Verwirkung

Verwirkung; Betriebskosten; Nachzahlung; Betriebskostenabrechnung; gewerbliche Zwischenvermietung

Bei gewerblicher Zwischenmiete tritt Verwirkung des Anspruchs auf Betriebskostennachzahlung schon dann ein, wenn der Vermieter entgegen dem Mietvertrag die Betriebskostenabrechnung verspätet vorlegt.

Die Kl. hat zwei Wohnungen der Bekl. vermietet, die gewerblicher Zwischenvermieter ist. In § 4 der jeweiligen Mietverträge v. 1.2.1988 heißt es jeweils: "Die Abrechnung der jeweiligen Kosten erfolgt jährlich, soweit die Abrechnungsunterlagen dem Vermieter vorliegen."

Mit Schreiben v. 28.6.1993 rechnete die Kl. die Nebenkosten für beide Wohnungen für den Zeitraum 1988 bis 1992 einschließlich gegenüber der Bekl. mit insgesamt 5.520,55 DM ab, wobei gegenüber der Kl. die Abrechnungen durch den Hausverwalter bereits zu folgenden Zeitpunkten erfolgt waren: für 1988 am 4.5.1989; für 1989 am 4. 5. 1990; für 1990 am 5.6.1991; für 1991 am 1.4.1992; für 1992 am 19.4.1993.

Hinsichtlich der Nebenkostenforderungen für 1988 bis 1991 einschließlich ist eine Verwirkung gemäß § 242 BGB eingetreten. Daß sich die Bekl. nicht bereits in der Klageerwiderung, sondern erst unmittelbar vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung auf die Verwirkung berufen hat, ist unschädlich, da die Verwirkung ohnehin von Amts wegen zu prüfen ist (BGH in NJW 1966, 343, 345).

Die Nebenkosten sind gegenüber der Kl. von der Verwalterin jeweils zeitnah abgerechnet worden, wie sich aus den im Tatbestand dargestellten Daten ergibt. Warum die Kl. die Nebenkosten sodann nicht gegenüber der Bekl. abgerechnet hat, obwohl ihr gemäß § 4 des Mietvertrages die jeweilige Abrechnung oblag, sobald ihr die Abrechnungsunterlagen vorlagen, ist unerfindlich. Dabei ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, daß es sich bei der Bekl. nicht um die selbstnutzende Mieterin der Wohnungen, sondern um eine Zwischenvermieterin handelt, die ihrerseits die Nebenkosten nicht zu tragen hat, sondern diese letztlich an die tatsächlichen Endmieter der Wohnung weitergibt. Auch für die Kl. erkennbar mußte daher ein Interesse der Bekl. dahingehend bestehen, daß die Nebenkosten ihr gegenüber zeitnah abgerechnet werden, damit sie ihrerseits mit den Endmietern die Nebenkosten abrechnen kann. Es erscheint auch durchaus denkbar, daß für die Bekl. frühere Endmieter, die mittlerweile aus den Wohnungen ausgezogen sind, nicht mehr erreichbar sind, oder daß ausgezogene Endmieter sich gegenüber der Bekl. ihrerseits auf Verwirkung oder eine sonstige Nichtverpflichtung der Nachzahlung von Nebenkosten wegen der verspäteten Abrechnung berufen können, ohne daß ersichtlich ist, daß die Bekl. zur Tragung dieses Risikos verpflichtet wäre, da die Kl. durch ihre verspätete Abrechnung die Verantwortung für die vorliegende Sachlage trägt. Es erscheint daher angemessen, die Nebenkosten bis 1991 einschließlich als verwirkt anzusehen.

Die Kl. hat daher lediglich einen Anspruch auf Nebenkosten für 1992. Diese sind ihr gegenüber am 19.4.1993 durch den Wohnungsverwalter abgerechnet worden. Zum Zeitpunkt der Geltendmachung gegenüber der Bekl. am 28.6.1993 war eine Verwirkung zweifelsfrei nicht eingetreten.