsmiete geltend gemacht und realisiert. Soweit ein Vermieter darüber hinaus den Neuvermietungspreis (Marktmiete) geltend machen wolle, sei dies aus verfassungsrechtlichen Gründen von einer vorherigen Ankündigung abhängig.

Der Anspruch oberhalb des sich aus § 546a Abs. 1 1. Alternative BGB ergebenden Betrages sei auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Mietsache nach der Rückgabe längere Zeit keiner weiteren Nutzung zuführe, sondern sie dem Markt vorenthalte. Dies sei vorliegend nach den getroffenen Feststellungen der Fall. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme sei das Gericht im Übrigen davon überzeugt, dass eine über die Vertragsmiete von 4,98 €/m2 hinausgehende Marktmiete für die streitgegenständliche Wohnung ohne durchgreifende Maßnahmen zur Sanierung und Modernisierung während der streitigen Zeit nicht erzielbar gewesen sei. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

1. Die Kl. stützt ihre Klage auf die Vorschrift in § 546a BGB. Diese Norm beinhaltet nach ihrem Wortlaut dann eine Undeutlichkeit, wenn der Vermieter eine höhere Nutzungsentschädigung verlangt, als sie der zuletzt vereinbarten Miete entspricht. Mit der Formulierung in § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB, wonach die Miete verlangt werden kann, „… die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist …“, bleibt unbeantwortet, für welche Zeitpunkte und aus welchen Werten der letztlich geschuldete Betrag ermittelt werden muss.

Zuzugeben ist der Kl., dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung VIII ZR 17/16 vom 18.1.2017 (GE 217, 221 = NJW 2017, 1022 ff.) ausgesprochen hat, maßgeblich sei nicht die aus dem Recht der Mieterhöhung bekannte „ortsübliche Vergleichsmiete“, sondern eine Marktmiete, verstanden als die bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsübliche Miete.

Zu dieser Einschätzung gelangt die Entscheidung, obwohl in der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553) ausführlich angesprochen wird, dem Vermieter solle anstelle der (niedrigeren) vereinbarten Miete ohne weitere Umschweife der Rückgriff auf eine ortsüblich höhere Miete eröffnet werden, und dabei in der Gesetzesbegründung durchgehend explizit der Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ verwendet wird. Es ließe sich daher ebenso erwägen, dass eine noch weit oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelte Marktmiete (nur) auf der Grundlage einer konkreten Schadensfeststellung als ersatzfähige Position des Vermieters nach Maßgabe von § 546a Abs. 2 BGB anzuerkennen ist, also als ggf. eingetretener „weiterer Schaden“, der einen entsprechend konkreten Nachweis für die Haftung nach Grund und Höhe voraussetzt.

Auch die dagegenstehende Annahme, mit § 546a BGB wolle der Gesetzgeber zusätzlichen Druck auf den früheren Mieter ausüben, die geschuldete Rückgabe zu vollziehen (BGH aaO.), kommt gerade im Wohnraummietrecht nur mit den erheblichen Einschränkungen aus § 571 BGB zum Ausdruck. Diese Norm kann als starker Hinweis auf den Wunsch des Gesetzgebers erscheinen, bei einem Streit über die Wirksamkeit von Kündigungen und das Bestehen von Räumungsansprüchen nur ein begrenztes Risiko für den Wohnraummieter entstehen zu lassen, um sicherzustellen, dass der Mieter von seinen Schutzrechten Gebrauch machen kann (z. B. §§ 574 BGB, 721, 794a ZPO). Sowohl auf materieller Ebene (also bei Kündigungsvoraussetzungen) wie auch im Bereich der prozessualen Begründung von weiterem zeitlichen Aufschub (z. B. Räumungsfristen) erscheint eine hinreichend sichere Prognose über die gerichtliche Entscheidung wegen der Vielzahl der zu berücksichtigenden Faktoren regelmäßig nicht möglich, weshalb der Gesetzgeber das Haftungsrisiko in diesem Kontext absichtsvoll vermindert hat (vgl. Blank/Börstinghaus, Rz. 1 zu § 571 BGB m.w.N.).

§ 571 BGB ist anlässlich der Neufassung im Zuge der Mietrechtsreform aus den früher einheitlich formulierten Regelungen in § 557 BGB a. F. hervorgegangen, der auch die Regelung des heutigen § 546a BGB im Kern einschloss. Gerade in Konstellationen wie der hier vorliegenden, in der nämlich keine vom Mieter erklärte Kündigung, sondern stattdessen ihm mehrfach gewährte Räumungsfristen (vgl. § 571 Abs. 2 BGB) zu beurteilen sind, ist dem Gesetz jedenfalls die Absicht einer gewissen Limitierung der mit einem Räumungsprozess verbundenen wirtschaftlichen Risiken zu entnehmen. Dies dürfte eine genaue und inhaltlich überzeugende Abgrenzung erforderlich machen zwischen einerseits den von § 546a Abs. 1 BGB erfassten Ansprüchen, gegenüber andererseits den (nur) nach Maßgabe des § 546a Abs. 2 BGB in Verbindung mit den limitierenden Regelungen in § 571 BGB geschuldeten Positionen. Es erscheint keineswegs ausgeschlossen, dass der Gesetzgeber mit der mehrfachen Verwendung des Begriffs der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ in der Gesetzesbegründung genau diese zum Maßstab einer quasi voraussetzungslosen Fortschreibung der vertraglichen Verhältnisse machen wollte. Diese tritt schließlich im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache abstrakt und ohne weitere tatsächliche Voraussetzungen ein; § 546a Abs. 1 BGB ließe sich also möglicherweise als Fortschreibung dessen verstehen, wovon das (gekündigte) Mietverhältnis ohnehin wirtschaftlich geprägt war, nämlich die vereinbarte Miete ggf. maßvoll verschärft durch die aus § 558 BGB herzuleitenden Vergleichsbeträge. Alle darüber hinausgehenden Positionen könnten demgegenüber als Gegenstand (allein) einer vertraglichen Haftung aufzufassen sein, die zur Erzielung der mit § 571 BGB intendierten Effekte den Wohnraummieter womöglich gerade nicht einschränkungslos treffen soll.

Eine anderslautende Grenzziehung zwischen den verschuldensunabhängig nach § 546a Abs. 1 BGB auflaufenden Beträgen und den nur bei Vorliegen eines Schadensersatzanspruchs drohenden weiteren Schäden enthält auch die vorliegende höchstrichterliche Rechtsprechung bisher nicht.

Der in § 571 BGB gerade für Wohnraummietverhältnisse zu beachtende Schutz würde jedenfalls bei einer einschränkungslosen Berücksichtigung des Neuvermietungspreises gerade in dem wichtigsten und häufigsten Fall einer Anwendung von § 546a BGB leerlaufen, nämlich bei einer drastisch gestiegenen Miethöhe, die über mehrere Jahre eines Räumungsrechtsstreits hinweg zu einer wirtschaftlich bedrohlichen Gesamthöhe anwächst.

Im hier vorliegenden Einzelfall bedarf es aber keiner abschließenden Entscheidung, ob die von der Kl. begehrte Entschädigung nur auf der (von der Kl. nicht konkret dargelegten) Grundlage eines Schadensersatzanspruchs und damit zugleich unter Anwendung der §§ 546a Abs. 2, 571 BGB begründet wäre, oder ob sie - wie die Kl. meint - schon von § 546a Abs. 1 BGB erfasst ist. Auch im letzteren Falle ist die Klage unbegründet, weil der Anspruch der Kl. angesichts ihrer Vorgehensweise besonders in dem Vorprozess der Parteien als verwirkt anzusehen ist.

2. Auch wenn die Kammer der Kl. darin folgen würde, ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe einer Marktmiete (also der geltend gemachten 13 €/m2) könne - entgegen den Annahmen des Amtsgerichts - grundsätzlich ohne eine vorherige Ankündigung geltend gemacht werden, wäre die Kl. vorliegend gehindert, einen solchen Anspruch durchzusetzen. Denn in dem hier zu beurteilenden Fall liegen Umstände sowohl auf zeitlicher als auch inhaltlicher Ebene vor, welche eine Berufung der Kl. auf einen etwaigen Anspruch auf erhöhte Nutzungsentschädigung wegen Verwirkung (§ 242 BGB) ausgeschlossen erscheinen lassen.

Das in § 242 BGB verankerte Prinzip von Treu und Glauben bildet eine allen Rechten immanente Inhaltsbegrenzung (BGH, Urteil vom 16.2.2005, IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619). Der Verstoß gegen dieses Prinzip ist im Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 25.5.2011, IV ZR 191/09, NJW 2011, 3149 m.w.N.). Welche Anforderungen sich aus diesem im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur mit Hilfe einer umfassenden Bewertung der gesamten Fallumstände entschieden werden, wobei die Interessen aller an einem bestimmten Rechtsverhältnis Beteiligten zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 12.7.2016, XI ZR 501/15, NJW 2016, 3518). Die danach hier vorgenommene Gesamtschau ergibt vorliegend einen Ausschluss der Kl. mit der Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche. Im Einzelnen:

Eine Rechtsausübung kann unzulässig sein, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick hierauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (BGH, Urteil vom 7.5.2014, IV ZR 76/11, NJW 2014, 2646). Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Die Annahme einer Verwirkung setzt neben einem Zeitmoment das Vorliegen besonderer, ein Vertrauen des Verpflichteten in die Nichtgeltendmachung des Rechtes begründender Umstände voraus (BGH, Urteil vom 12.7.2016, aaO.). Beides ist vorliegend gegeben.

Der Anspruch auf (erhöhte) Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB stand der Kl. grundsätzlich für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zu. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg im Vorprozess (Urteil vom 8.12.2015 - 4 C 317/14 -) ist das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis „jedenfalls“ durch fristgemäße Kündigung vom 8. Mai 2014 gemäß §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 573c BGB zum 31. Januar 2015 beendet worden. Nachdem die Kl. sich auf die noch davor liegende fristlose Kündigung vom 11.7.2014 beruft, ist der Zeitpunkt Ende Januar 2015 bereits der späteste Zeitpunkt, an welchen für die Beurteilung des Zeitmomentes anzuknüpfen ist (vgl. Mansel, in: Jauernig, BGB, 17. Aufl. 2018, § 242 Rn. 59). Ihren jetzt verfolgten Zahlungsanspruch wegen einer erhöhten Nutzungsentschädigung hat die Kl. erstmals mit der hier streitgegenständlichen Klage vom 29. Dezember 2017 geltend gemacht. Seit dem (spätest gelegenen) Ende des Mietverhältnisses waren zu dieser Zeit bereits annähernd drei volle Jahre verstrichen.

In dieser Zeit seit Januar 2015 hatten die Parteien vor dem Amtsgericht Tempelhof- Kreuzberg den genannten Vorprozess geführt. Die Räumungsfrist des Amtsgerichts hatte (wie eingangs festgestellt) zu den Ausführungen der Beschwerdekammer im Beschluss vom 8. Januar 2016 - 65 T 4/16 - geführt, wonach insbesondere die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung einen tragenden Grund für die beibehaltene Räumungsfrist darstellte. Bereits diese Erwägung hätte der Kl. Anlass bieten können, im Rahmen des sich anschließenden Berufungsverfahrens zum Geschäftszeichen 65 S 43/16 deutlich zu machen, dass mit den laufend von den Bekl. erbrachten Zahlungen in Höhe der vereinbarten Miete die Ansprüche der Kl. nach ihrer eigenen Ansicht keineswegs vollständig, ja nicht einmal zur Hälfte erfüllt wurden. Da sie selbst sich in dem Verfahren auf ihre fristlos erklärte Kündigung vom 11.7.2014 berief, wären nach ihrer (Jahre später erstmals bekannt gegebenen) Auffassung zur Zeit des Beschlusses des Landgerichts im Januar 2016 für den Zeitraum von Juli 2014 bis Dezember 2015 schon Rückstände in Höhe von 22.021,69 € (1248,03 € x 17 Monate + anteilig 805,18) als (vermeintliche) Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB aufgelaufen gewesen.

Derartige Ansprüche wurden aber nach Grund und Höhe zu keinem Zeitpunkt thematisiert, obgleich sich die Bekl. in der Berufungsbegründung vom 15. März 2016 gegen das Räumungsbegehren der Kl. (auch) mit der Behauptung wehrten, sie befänden sich in keiner Hinsicht im Zahlungsverzug. Die Gelegenheit, diesen Angriff der Bekl. auf das Räumungsurteil des Amtsgerichts durch den Verweis darauf zu kontern, der Kl. entstehe in jedem einzelnen Monat ein ungedeckter Forderungsausfall in Höhe von nahezu 2/3 des monatlich mit mehr als 2.000 € von ihr zu beanspruchenden Betrages, ließ die Kl. ungenutzt verstreichen.

Darüber hinaus machten die Bekl. in ihrer Berufungsbegründung geltend, die Kl. habe ihnen einen neuen Mietvertrag mit einem gegenüber der bisherigen Miete (von 773 €) um 80 % erhöhten Mietzins (also ca. 1.400 €) angeboten, und dadurch die behauptete Störung des Vertrauensverhältnisses selbst widerlegt. Wenn die Kl. tatsächlich der Auffassung war, ihr stehe der jetzt mit der Klage beanspruchte Mietzins von ca. 2.021 €/Monat (entsprechend einer Anhebung um ca. 160 %) zu, so wäre jedenfalls an dieser Stelle zu erwarten gewesen, dass die Kl. ein daraus abgeleitetes Argument gegen den Standpunkt der Bekl. mindestens andeutete. Sie beschränkte sich stattdessen auf den Hinweis, die Bekl. verhielten sich treuwidrig, indem sie sich auf Verhandlungen beriefen, die sie selbst erbeten hätten.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 21. September 2016 verständigten sich die Parteien dann auf eine weitere Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2017. Das Einverständnis (auch) der Kl. mit diesem Vorgehen kommt unmissverständlich darin zum Ausdruck, dass sie auf jede neuerliche Überprüfung dieser weiteren Verlängerung der Nutzung durch die Bekl. um mehr als fünf Monate verbindlich verzichtete.

Spätestens zu diesem Zeitpunkt wurde zugunsten der Bekl. ein Rechtsschein dahingehend gesetzt, dass in dem zu dieser Zeit schon seit mehr als drei Jahren praktizierten Streit- bzw. Abwicklungsverhältnis gänzlich andere (bedeutend höhere) Nutzungsentgelte, als sie laufend gezahlt wurden, nicht geltend gemacht werden sollten. Die aus heutiger Sicht von der Kl. in den Raum gestellte Behauptung, dass nur wenig mehr als 1/3 der ihr vermeintlich zustehenden Nutzungsentschädigung über Jahre hinweg laufend gezahlt würde, wäre erkennbar von so erheblicher Bedeutung für die mehrfach thematisierte Frage einer Räumungsfrist gewesen, dass zur Vermeidung des oben genannten Rechtsscheins eine entsprechende Äußerung geboten gewesen wäre.

Selbst wenn - wie die Kl. meint - das Interesse der Bekl. maßgeblich auf die Vermeidung von Wohnungslosigkeit gerichtet gewesen wäre, erscheint es evident, dass solche Absichten nicht losgelöst von den finanziellen Folgen gesehen und kalkuliert werden konnten. Dass die Bekl. an einem Verbleib in der streitgegenständlichen Wohnung festgehalten hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass sich dadurch ihre monatlichen Zahlungsverpflichtungen nahezu verdreifachen und letztlich auf eine Höhe von (im hier geführten Verfahren verlangten) fast 40.000 € summieren würden, erscheint angesichts der mitgeteilten finanziellen Verhältnisse der Bekl. zu 1 und 2 gänzlich lebensfremd. Diese verfügten nämlich im maßgeblichen Zeitraum lediglich über durchschnittliche monatliche Einkünfte von weniger als 2.000 €. Die allein durch die im Berufungstermin ausgehandelte Räumungsfrist bis 28.2.2017 bedeutete neben der Weiterzahlung der Nutzungsentgelte in unveränderter Höhe eine nicht erkennbare Mehrbelastung von über 6.000 €.

Auf den von der Kl. selbst gesetzten Rechtsschein durften die Bekl. vertrauen. Der Hinweis der Kl., sie habe bereits vorprozessual klargestellt, dass von den Bekl. eine Nutzungsentschädigung „in Höhe mindestens der bisherigen Vertragsmiete zu zahlen“ sei, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. In den von der Kl. eingereichten Schriftsätzen zum Vorprozess erfolgten keinerlei Ausführungen, denen sich Art und Höhe von weitergehenden - erheblichen - Ansprüchen der Kl. auch nur ansatzweise entnehmen ließ. Der allgemeine Vorbehalt „weiterer Ansprüche“, wie er beispielsweise im Kündigungsschreiben vom 11.7.2014 enthalten war, ließ 2014 den heute von der Kl. vertretenen Standpunkt nicht deutlich werden, zumal bis zum Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.1.2017 (VIII ZR 17/16) noch Jahre vergingen. Dass die Kl. es im Sinn haben könnte, einen nahezu verdreifachten Monatsbetrag als Neuvermietungspreis zu beanspruchen, war auch deshalb nicht einmal zu erahnen, weil die laufenden Zahlungen der Bekl. in Höhe der (viel geringeren) vertraglich vereinbarten Miete schon mehrfach als wesentliches Argument dem Rückerlangungsbegehren der Kl. entgegengehalten worden war. Dies hatten - jeweils ohne eine aussagekräftige Erwiderung der Kl. - sowohl die Bekl. getan als auch die Beschwerdekammer des Landgerichts. Wenn die Kl. dagegen schon nichts vortrug, als es noch „um alles“ (nämlich den Räumungsanspruch) ging, begründete dies eine berechtigte Erwartung der Bekl., über nahezu verdreifachte Zahlungen erst recht später nicht mehr streiten zu müssen.

Keine Bedeutung für die Voraussetzungen von § 242 BGB hat vorliegend der Umstand, dass das Räumungsverfahren beim Amtsgericht ab dem 1. September 2014 gemäß § 251 ZPO 6 Monate geruht hat. Den Inhalt der in dieser Zeit geführten Verhandlungen und deren möglichen Zusammenhang mit dem hier streitgegenständlichen Anspruch trägt die Kl. nicht vor. Auswirkungen auf den soeben erläuterten Rechtsschein, den die Kl. zugunsten der Bekl. im späteren Verlauf des Verfahrens begründet hat, sind also nicht ersichtlich.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen. Der Anspruch auf erhöhte Nutzungsentschädigung kann aber nach Ansicht des Landgerichts Berlin verwirkt sein, wenn der Vermieter sie erst mehr als drei Jahre nach der Kündigungserklärung und in Höhe von 260 % der vertraglich vereinbarten Miete geltend macht, die zuvor während des Räumungsprozesses laufend weitergezahlt worden ist.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Nutzungsentschädigung für eine 155,52 m2 große Mietwohnung, die die Beklagten verspätet zum 28. Februar 2017 geräumt herausgegeben haben. Die mietvertraglich vereinbarte und gezahlte Monatsmiete belief sich (netto/kalt) auf 773,86 €. Die Klägerin berechnet die ihr zustehende Nutzungsentschädigung auf monatlich 2.021,89 €. Den Differenzbetrag von 1.248,03 € macht sie seit einer am 11. Juli 2014 ausgesprochenen Kündigung geltend, insgesamt 39.494,11 €. Die Beklagten waren in einem Vorprozess zur Räumung und Herausgabe bis 30. April 2016 (Räumungsfrist) verurteilt worden. Das AG hat die Zahlungsklage abgewiesen, die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht (ZK 66) wies den auf § 546a BGB gestützten Anspruch ab, weil Verwirkung eingetreten sei.

Davor macht die Kammer aber lange, für ihre Entscheidung überflüssige Ausführungen zur Frage, ob der Vermieter bei verspäteter Rückgabe nur die ortsübliche Vergleichsmiete oder die bei Neuabschluss zu erzielende Marktmiete (die selbst unter dem Mietendeckel um 10 % höher ist als die ortsübliche Miete) als Nutzungsentschädigung verlangen kann. Diese Norm beinhalte ihrem Wortlaut nach eine „Undeutlichkeit“, weshalb „unbeantwortet“ bleiben müsse, aus welchen Werten die letztlich geschuldete Nutzungsentschädigung ermittelt werden müsse. Allerdings hat der Bundesgerichtshof die Frage längst und eindeutig durch seine Entscheidung vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16 - (GE 217, 221) beantwortet: Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter die Marktmiete verlangen.

Jedenfalls sei der Anspruch auf (erhöhte) Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB, welcher der Klägerin grundsätzlich für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zugestanden habe, verwirkt. Verwirkung setze neben einem Zeitmoment besondere Umstände voraus, die ein Vertrauen des Mieters rechtfertigten, der Vermieter werde seine Rechte nicht geltend machen.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch fristgemäße Kündigung vom 8. Mai 2014 zum 31. Januar 2015 beendet worden. Ende Januar 2015 sei der späteste Zeitpunkt, an welchen für die Beurteilung des Zeitmomentes anzuknüpfen sei. Ihren jetzt verfolgten Zahlungsanspruch wegen einer erhöhten Nutzungsentschädigung habe die Klägerin erstmals durch Klage vom 29. Dezember 2017 geltend gemacht. Seit Ende Januar 2015 seien bereits annähernd drei volle Jahre verstrichen gewesen.

In der Zeit seit Januar 2015 hätten die Parteien vor dem AG Tempelhof-Kreuzberg den genannten Vorprozess geführt. Die vom Amtsgerichts gewährte Räumungsfrist habe schon in der Berufung zum Hinweis geführt, wonach insbesondere die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung einen tragenden Grund für die beibehaltene Räumungsfrist darstellte. Bereits diese Erwägung hätte der Klägerin Anlass bieten können, meint das Landgericht, deutlich zu machen, dass mit den laufend von den Beklagten erbrachten Zahlungen in Höhe der vereinbarten Miete die Ansprüche der Klägerin keineswegs vollständig, ja nicht einmal zur Hälfte erfüllt wurden. Derartige Ansprüche seien aber nach Grund und Höhe zu keinem Zeitpunkt thematisiert worden, obgleich sich die Beklagten in der Berufung gegen das Räumungsbegehren der Klägerin auch mit der Behauptung gewehrt hätten, sie befänden sich nicht in Zahlungsverzug. Die Gelegenheit, diesen Angriff der Beklagten auf das Räumungsurteil des Amtsgerichts durch den Verweis darauf zu kontern, der Klägerin entstehe in jedem einzelnen Monat ein ungedeckter Forderungsausfall in Höhe von nahezu 2/3 des monatlich mit mehr als 2.000 € von ihr zu beanspruchenden Betrages, habe die Klägerin „ungenutzt verstreichen“ lassen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 21. September 2016 hätten sich die Parteien dann auf eine weitere Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2017 verständigt.

Spätestens zu diesem Zeitpunkt sei zugunsten der Beklagten ein Rechtsschein dahingehend gesetzt, dass in dem zu dieser Zeit schon seit mehr als drei Jahren praktizierten Streit- bzw. Abwicklungsverhältnis gänzlich andere (bedeutend höhere) Nutzungsentgelte, als sie laufend gezahlt wurden, nicht geltend gemacht werden sollten. Zur Vermeidung dieses Rechtsscheins hätte die Beklagte bei der Verlängerung der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung thematisieren müssen. Auf den von der Klägerin selbst gesetzten Rechtsschein hätten die Beklagten vertrauen dürfen.

Was treibt einige Kammern des Landgerichts Berlin immer wieder dazu, die Rechtsprechung des BGH in Frage zu stellen? Die Karlsruher Richter antworten darauf in den Revisionsverfahren doch immer wieder mit Zurückweisungsbeschlüssen, nicht selten auch in der verschärften Form der Verweisung an eine andere Zivilkammer.

Man könnte ein gewisses Verständnis für die Haltung der Mietberufungskammern aufbringen, wenn es dabei um ältere BGH-Rechtsprechung ginge, bei der es nicht so ungewöhnlich ist, dass auch der BGH seine Rechtsprechung ändert. Aber hier hat sich der BGH erst vor ein paar Jahren in der seit langem in Rechtsprechung und Literatur diskutierten Frage festgelegt und entschieden, dass sich die Nutzungsentschädigung für das Vorenthalten der Mietsache nach der Höhe der Neuvertragsmiete richtet (GE 2017, 221).

Und noch unverständlicher ist, dass die Kammer sich zu der Frage umfangreich äußert, obwohl sie – weil die Kammer Verwirkung annimmt – für die Entscheidung überhaupt keine Rolle spielte. Was die Verwirkung angeht, spielen letztlich die fragwürdigen Überlegungen der Kammer, die angeblich dazu geführt haben sollen, dass die Beklagten darauf vertrauen durften, nicht weiter in Anspruch genommen zu werden, vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung zur Verwirkung sowieso keine Rolle. Die Kammer hat nämlich eine entscheidende Voraussetzung für das Eintreten der Verwirkung überhaupt nicht geprüft, weshalb die Entscheidung schon deshalb falsch ist. Es kommt nämlich nicht nur darauf an, dass der Mieter darauf vertrauen durfte, der Vermieter werde seine Rechte nicht geltend machen, sondern – und erst das ist der Schlussstein – dass der Mieter auch darauf vertraut hat (und beispielsweise Mittel für etwas anderes verausgabt hat). Um den BGH zu zitieren: „Eine Verwirkung kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde.“ (BGH vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177/13 -)