Verwertungskündigung zur Gewinnerzielung und Gewinnoptimierung unbegründet

Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem ausschließlich oder vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresse des Vermieters ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 4. November 2013 das Mietverhältnis nicht beendet hat.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Daran fehlt es.

Ob es sich bei dem von der Kl. beabsichtigten Abriss intakter Bausubstanz zum Zwecke der Neubebauung und späteren gewinnbringenden Weiterveräußerung an Dritte überhaupt um eine angemessene Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt, kann dahinstehen, insbesondere, ob der Erwerb eines Mietobjekts in vermietetem Zustand im hier gegebenen Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung oder bei Spekulations- und Risikogeschäften dem wirksamen Ausspruch einer Verwertungskündigung bereits grundsätzlich entgegensteht (vgl. zum Meinungsstand Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573 Rz. 157-162 m.w.N.; Rolfs, in: Staudinger, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 153, 162 m.w.N.). Denn selbst wenn es sich durch den bereits vor dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks geplanten Abriss intakter, insgesamt 20 Wohnungen betreffender Bausubstanz zur späteren Neubebauung und Weiterveräußerung um eine angemessene Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handeln sollte, würde der Kl. durch den Fortbestand des zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. geschlossenen Mietverhältnisses kein erheblicher Nachteil entstehen.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, GE 2011, 478 = NJW 2011, 1135). Dabei gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, GE 2011, 1915 = NZM 2011, 773; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 - 67 S 465/13, MDR 2014, 583). So wenig der Eigentümer als Vermieter aber einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung (BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 1991 - 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382 Tz. 12 m.w.N.; GE 1991, 1247).

Gemessen an diesen Grundsätzen entsteht der Kl. durch den Fortbestand des Mietverhältnisses mit der Bekl. kein erheblicher Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB:

Die Kl. beabsichtigt ausweislich ihrer Kündigungsbegründung, das Grundstück nach Abriss von insgesamt zwanzig Wohnungen unter Einschluss der von der Bekl. innegehaltenen Räume neu zu bebauen, den neu geschaffenen Wohnraum zu veräußern und nach Abzug der Investitionskosten von 35,5 Mio. € bei einem erwarteten Verkaufspreis von 48,2 Mio. € einen Gewinn von insgesamt 12,7 Mio. € zu erzielen. Bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz und Fortbestand auch des streitgegenständlichen Mietverhältnisses wäre die Kl. - ausweislich ihres von der Bekl. bestrittenen Vortrags - gezwungen, das Gesamtobjekt mit einer jährlichen Unterdeckung zu bewirtschaften oder zu einem unter dem von ihr für den Erwerb des Grundstücks aufgewandten Kosten liegenden Verkaufspreis weiter zu veräußern.

Es liegt davon ausgehend auf der Hand, dass sämtliche Alternativen, die der Kl. zur beabsichtigten Entwicklung und gewinnbringenden Weiterveräußerung des Grundstücks zur Verfügung stehen, für sie wirtschaftlich nachteilig sind. Dies gilt nicht nur für die wegen der behaupteten Finanzierungskosten angeblich defizitäre Bewirtschaftung des Grundstücks in seiner bisherigen Bau- und Vermietungsstruktur, sondern auch für die Weiterveräußerung in vermietetem Zustand zu einem unter den Erwerbskosten liegenden Verkaufspreis, erst recht aber für den der Kl. entgehenden - und für den Fall des Abrisses und Neubaus erwarteten - Veräußerungsgewinn von 12,7 Mio. €.

Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist aber zunächst zu berücksichtigen, dass die Kl. das Objekt in Kenntnis der Bekl. und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, GE 2004, 174 = NJW-RR 2004, 371 Tz. 16). Es tritt hinzu, dass der Erwerb des Grundstücks, seine Entwicklung, die spätere Aufteilung in Wohnungseigentum und die geplante gewinnbringende Weiterveräußerung durch eine Geschäftstätigkeit der Kl. motiviert sind, die vornehmlich auf eine aus Preis- und Wertveränderungen der erworbenen Grundstücke resultierende Gewinnerzielung gerichtet ist; den damit verbundenen städtebaulichen Nebeneffekten kommt dabei eine allenfalls untergeordnete und für die Gesamtabwägung nur unwesentlich ins Gewicht fallende Bedeutung zu.

Ob eine derartige, allein oder zumindest vornehmlich einem spekulativen Verkauf dienende Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bereits grundsätzlich nicht dem Schutzbereich des Art. 14 GG unterfällt und deshalb rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4. Juni 1998 - 1 BvR 1575/94, GE 1998, 852 = NJW 1998, 2662 Tz. 11; BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, GE 2009, 381 = NJW 2009, 1200 Tz. 20), bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer. Denn einem ausschließlich oder vornehmlich spekulationsgeschäftlich begründeten Kündigungsinteresse kommt im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung zumindest ein geringeres Gewicht zu als einem Verwertungsinteresse, das zwar auch erwerbswirtschaftlich motiviert ist, zu einem nicht unwesentlichen Anteil aber auch darauf beruht, dass die erforderliche weitere Bewirtschaftung eines ohnehin sanierungsbedürftigen Mietobjekts in Form einer Sanierung mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt (vgl. BGH, aaO.). Um ein derartiges Mietobjekt handelt es sich hier aber nicht, da sein baulicher Zustand einer angemessenen Wohnraumversorgung mit üblichem Standard entspricht und eine Sanierung der vorhandenen Baukörper ausweislich des unbestrittenen Sachvortrags der Bekl. gerade nicht erforderlich ist.

Die hier demnach gebotene abgestufte Gewichtung des ausschließlich oder zumindest vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresses der Kl. entspricht dem Wertungskern von § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 und 3 BGB, durch den die Möglichkeit zum Ausspruch einer Verwertungskündigung für unterschiedliche, typischerweise durch Motive der Gewinnerzielung und -optimierung geprägte Verwertungsszenarien - die anderweitige Vermietung als Wohnraum und die Veräußerung als Wohnungseigentum - nicht nur eingeschränkt, sondern sogar ausgeschlossen ist.

Den wirtschaftlichen Nachteilen der Kl. im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses stehen die der Bekl. erwachsenden wirtschaftlichen und sonstigen Nachteile für den Fall der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber. Die Bekl. würde im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur ihren seit nunmehr 53 Jahren bestehenden räumlichen Lebensmittelpunkt verlieren. Sie wäre zudem gezwungen, sich in vorgerücktem Alter auf dem veränderten und kammerbekannt durch nicht unerhebliche Preisanstiege gekennzeichneten örtlichen Wohnungsmarkt vollkommen neu zu orientieren (vgl. Kammer, aaO.). Es kommt hinzu, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses und der zu befürchtende Verlust des bisherigen Lebensmittelpunktes die zukünftig etwaig erforderliche Versorgung ihrer in unmittelbarer Nähe wohnenden betagten Mutter nicht unerheblich erschweren würde. Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer ebenso wie vergleichbare - hier indes nicht gegebene - wirtschaftliche und sonstige Nachteile des Mieters, wie etwa den entschädigungslosen Verlust von durch Eigenleistung des Mieters erbrachten Renovierungsarbeiten, sämtlich zu berücksichtigen hatte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, GE 2004, 174 = NJW-RR 2004, 371 Tz. 16), überwiegen die der Kl. durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die der Kl. entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die der Bekl. im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen.

Dem steht nicht entgegen, dass die Kl. behauptet, aufgrund des von ihr dargetanen - im Einzelnen jedoch streitigen - Finanzierungsmodells im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses unter Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz gezwungen zu sein, das Mietobjekt entweder defizitär zu bewirtschaften oder zu einem unter den Erwerbskosten liegenden Verkaufspreis zu veräußern. Insoweit konnte dahinstehen, ob die Kl. in Einklang mit ihrem - nicht näher substantiierten und von der Bekl. bestrittenen - Vortrag im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses tatsächlich in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet wäre. Denn diese Existenzgefährdung würde allein auf einer die rechtlichen Voraussetzungen der Durchsetzbarkeit der ausgesprochenen Kündigung und der Rentabilität des Mietobjektes bei fortdauernder Vermietung beruhenden Fehlkalkulation der Kl. beruhen, die bereits grundsätzlich nicht zu Lasten des Mieters wirken kann (Blank, aaO., § 573 Rz. 162 m.w.N.). Dass das streitgegenständliche Grundstück in seinem bisherigen Zustand grundsätzlich für eine rentable Bewirtschaftung geeignet ist, ergibt sich bereits daraus, dass die Kl. ausweislich der Kündigungsbegründung und ihres Sachvortrags im Falle der Veräußerung einen Verkaufspreis erzielen würde, der zwar nicht unerheblich unter ihren eigenen - auch finanzierungsbedingt erhöhten - Erwerbskosten liegen, dem zukünftigen Erwerber jedoch auch bei Vermietung des Bestandes die Erzielung einer Rendite ermöglichen würde.

Keine der Kl. günstigere Beurteilung rechtfertigen schließlich die der Bekl. unterbreiteten Angebote zur Anmietung von im Eigentum der Kl. stehendem Ersatzwohnraum. Soweit die Angebote vor Ausspruch der Kündigung erfolgt sind, bestand für die Bekl. weder eine vertragliche noch eine gesetzliche Pflicht zu deren Annahme, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch ungekündigt fortbestand. Nichts anderes gilt angesichts der von der Kl. zu wahrenden neunmonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB für das in der Kündigungserklärung vom 4. November 2013 enthaltene neuerliche Angebot, das zudem an eine lediglich bis zum 3. Dezember 2013 währende und damit sogar die Widerspruchsfrist des § 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB weit unterschreitende Annahmefrist gekoppelt war. Ob eine andere Beurteilung geboten gewesen wäre, wenn die Kl. der Bekl. im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot zur Anmietung von vergleichbarem Ersatzwohnraum unterbreitet hätte, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer, da ein solches Angebot nicht erfolgt ist.

Vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Kündigung konnte dahinstehen, ob die von der Bekl. geltend gemachten Härtegründe nicht ohnehin gemäß den §§ 574 ff. BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geboten hätten.

Revision nicht zugelassen

Der Abriss eines Wohnhauses kann auch eine wirtschaftliche Verwertung sein, wobei die Kündigung gegenüber den Mietern voraussetzt, dass dies „angemessen" ist und der Vermieter sonst „erhebliche" Nachteile erleiden würde. Der Kündigungsgrund erfordert also eine mehrfache Wertung, so dass die Erfolgsaussichten eines Räumungsprozesses noch unsicherer sind als im Mietrecht sonst üblich.

Die Vermieterin hatte das Mehrfamilienhaus mit insgesamt 20 Wohnungen gekauft und beabsichtigte, das Haus abzureißen und einen Neubau mit Eigentumswohnungen zu errichten, um diese mit Gewinn weiterzuveräußern. Die Mieterin hielt die ordentliche Kündigung für unbegründet, wie auch das Amtsgericht Mitte, das die Räumungsklage abwies. Die Berufung war erfolglos.

Mit Urteil vom 25. September 2014 wies das Landgericht Berlin die Berufung zurück, da ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorliege. Es könne offen bleiben, ob der Abriss intakter Bausubstanz zum Zwecke der Neubebauung und späteren gewinnbringenden Weiterveräußerung eine angemessene Verwertung sei, da es jedenfalls an einem erheblichen Nachteil für die Klägerin bei Fortbestand des Mietverhältnisses fehle. Zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers müsse eine Abwägung stattfinden, die alle Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters zu berücksichtigen habe. Auch wenn die Klägerin wegen der behaupteten Finanzierungskosten eine defizitäre Bewirtschaftung des Grundstücks bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz vorgetragen habe, gehe dies nicht zu Lasten der Mieterin. Wenn die Klägerin zu einem überhöhten Preis gekauft habe, könne mit dieser Fehlkalkulation keine Verwertungskündigung begründet werden. Dazu komme, dass die Mieterin bei einer verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile hätte, weil sie den bisherigen, seit über 50 Jahren bestehenden Lebensmittelpunkt verlieren würde und auch die Versorgung ihrer in der Nähe wohnenden Mutter erheblich erschwert werden würde.

Bei der gesetzlichen Regelung „handelt es sich wegen der vielen Unwägbarkeiten und notwendigen Wertungen um eine Vorschrift, die in der Praxis häufig nur mit unbefriedigenden Ergebnissen zu handhaben ist" (Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2014, Rn. 170 zu § 573 BGB). Die Rechtsprechung ist uneinheitlich (Staudinger/Rolfs, Rn. 168); ältere Urteile hatten jede Absicht der Gewinnerzielung als unzulässige Spekulation gewertet, wobei der Begriff „Spekulation" kaum justitiabel ist (so schon Beuermann ZMR 1979,99). Wenn in diesem Sinne Blank (Schmidt-Futterer, Rn. 160 zu § 573 BGB) ausführt, die Kündigungstatbestände dienten nicht der Förderung des Immobilienhandels, sondern dem Bestandsschutz, ist diese Sicht einseitig, denn es soll auch dem verfassungsmäßigen (Art. 14 GG) Anspruch des vermietenden Eigentümers entsprochen werden, nicht auf unbegrenzte Zeit trotz geringer Erträge an den Wohnraummieter gebunden zu sein.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb in mehreren Entscheidungen im Abriss eines Gebäudes durch den Grundstückskäufer mit anschließender Neuerrichtung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung gesehen (GE 2009,381; NJW-Spezial 2009,259; NZM 2011,239). Dass der Vermieter das Haus schon sanierungsbedürftig gekauft hatte, sei für die Verwertungskündigung irrelevant (GE 2009, 381, 382 Rn. 20). Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung liege immer dann vor, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Der erhebliche Nachteil könne nicht deshalb verneint werden, weil der Käufer das Grundstück zum Zweck eines Neubaus erworben und dafür einen Preis gezahlt habe, der durch die Gewinnerwartung beeinflusst wurde (BGH aaO. Rn. 20). Bei den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen handelte es sich allerdings um einen stark sanierungsbedürftigen Altbau oder um Wohnungen, die nicht mehr neuzeitlichen Wohnbedürfnissen entsprachen (kleine, gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung). Durch bloße Minimalsanierung wäre eine nachhaltige Verbesserung nicht erreicht worden. Im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall war dagegen keine Sanierungsbedürftigkeit festzustellen, und der bauliche Zustand des Hauses entsprach dem üblichen Standard. Entscheidend war daher, ob die wegen der behaupteten Finanzierungskosten defizitäre Bewirtschaftung des Grundstücks einen erheblichen Nachteil im Sinne des Gesetzes darstellte.

Zur Beantwortung ist § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) heranzuziehen, der den neuen Eigentümer an die Stelle des bisherigen Vermieters treten lässt. Die Rechte des Mieters sollen dadurch nicht beeinträchtigt werden, da auch der Käufer nur dieselben (Kündigung-) Rechte hat wie der bisherige Vermieter (vgl. Beuermann GE 2002, 365). Im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Belastungen für den neuen Vermieter dürfen daher bei einer Kündigung nicht berücksichtigt werden. Zu prüfen ist also, ob der bisherige Vermieter (Verkäufer) zu einer Verwertungskündigung berechtigt gewesen wäre (ähnlich Staudinger/Rolfs, Rn. 162 zu § 573 BGB). Das kann bei einem stark sanierungsbedürftigen Altbau oder nicht erhaltenswerten Wohnungen der Fall sein, wenn ein Sanierungsstau vorliegt, der Eigentümer also notwendige Sanierungsmaßnahmen in den letzten Jahren oder Jahrzehnten unterlassen hatte. Der Vermieter darf sich nicht durch eigenes pflichtwidriges Verhalten einen Kündigungsgrund schaffen (§ 242 BGB). Die Finanzierungskosten für den Käufer gehören jedenfalls nicht dazu.

Der Entscheidung der 67. Kammer ist daher zuzustimmen, wobei zusätzlich noch zu bemerken ist:

a) Bei der Prüfung des Kündigungsgrundes berücksichtigt das Landgericht Berlin auch die zu erwartenden wirtschaftlichen und sonstigen Nachteile für die Mieterin und kann sich dafür auf den Bundesgerichtshof (GE 2011, 478) berufen. Auch das Bundesverfassungsgericht (NZM 2004, 134) hatte gemeint, es sei abzuwägen, ob die Einbußen des Vermieters die nachteiligen Folgen für den Mieter übersteigen. Dabei ist seit langem ständige Rechtsprechung für eine Eigenbedarfskündigung, dass die persönlichen Härten für den Mieter allein im Sozialklauselverfahren nach §§ 574 ff. BGB zu prüfen sind, nachdem die Wirksamkeit einer Kündigung bejaht wurde, bei der allein das Erlangungsinteresse des Vermieters eine Rolle spielt (BVerfG, NJW 1985, 2633; BGH, NJW 1988, 904). Warum das bei der Verwertungskündigung anders sein soll, ist nicht ersichtlich (so auch MüKo/Häublein, 6. Aufl. 2012, Rn. 87 zu § 573 BGB). Bei der Prüfung des Kündigungsgrundes der Verwertungskündigung können daher allein objektive, auf jeden Mieter zutreffende Bestandsinteressen berücksichtigt werden, nicht aber individuelle Gesichtspunkte.

b) Ein Abriss bedarf der Zweckentfremdungsgenehmigung (vgl. Bub, FD-MietR 2009, 275985) als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung. Sie muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen (Staudinger/Rolfs, Rn. 155 zu § 573 BGB). Es ist anzunehmen, dass das Zweckentfremdungsverbot für Berlin zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht in Kraft war, so dass sich Ausführungen im Urteil dazu erübrigten.

c) Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen, da die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung „seit langem geklärt" seien. Auch wenn es sich nach der Rechtsprechung des BGH immer um eine Einzelfallprüfung handelt und eine generalisierende Betrachtung nicht möglich ist, hätte auch anders über die Revisionszulassung entschieden werden können, denn die Frage, ob sich durch den Verkauf die Kündigungsmöglichkeiten und Kündigungsgründe ändern können, ist vom Bundesgerichtshof noch nicht eindeutig entschieden.