Verwirkung

Verwirkung; Mieterhöhungsanspruch; Mietzinserhöhung; Wertsicherungsklausel

Zur Verwirkung des Anspruchs auf Mietzinserhöhung gestützt auf eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel.

Die Kl. haben die Mietzinserhöhungen aufgrund des Wirksamwerdens der in einer Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 9.4.1976 enthaltenen und am 9.7.1976 von der Landeszentralbank in Nordrhein-Westfalen genehmigten Wertsicherungsklausel im Juli 1991 und im Juli 1994 erstmals mit Schreiben vom 21.9.1995 geltend gemacht ... Die Zeiträume von mehr als vier Jahren bzw. mehr als einem Jahr, innerhalb derer die Kl. untätig geblieben waren, bis sie sich wegen ihrer Mehrforderung an die Bekl. wandten, reicht aus, um das für die Annahme einer Verwirkung erforderliche Zeitmoment als erfüllt anzusehen. Das Untätigbleiben der Kl. über die vorgenannten Zeiträume hinweg war nämlich grundsätzlich geeignet, bei den Bekl. den Eindruck zu erwecken, sie wollten von der Geltendmachung der erhöhten Miete auf Dauer absehen.

Den Kl. ist allerdings zuzugeben, daß der bloße Zeitablauf selbst dann nicht zur Verwirkung des Anspruchs des Vermieters auf infolge der automatischen Anpassung erhöhten Mitzins führt, wenn die Erhöhung von beiden Mietvertragsparteien wiederholt unbeachtet geblieben ist (vgl. z. B. Gramlich, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., VI Rdnr. 116). Verwirkung tritt vielmehr erst dann ein, wenn über den Zeitablauf hinaus besondere Umstände gegeben sind, die die Feststellung rechtfertigen, der Mieter habe darauf vertrauen dürfen, daß der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen werde (Senat, NJW-RR 1993, 1036, sowie OLG Celle, NJW-RR 1991, 271; Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 242 Rdnr. 103 m. w. Nachw.).

Derartige Umstände sind indes vorliegend gegeben. Zu berücksichtigen ist nämlich, daß die Kl. die indexbedingten Mietzinserhöhungen im März 1981 und im April 1985, worauf bereits das LG im angefochtenen Urteil hingewiesen hat, jeweils umgehend schriftlich geltend gemacht hatten, und zwar letztere mit Schreiben vom 11.3.1985, so daß insbesondere auch dem Merkmal der Einheitlichkeit des bisherigen Verhaltens des Vermieters im Sinne der vorstehend zitierten Senatsrechtsprechung Rechnung getragen ist. Dies rechtfertige die Annahme der Bekl., daß auch in Zukunft alsbald nach dem Wirksamwerden der Erhöhungsautomatik der vereinbarten Wertsicherungsklausel eine entsprechende schriftliche Aufforderung zur Zahlung des erhöhten Mietzinses durch die Kl. erfolgen werde, falls sich diese mit den bisher geleisteten Zahlungen nicht mehr zufrieden geben wollten. Unterblieb dagegen eine solche Aufforderung für die Dauer von mehr als einem Jahr, konnten sie angesichts des bisherigen Vorgehens der Kl. davon ausgehen, daß trotz der Möglichkeit einer Mehrforderung der bisherige Mietzinsanspruch auch weiterhin maßgebend sein sollte, wobei die verschiedensten Gründe für ein derartiges Verhalten der Kl. in Betracht kamen. Jedenfalls waren die Bekl. unter den gegebenen Umständen auch nicht verpflichtet, sich durch eine entsprechende Rückfrage bei den Kl. Klarheit über deren Absichten zu verschaffen, nachdem diese in der Vergangenheit wiederholt von sich aus auf Erhöhungen eines Preisindex reagiert hatten.

Die Kl. können sich schließlich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Bekl. hätten sich im Falle der rechtzeitigen Geltendmachung des erhöhten Mietzinses nicht besser gestanden, als wenn man ihnen - den Kl. - diese Möglichkeit nunmehr zubillige, da sie die Mehrbelastung nicht an ihre Patienten hätten weitergeben können, wie dies beispielsweise bei einem Gastwirt im Wege eines Preisaufschlags auf die Getränke möglich sei. Entscheidend ist vielmehr, daß die Bekl. im Vertrauen auf die Fortgeltung des bisherigen Mietzinses Aufwendungen getätigt haben, die sie sonst im Hinblick auf die Verpflichtung zur Zahlung von erhöhtem Mietzins unterlassen und daß sie ihre Lebensführung den veränderten Umständen angepaßt hätten (vgl. hierzu z. B. Palandt/Heinrichs, § 242 Rdnr. 95 im Anschl. an BGHZ 103, 71 = NJW 1988, 1137).