Verwirkung

Verwirkung; Abrechnung; Betriebkostenabrechnung; Grundsteuer

Zur Annahme der Verwirkung des Anspruchs auf die Abrechnung einer vertraglichen Betriebskostenposition für die Zukunft reicht es nicht aus, daß der Vermieter von der ersten Abrechnung an diese Betriebskosten nicht geltend gemacht hat.

Der Anspruch auf Umlegung auf den Mieter ist auch nicht verwirkt. Verwirkung kann nur dann angenommen werden, wenn ein Recht über einen längeren Zeitraum hinweg nicht wahrgenommen wird und darüber hinaus der Vertragspartner darauf vertrauen durfte, daß dieses auch künftig nicht mehr geltend gemacht werde, und er sich hierauf bereits eingerichtet hat (BGH WM 1984, 127, 128; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 1999, VI Rn. 101). Es ist zweifelhaft, ob das insoweit erforderliche Zeitmoment gegeben ist, wurde doch nach dem Kl.

vortrag im Verfahren C 400/97 des Amtsgerichts Schopfheim die Verpflichtung zur Tragung der Grundsteuer durch die Mieterin erstmals für 1995 geltend gemacht, nachdem dies in den sechs vorangegangenen Jahren unterblieben war. Nach dem Ablauf eines solchen Zeitraums ist zwar an die Verwirkung der bereits entstandenen Ansprüche zu denken, nicht aber ohne weiteres daran, daß dies auch für alle künftigen Ansprüche gelten soll. Jedenfalls haben die Kl. nicht vorgetragen, inwieweit ihre Rechtsvorgängerin auch auf die künftige Nichtgeltendmachung des Erstattungsanspruchs vertraut haben soll, zumal nicht fernlag, daß das irrtümliche Unterbleiben der Umlegung der Grundsteuer auf die Mieterin auf einem Versehen beruhte.

Die Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. haben keine Vereinbarung dahin getroffen, daß die Grundsteuer entgegen dem ursprünglichen Vertragsinhalt vom Vermieter zu tragen sei. Zwar weist die Berufung zu Recht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hin (NJW-RR 2000, 1463 f.), wonach der Umfang der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend geändert werden kann. Allerdings setzt dies einen entsprechenden Rechtsbindungswillen beider Parteien voraus, an dessen Annahme strenge Anforderungen zu stellen sind (Klas, WM 1994, 595, 596 f.). Von einem solchen Bindungswillen ist sicher auszugehen, wenn erst einige Jahre nach dem Beginn des Mietverhältnisses durch einen neuen Vermieter weitere Nebenkosten geltend gemacht werden und der Mieter die Abrechnungen in der Folgezeit wiederholt vorbehaltlos zahlt. Anders als bei diesem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt hat indessen vorliegend der ehemalige Vermieter von Beginn des Mietverhältnisses an die Überwälzung der Grundsteuer auf die Mieterin unterlassen. Vom Empfängerhorizont der Rechtsvorgängerin der Kl. durfte dies deshalb nicht als Angebot zur stillschweigenden Vertragsänderung angesehen werden, weil keine Umstände außerhalb der Nichtgeltendmachung der Grundsteuer darauf hinweisen, daß der Vermieter von der vertraglichen Regelung zu seinem eigenen Nachteil abweichen wollte. Vielmehr deutete die von der ersten Anrechnung an unterbliebene Umlegung der öffentlichen Lasten auf einen Irrtum hin.