Verwirkung der Nutzungsentschädigung

Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehender Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten.

(Anschluss LG Berlin - 66 S 7/19 -, Urt. v. 10.7.2019, GE 2021, 574 ff.)

1. Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor, die Berufung ist offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, und eine aufgrund mündlicher Verhandlung ergehende Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich oder aus sonstigen Gründen geboten.

Zwar setzt der Anspruch auf Zahlung der Marktmiete nach § 546a Abs. 1 BGB entgegen der Ansicht des Amtsgerichts keine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters voraus (vgl. BGH NJW 1999, 2808).

Jedoch hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass der Anspruch jedenfalls verwirkt ist. Da seit der Entstehung bis zu dem erstmaligen Vorbehalt der Geltendmachung des erhöhten Nutzungsentschädigungsanspruchs durch die Kl. mehr als zweieinhalb Jahre verstrichen sind, ist das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment gegeben. Diese zutreffende Feststellung des Amtsgerichts wird von der Berufung auch nicht konkret angegriffen. Zu diesem Zeitmoment treten vorliegend auch besondere auf dem Verhalten der Kl. beruhende Umstände hinzu, die das Vertrauen der Bekl. als Verpflichtete rechtfertigen, die Kl. werde ihr Recht nicht mehr geltend machen. Damit ist auch das für die Verwirkung erforderliche Umstandsmoment gegeben. Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin hat zutreffend herausgestellt, dass § 571 BGB als starker Hinweis auf den Wunsch des Gesetzgebers erscheinen könne, bei einem Streit um die Wirksamkeit von Kündigungen und das Bestehen von Räumungsansprüchen nur ein begrenztes Risiko des Mieters entstehen zu lassen, um sicherzustellen, dass der Mieter von seinen Schutzrechten Gebrauch machen kann, z. B. §§ 564 BGB, 721, 794a ZPO vgl. (LG Berlin GE 2021, 574). Gerade in Konstellationen, in denen keine vom Mieter erklärte Kündigung, sondern stattdessen mehrfach gewährte Räumungsfristen (vgl. § 572 Abs. 2 BGB) zu beurteilen sind, ist dem Gesetz jedenfalls die Absicht einer gewissen Limitierung der mit einem Prozess verbundenen wirtschaftlichen Risiken zu entnehmen. Der in § 571 BGB gerade für Wohnraummietverhältnisse zu beachtende Schutz würde jedenfalls bei einer einschränkungslosen Berücksichtigung des Neuvermietungspreises gerade im wichtigsten und häufigsten Fall einer Anwendung von § 546a BGB leerlaufen, nämlich bei einer drastisch gestiegenen Miethöhe, die über mehrere Jahre eines Räumungsrechtsstreits hinweg zu einer wirtschaftlich bedrohlichen Gesamthöhe anwächst (vgl. LG Berlin, aaO.). Vor dem Hintergrund dieses Schutzzwecks und bei Würdigung der weiteren Umstände des vorliegenden Falles erscheint die Annahme des für die Verwirkung maßgeblichen Umstandsmoment gerechtfertigt. Denn mit Mieterhöhungsschreiben vom 27.5.2019 hatte die Kl. ab dem 1.8.2019 eine von 621,83 € auf 686,69 € erhöhte monatliche Bruttokaltmiete gefordert. Ihre jetzige Forderung einer deutlich höheren Nutzungsentschädigung für einen weit davor liegenden Zeitraum steht dazu in krassem Widerspruch. Angesichts des zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung längst beendeten Mietverhältnisses wäre zu erwarten gewesen, dass sich die Kl. die Nachforderung einer höheren Nutzungsentschädigung zumindest vorbehält. Stattdessen wurde durch diese Erklärung zugunsten der Bekl. ein Rechtsschein dahingehend gesetzt, dass höhere Nutzungsentgelte nicht und wohl auch erst recht nicht für die Vergangenheit geltend gemacht werden sollen. Darüber hinaus erklärte die Kl. mit Schreiben vom 3.4.2020 ihre Bereitschaft zur Zurückstellung der Räumungszwangsvollstreckung bis zum Abschluss des Verfahrens vor dem BGH vorbehaltlich fristgerechter und vollständiger Zahlung der Nutzungsentschädigung durch die Bekl. und erkannte die begehrte Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30.6.2020 an. Diese Zustimmung zu einer weiteren Schutzfrist in Kenntnis der bisherigen Nutzungsentschädigungszahlungen in Höhe des vereinbarten Mietzinses verstärkte den Vertrauenstatbestand in die Vollständigkeit der Erfüllung des Nutzungsersatzanspruchs bis zu diesem Zeitpunkt noch.

Ob die Klage, wie das Amtsgericht meint, auch wegen Vortäuschung des im Vorprozess geltend gemachten Eigenbedarfs abzuweisen wäre, kann dahinstehen. Auszuschließen ist dies nach dem bisherigen Sach- und Streitstand jedenfalls nicht; denn die Kl. hat bisher nicht schlüssig erläutert, aus welchen Gründen der Zeuge … nicht in die Wohnung einzog. Die lapidare Mitteilung, der Zeuge sei der ehemalige Lebensgefährte der Bedarfsperson und wohne deswegen nicht mehr in der Wohnung, genügt den strengen Anforderungen des Bundesgerichtshofs an die substantiierte und plausible Darlegung des nachträglichen Wegfalls eines Eigenbedarfs (vgl. BGH - VIII ZR 300/15 -, Beschl. v. 11.10.2016, GE 2017, 97 f., zitiert nach juris) offensichtlich nicht.

Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden. (Vorprozess: LG Berlin, Urt. v. 18.12.2019 - 64 S 91/18 -, GE 2020, 607 ff.)

Macht der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, kann die Forderung verwirkt sein, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten; insoweit sind nämlich Umstände gegeben, die das Vertrauen des Mieters rechtfertigen, der Vermieter werde sein Recht nicht mehr geltend machen.

Die Parteien stritten in einem anderen Verfahren über die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin vom 1. Dezember 2016 (GE 2020, 607). Mit Mieterhöhungsschreiben vom 27. Mai 2019 hatte die klagende Vermieterin ab dem 1. August 2019 eine von 621,83 € auf 686,69 € erhöhte monatliche Bruttokaltmiete gefordert. Am 3. April 2020 erklärte die Vermieterin zudem ihre Bereitschaft zur Zurückstellung der Räumungszwangsvollstreckung bis zum Abschluss des Verfahrens vor dem BGH vorbehaltlich fristgerechter und vollständiger Zahlung der Nutzungsentschädigung durch die Beklagte und erkannte die begehrte Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2020 an. Nach dem Auszug der Mieter machte die Vermieterin rückwirkend einen Anspruch auf Zahlung weiterer Nutzungsentschädigung geltend.

Die Klage scheiterte sowohl vor dem Amts- als auch dem Landgericht.

Zwar, so das LG Berlin, setzte der Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete nach § 546a Abs. 1 BGB keine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters voraus, jedoch sei dieser Anspruch im konkreten Fall verwirkt, weil zwischen seiner Entstehung und dem erstmalig erklärten Vorbehalt zweieinhalb Jahre gelegen hätten.

Hinzu komme, dass die Mieter aufgrund des Verhaltens der Vermieterin darauf hätten vertrauen können, dass es zu keinen weiteren Forderungen komme. Der Gesetzgeber habe das wirtschaftliche Risiko des Mieters im Räumungsprozess bewusst begrenzen wollen, um ihn nicht zu hindern, von seinen Schutzrechten Gebrauch zu machen. Das sei insbesondere dann der Fall, wenn keine Kündigung des Mieters, sondern mehrfach gewährte Räumungsfristen vorlägen.

Im Mieterhöhungsschreiben hatte die Vermieterin keinen Vorbehalt erklärt, der einen Hinweis darauf gegeben hätte, dass eine erhöhte Nutzungsentschädigung gefordert werden könnte, was angesichts der Tatsache, dass das Mietverhältnis bereits beendet war, zu erwarten gewesen wäre. Stattdessen wurde der Anschein gesetzt, dass es keine Nachforderungen erhöhter Nutzungsentgelte geben würde.

Die Zustimmung zu einer verlängerten Räumungsfrist in Kenntnis der bisherigen Nutzungsentschädigungszahlungen in Höhe der vereinbarten Miete verstärkte den Vertrauenstatbestand in die Vollständigkeit der Erfüllung des Nutzungsersatzanspruchs bis zu diesem Zeitpunkt noch.

Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden. (Vorprozess: LG Berlin, Urteil vom 18. Dezember 2019 - 64 S 91/18 - GE 2020, 607 ff.)