Verwirkung

Verwirkung; Unterlassungsanspruch; zweckwidrige Nutzung

Ein Zeitraum von knapp sechs Jahren seit der Möglichkeit, die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung von Keller-/Hobbyräumen zu Wohnzwecken geltend zu machen, reicht zur Annahme einer Verwirkung jedenfalls nicht aus, solange der Nutzer keinerlei Umstände vorgebracht hat, die darauf schließen lassen, daß und auf welche Weise er sich - etwa in Form von Vermögensdispositionen oder wirtschaftlichen Investitionen - darauf eingerichtet hat, von Ansprüchen auf Unterlassung dieser Nutzung verschont zu werden bzw. zu bleiben.

Die Bet. zu 1 bis 4 sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft; der Bet. zu 5 ist deren Verwalter. Das Grundstück war mit einem ursprünglich dem Bet. zu 4 gehörenden Mehrfamilienhaus bebaut. 1991/92 wurde das Hausgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Bet. zu 1 und 3 bewohnten die nunmehr in ihrem Sondereigentum stehenden Wohneinheiten bereits seit 1988 bzw. 1984 als Mieter. Der Bet. zu 4 ist unter anderem Sondereigentümer der im Untergeschoß befindlichen, im Aufteilungsplan mit Nr. 7 und 8 gekennzeichneten, als Hobbyraum bzw. Keller ausgewiesenen Räumlichkeiten. Die mit Nr. 7 bezeichneten Räume sind seit 1992 an Herrn H. vermietet. Die Stadt M. genehmigte die Nutzungsänderung mit Baugenehmigung vom 14.7.1998.

Die Bet. 1 bis 3 haben u. a. beantragt, "dem Bet. zu 4 zu untersagen, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume im Souterrain (im Aufteilungsplan mit Nrn. 7 und 8 gekennzeichnet) zu Wohnzwecken zu nutzen oder zu Wohnzwecken an Dritte zu überlassen". Das AG hat dem Gesuch hinsichtlich der im Aufteilungsplan mit Nr. 8 gekennzeichneten Räume stattgegeben und den Antrag im übrigen (bzgl. der Räume Nr. 7) abgelehnt. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 bis 3 hat das LG den angefochtenen Beschluß geändert und dem Bet. zu 4 aufgegeben, es (auch) zu unterlassen, die im Aufteilungsplan mit Nr. 7 gekennzeichneten Räume zu Wohnzwecken zu nutzen oder zu Wohnzwecken an Dritte zu überlassen. Die sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

II. 2. a) Das in Rede stehende Sondereigentum des Bet. zu 4 besteht nach dem mit "Teileigentum" überschriebenen Abschnitt der TE "an allen im Aufteilungsplan mit "7" bezeichneten Räumen im Keller links nebst Freisitz". Im Aufteilungsplan sind die mit "7" bezeichneten Räumlichkeiten als "Keller", "Hobbyraum" nebst "Freisitz" ausgewiesen. Die Kammer geht zu Recht davon aus, daß in dieser Bezeichnung eine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nach §§ 1 Abs. 3, 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 S. 1, 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG liegt (BayObLGZ 1995, 392 = NJW-RR 1996, 463, [464] = NJWE-MietR 1996, 109 L; BayObLG, NZM 1999, 466 L = WuM 1999, 178; NZM 2000, 44; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 13 Rdnrn. 51), die das Vertrauen begründet, daß jedenfalls keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die angegebene. Ebenfalls rechtlich einwandfrei ist das LG in diesem Zusammenhang davon ausgegangen, daß - nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise (BayObLG, NZM 2000, 44; NZM 1999, 466 L = WuM 1999, 178; Senat, 8.11.1999 - 3 Wx 321/99) - sich die Nutzung von Keller- bzw. Hobbyräumen zu Wohnzwecken gegenüber einer solchen gemäß der Zweckbestimmung als intensivere und konfliktträchtigere Nutzung darstellt und daher prinzipiell ausgeschlossen ist.

b) Das den Bet. zu 1 bis 3 nach § 1004 Abs. 1 S. 2 i. V. mit § 15 Abs. 3 WEG zustehende Recht, von dem Bet. zu 4 die Unterlassung der Nutzung der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu verlangen, ist - wie das LG im Ergebnis rechtsfehlerfrei entschieden hat - nicht verwirkt (§ 242 BGB). Voraussetzung einer Verwirkung ist, daß seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend, erscheinen lassen (Umstandsmoment). Erforderlich ist insoweit, daß sich der Verpflichtete auf Grund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde in Zukunft das Recht nicht mehr geltend machen (vgl. z. B. BGHZ 105, 290 [298] = NJW 1989, 836; BGH, NJW 1984, 1684; BayObLG, WE 1995, 157 [158]). Diese Voraussetzungen hält der Senat vorliegend für nicht gegeben.

aa) Zwar ist davon auszugehen, daß die Bet. zu 1 bis 3 etwa sechs Jahre lang Kenntnis von der in Rede stehenden zweckwidrigen Nutzung hatten, ehe sie von der Möglichkeit, diese untersagen zu lassen, Gebrauch gemacht haben. Die Räumlichkeiten werden nämlich seit Bildung der Eigentümergemeinschaft im Jahre 1992 - und schon zuvor - zur Zeit der Mietnutzung der Bet. zu 1 und 3 - ununterbrochen als Wohnung genutzt. Es spricht nichts dafür, daß den Bet. zu 1 bis 3 diese Nutzung verborgen geblieben ist. Der Mieter H. ist in den Räumlichkeiten ein- und ausgegangen. (...)

bb) Es erscheint aber bereits fraglich, ob der vorliegende Zeitraum von knapp sechs Jahren seit der Möglichkeit der Geltendmachung des auf Unterlassung der zweckwidrigen Wohnnutzung gerichteten Anspruchs grundsätzlich geeignet ist, den Erfordernissen des Zeitmoments zu genügen. Die Rechtsprechung hat nämlich bislang ganz überwiegend nur das Verstreichenlassen längerer Zeiträume seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts zum Anlaß der Prüfung einer Verwirkung genommen (z. B. 26 Jahre in BayObLG, WuM 1993, 558; 20 Jahre in BayObLG, WE 1997, 76; 16 Jahre in BayObLG, NJW-RR 1991, 1041; OLG Köln, ZMR 1998, 111; 14 Jahre in Senat, Beschl.

v. 13.12.1999 - 3 Wx 326/99 [unveröff.] und 10 Jahre in BayObLG, NJW-RR 1991, 1041).

cc) ... dd) Schließlich - und dies ist letztlich entscheidend - kommt aber vorliegend eine Verwirkung des Unterlassungsanspruch deshalb nicht in Betracht, weil der Bet. zu 4 in den Tatsacheninstanzen keinerlei Umstände vorgebracht hat, die darauf schließen lassen, daß und auf welche Weise er sich - etwa in Form von Vermögensdispositionen oder wirtschaftlichen Investitionen (vgl. BGHZ 67, 56 [68 ] = NJW 1976, 2164 L; BGH NJW 1984, 1684) darauf eingerichtet hat, von Ansprüchen der Bet. zu 1 bis 3 gem. § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung der Nutzung der fraglichen Souterrainräume als Wohnung verschont zu werden bzw. zu bleiben.