Verwirkung

Verwirkung; Verjährung; Mietpreisüberhöhung; Rückzahlungsanspruch; Rückforderungsanspruch; Verjährungsfrist

Gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung des wegen Mietpreisüberhöhung ungerechtfertigt erlangten Mietzinses kann der Vermieter regelmäßig nicht Verwirkung einwenden. Die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch beträgt vier Jahre.

Der Kl. hat gegen die Bekl. aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 1212,20 DM als Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 398 BGB, da die zwischen der Bekl. und den Mietern S. und E. in dem Mietvertrag v. 28.4.1989 vereinbarte monatliche Netto-Kaltmiete im Jahre 1992 im Sinne des § 5 WiStG unzulässig überhöht und die Vereinbarung insoweit nach § 134 BGB nichtig ist.

Der Zahlungsanspruch in Höhe von 1.212,20 DM ist auch weder verwirkt noch verjährt.

Für die Annahme der Verwirkung fehlt es an dem erforderlichen Umstandsmoment. Allein die Tatsache, daß ein Gläubiger eine Forderung über längere Zeit nicht geltend macht, führt noch nicht zur Verwirkung. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die den Schluß zulassen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen dürfen und auch darauf vertraut, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend machen werde, und er sich entsprechend eingerichtet habe (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 820). Auch wenn das mit den Mietern S. und E. bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Hause bereits im Jahre 1993 geendet hat, fehlt es an einem Verhalten der Mieter, das den Schluß zuläßt, die Bekl. habe bereits darauf vertrauen dürfen, daß Rückforderungsansprüche wegen überhöhter Miete nicht mehr geltend gemacht würden.

Insoweit hat der Kl. auch unwidersprochen darauf hingewiesen, daß den Mietern zunächst überhaupt nicht bekannt gewesen ist, daß der vereinbarte Mietzins überhöht gewesen ist. Diese Kenntnis haben sie erst zu einem späteren Zeitpunkt erlangt. Vor diesem Hintergrund kann von einem stillschweigenden Forderungsverzicht der Mieter nicht ausgegangen werden. Im übrigen ist die Bekl. auch nicht schutzwürdig, wenn sie unter Verstoß gegen § 5 WiStG eine überhöhte Miete vereinnahmt. Schließlich ist darauf zu verweisen, daß das Institut der Verwirkung in seiner Anwendung nicht dazu führen darf, daß die gesetzlichen Verjährungsregelungen in weitem Maße unterlaufen werden (BGH MDR 1993, 26). Dies gilt vorliegend insbesondere auch deswegen, weil die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche wegen überhöhter Mietzinszahlungen entsprechend § 197 BGB vier Jahre beträgt (OLG Hamburg WM 1989, 126).

Die vierjährige Verjährungsfrist für die Rückforderungsansprüche aus dem Jahre 1992 ist auch rechtzeitig durch die Beantragung des Mahnbescheides gemäß § 693 Abs. 2 ZPO unterbrochen worden, da der Mahnbescheid am 18.11.1996 bei Gericht eingegangen und am 16.12.1996 erlassen worden ist. Die Zustellung des Mahnbescheides am 24.3.1997 ist auch noch demnächst erfolgt, weil die Verzögerungen der Zustellung nach Erlaß des Mahnbescheides am 16.12.1996 nicht von dem Kl. zu vertreten sind, sondern auf die Arbeitsabläufe bei dem Gericht zurückzuführen sind.

Nach alledem ist die Klage in Höhe von 1.212,20 DM begründet.