Verwertungskündigung wegen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Verwertungskündigung wegen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft; erheblicher Nachteil bei Verkauf der vermietet erworbenen Eigentumswohnung; Grundstücksverkauf; Verkehrswert

1. Das Interesse einer Erbengemeinschaft, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb eine ererbte Eigentumswohnung zu veräußern, rechtfertigt für sich allein keine Kündigung i. S. von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Wird eine Eigentumswohnung im Wege des Erbgangs in vermietetem Zustand von den Erben erworben, so ist für die Bewertung der Frage, ob eine Kündigung zur Ermöglichung der Verwertung gerechtfertigt ist, weil ansonsten ein erheblicher Verwertungsverlust entsteht, auf den Wert der Wohnung in vermietetem Zustand abzustellen.

3. Wird gekündigt, weil mit einer Wohnung in vermietetem Zustand ein erheblich geringerer Erlös zu erzielen ist als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil an Hand der Marktverhältnisse konkret nachzuweisen.

Den Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu.

Der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag zwischen der Bekl. und dem Erblasser W. S. vom 30.10.1999 (K 2), in dem die Kl. als Erben (§ 1922 BGB) eingetreten sind, ist nicht durch die ordentliche Kündigung vom 22.10.2004 (K 3) zum 31.1.2005 aufgelöst worden.

Diese Kündigung ist unwirksam, da die Kl. kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung), auf die die Kl. ihre Kündigung stützen, liegen nicht vor, wobei dahingestellt bleibt, ob die Kündigung bereits nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil die Kl. die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung in ihrem Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt haben. (...)

1. Soweit die Kl. die Kündigung darauf stützen, daß die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses für die aus acht Personen bestehende Erbengemeinschaft unrentabel sei, weil auf jeden Erben nur ein geringer Anteil an Mietzins entfalle, der aber bei den ausländischen Erben durch die Kosten der Übersetzung etwa der Nebenkostenabrechnungen und den Kosten für Auslandsüberweisungen aufgesogen werde, wird die hieraus aus Sicht der Kl. resultierende Unrentabilität bei Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht adäquat kausal gerade durch das Mietverhältnis verhindert.

Für eine wirksame Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist Voraussetzung, daß die Durchführung der Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt. Eine bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999). Bei einem geplanten Wohnungsverkauf liegt dieses Tatbestandsmerkmal vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte, so daß ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, § 573 Rn. 121, Rolfs in Staudinger, Kommentar zum BGB, Buch II, Neubearbeitung 2003, § 573 Rn. 112; Reick in Bamberger/Roth, Kommentar zum BGB, Januar 2005, § 573 Rn. 95). Welcher Preisabschlag als wesentlich bezeichnet werden kann, ist eine Frage der weiteren gesetzlichen Voraussetzung eines "erheblichen Nachteils" (siehe unten unter 2.).

a) Die Gründe, aus denen die Kl. die Unrentabilität herleiten, gehen nicht adäquat kausal auf den vermieteten Zustand der Wohnung zurück, sondern auf die rechtliche Verbundenheit der Erben in einer Gemeinschaft als solcher. Die Aufwendungen, die den Vermietern hier entstehen, sind gerade dadurch bedingt, daß vier der Erben im Ausland sitzen, außerdem eine Vielzahl von Erben vorhanden ist, so daß auf jeden nur ein geringer Anteil des Mietzinses entfällt. Die Kl. haben nicht behauptet, daß die von der Bekl. bezahlte Miete auch dann nicht kostendeckend wäre und die Wohnung keinen Ertrag abwerfen würde, wenn lediglich nur ein und in Deutschland lebender Erbe vorhanden wäre. Entgegen des Vortrags der Kl. in der Berufungsbegründung hindert der Fortbestand des Mietverhältnisses auch nicht die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft; denn auch wenn in der Erbmasse eine Eigentumswohnung enthalten ist, kann die Erbengemeinschaft nach §§ 2042 Abs. 1, Abs. 2 i. V. m. § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB durch Teilungsversteigerung (Verkauf der Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung, sollte keiner der in Deutschland lebenden Erben sich für die Wohnung interessieren und diese freiwillig übernehmen) auseinandergesetzt werden, der nach der Berichtigung der Nachlaßverbindlichkeiten verbleibende Überschuß aus dem Erlös wird auf die Erben nach dem Verhältnis ihrer Erbteile verteilt (§ 2047 Abs. 1 BGB). Das Problem der Unrentabilität, das hier durch die Vielzahl der Erben und durch zum Teil im Ausland lebenden Erben erzeugt wird, ist nicht durch die Kündigung des Mietverhältnisses zu lösen, sondern durch die Aufhebung der Erbengemeinschaft. Die Kl. haben auch nicht vorgetragen, daß die Mieteinnahmen ohne diese Umstände nicht kostendeckend seien, weshalb grundsätzlich auch nicht schon aus diesem Grunde ein potentieller Erwerber kein Interesse an einem Erwerb der Wohnung im vermieteten Zustand hätte haben können.

b) Soweit es den Kl. gelungen ist, am 10.1.2005 einen bereits notariell beurkundeten Kaufvertrag über die von der Bekl. bewohnte Eigentumswohnung abzuschließen, hat dies hier außer Betracht zu bleiben. Zwar darf der Vermieter dann, wenn die Wohnung nach dem Kündigungsausspruch verkauft wird, [die Kündigung] grundsätzlich nicht weiter verfolgen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 573 Rn. 160; Bub/Treier, Rn. 82; LG Frankenthal WuM 1991, 350), weil sich der Fortbestand des Mietverhältnisses in diesem Fall gerade nicht als Hinderungsgrund für den Verkauf erwiesen hat (vgl. auch die grundsätzlich zutreffenden Ausführungen des Prozeßbevollmächtigten der Bekl. im Schriftsatz vom 24.2.2005). Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich der Verkäufer im Hinblick auf die Erzielung des angestrebten Kaufpreises zur Übergabe einer geräumten Wohnung verpflichtet hat und verpflichten mußte (Blank in Schmidt-Futterer, Rn. 160, Bub/Treier a.a.O.; LG Frankenthal a.a.O.). Dahingestellt bleiben kann, ob die bloße Behauptung des Erwerbers, die Wohnung nur deshalb gekauft zu haben, weil er auf die Beendigung des Mietverhältnisses gebaut habe, ausreichend ist (so wohl Rolfs, a.a.O. Rn. 123). Jedenfalls ergibt sich hier die Abhängigkeit des Erwerbs von der Räumung bereits aus dem Kaufvertrag selbst. Die Kaufinteressenten haben ihr Interesse von der Bezugsfertigkeit abhängig gemacht, die Kl. sind aufgrund des Kaufvertrags vom 10.1.2005 (K 13) zur mietfreien Übertragung verpflichtet. Dies ergibt sich aus folgenden Regelungen:

- § 2 Nr. 2 des Kaufvertrag: Ein Restbetrag vor 90.000 € des Gesamtpreises von 110.000 € wird erst innerhalb von 2 Wochen nach Auszug und vollständiger Räumung der Wohnung durch die derzeitige Mieterin fällig.

- § 5 Nr. 2 des Kaufvertrags: Die Besitzübergabe erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Erst dann gehen auch Nutzung, Lasten und Gefahrübertragung auf die Bewerber über.

- § 6 Nr. 1 des Kaufvertrages: Die Auflassung wird ebenfalls erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises erklärt.

2. Die Kl. haben hier nicht ausreichend dargelegt, daß durch einen Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand "erhebliche Nachteile" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eintreten.

Für die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "erheblich" hat das Bundesverfassungsgericht (vgl. NJW 1992, 361; WuM 1992, 46; WuM 1989, 118) einerseits die Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts im Sinne des Art. 14 hervorgehoben, wozu auch die Freiheit gehört, das Eigentum zu veräußern. Dies ist indessen nicht im Sinne eines umfassenden Rechts eines Eigentümers zu verstehen, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren und aus ihm den höchstmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ermächtigt den Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen; je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht, desto weiter geht diese Bestimmungsbefugnis des Gesetzgebers. Bleiben Nutzung und Verfügung nicht lediglich innerhalb der Sphäre des Eigentümers, sondern berühren sie Belange anderer Rechtsgenossen, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind, wie es hier für vermieteten Wohnraum zutrifft, umfaßt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung das Gebot der Rücksichtnahme auf den Nichteigentümer, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf. Auch die durch den Mietvertrag erworbene Rechtsposition des Mieters ist durch Art. 14 GG geschützt. An dieser Stelle findet keine Abwägung der Vermieterinteressen mit den konkreten Belangen des Mieters statt. Das Bestandsinteresse des konkret betroffenen Mieters ist vielmehr erst im Rahmen des § 574 BGB auf dessen Widerspruch zu berücksichtigen (ganz herrschende Meinung, unstreitig Bub/Treier Rn. 77; Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 3. Aufl. 2004, § 573 Rn. 90; OLG Koblenz NJW-RR 1989, 595). Nicht berücksichtigt werden muß im Rahmen der Auslegung des § 573 das Vorbringen der Bekl. dazu, aus welchen Gründen sie auf das Beibehalten der Wohnung (alleinerziehende Mutter einer 14jährigen Tochter, Pflege der gehbehinderten Mutter, die unweit von der Wohnung entfernt wohnt) angewiesen ist.

a) Die Kl. haben bereits nicht ausreichend dargelegt, daß ihnen durch die Veräußerung im vermieteten Zustand ein "Nachteil" entsteht. Nachdem die Erben die Wohnung vom Erblasser im vermieteten Zustand erworben haben, ist Bezugspunkt für eine Vergleichsrechnung nicht der absolute Vorteil, der den Erben bei Veräußerung einer Wohnung im unvermieteten Zustand entstehen würde, sondern ihre Vermögenslage im Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung, die dadurch gekennzeichnet ist, daß die Wohnung gerade nicht im unvermieteten Zustand, sondern mit dem Mietverhältnis behaftet erworben wurde. Bei unentgeltlichem Erwerb, sei es infolge einer Schenkung, sei es infolge Erbgangs, ist entsprechend der Verkehrswert im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbs anzusetzen. Dieser ist dem Verkehrswert, den die Wohnung bei Veräußerung im unvermieteten Zustand erzielen könnte (hier: 10.000 € als dem Kaufpreis, zu dem es den Kl. tatsächlich gelungen ist, einen Käufer für die Wohnung in unvermietetem Zustand zu gewinnen), anzusetzen. Diese Betrachtungsweise ist, wie das Bundesverfassungsgericht grundlegend in WuM 1991, 663 entschieden hat, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Zwar ist jede Eigentumswohnung leichter und teuerer in bezugsfreiem Zustand zu verkaufen. Es müssen jedoch weitere Umstände hinzukommen, um einen erheblichen Nachteil zu bejahen. Wenn der Vermieter die in vermietetem Zustand erworbene Wohnung mindestens zum Erwerbspreis bzw. Erwerbswert oder sogar zu einem höheren Preis bei Kündigungsausspruch in vermietetem Zustand verkaufen kann, liegt kein erheblicher Nachteil vor. Denn wenn der Vermieter beim Verkauf in vermietetem Zustand immer noch einen höheren oder aber denselben Wert erhält, selbst wenn dieser unter dem Wert geringfügig zurückbleibt, als den Wert bei Anschaffung, wird dem Vermieter gerade kein Verlustgeschäft zugemutet. Der Verkauf wird dadurch noch nicht wirtschaftlich sinnlos, selbst wenn, wie in dem konkret vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall, bei Verkauf in unvermietetem Zustand ein Mehrerlös von dort 60.000 DM hätte realisiert werden können. Wie hier die Grenzen zu ziehen sind, insbesondere inwieweit das von der Bekl. an die Kl. herangetragene Angebot, selbst die Wohnung für 80.000 € zu erwerben, tatsächlich ernstgemeint war, kann letztlich dahingestellt bleiben. Denn die Kl. haben hier nicht substantiiert dazu vorgetragen, welchen Verkehrswert die Wohnung im vermieteten Zustand im Zeitpunkt des Erbgangs hatte. Weitergehende Ausführungen hierzu in der Berufungsinstanz sind nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen.

Erwirbt der Vermieter das Grundstück in vermietetem Zustand, so haftet dem Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert an. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erleidet der Vermieter keine zusätzlichen, erheblichen Nachteile. Vielmehr würde er durch die Kündigung einen wirtschaftlichen Wert realisieren, der ihm nie zur Verfügung stand. Auch ist es möglich, daß der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand günstig erworben hat, weil etwa die Miete auf absehbare Zeit nicht an das Marktniveau angepaßt werden kann, und diese entsprechend geringer ist, was sich am Markt wertmindernd auswirkt. Dann hat der Vermieter gerade den Vorteil ausgenutzt, der sich aus der Existenz eines unrentablen Mietvertrags ergibt. Auch ist die Wertung des Abs. 2 Nr. 3 2. Hs. BGB zu berücksichtigen: Sofern der Kaufinteressent die Wohnung nicht zur Selbstnutzung erwirbt, sondern den erhöhten Kaufpreis für die unvermietete Wohnung deswegen zu zahlen bereit ist, weil diese infolge einer Neuvermietung eine höhere Mietrendite abwirft, würde durch einen Zwischenschritt (Verkauf der Wohnung) das Verbot der Änderungskündigung leicht zu umgehen sein. Allerdings sind in die Wertung die gesamten Vermögensbelange des Vermieters einzubeziehen. Ein geringer Unterschiedsbetrag, der sich nach kurzer Zeitspanne zwischen Kauf oder Schenkung oder Verkauf ergibt, kann unerheblich sein, während die gleiche Differenz, die erst nach längerer Zeit eingetreten ist, als erheblicher Nachteil einzustufen sein kann, wenn durch den geringeren Verkaufserlös die Wertsteigerung eines längeren Zeitraums fast vollständig aufgezehrt wird. Auch müssen marktbedingte Schwankungen des Immobilienmarktes außer Betracht bleiben; diese gehen zu Lasten des Vermieters (Rolfs Rn. 121, 113; Häublein Rn. 90; Schmidt-Futterer Rn. 164).

b) Unabhängig hiervon haben die Kl., worauf das Landgericht zu Recht hinweist, aber auch nicht dargelegt, welchen Preis Verkaufsinteressenten für die Wohnung im vermieteten Zustand zu zahlen bereit gewesen wären. Die Kl. haben zu erfolglosen Verkaufsbemühungen im einzelnen keinerlei Tatsachen vorgetragen. Jedenfalls im Kündigungsprozeß selbst, wobei der Senat dahingestellt sein läßt, ob dies bereits im Kündigungsschreiben zu erfolgen hat, muß der Vermieter seine konkreten Verkaufsbemühungen nachprüfbar darlegen (Rolfs a.a.O. Rn. 113; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. 1115). [Der Vermieter] muß abhängig vom Einzelfall im Prozeß ggf. nachweisen, daß ein bestimmter Kaufinteressent zum Ankauf von dem verlangten Preis deshalb Abstand genommen hat, weil das Haus vermietet ist; zumindest sind entsprechende Verkaufsbemühungen und Gründe für deren Scheitern konkret vorzutragen. Ein Beweisantritt mit Sachverständigengutachten, z. B. durch einen Makler, für die Behauptung eines bestimmten Mehrerlöses in Euro in unvermietetem Zustand, reicht prozessual nicht aus. Denn Vermutungen und allgemeine Unterstellungen und die pauschale Behauptung, das Grundstück sei im vermieteten Zustand zwar nicht unverkäuflich, aber nur zu einem geringeren Kaufpreis, reichen nicht aus. Der Vermieter kann sich nicht auf einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend berufen, daß Wohnungen, auch wenn sie als Renditeobjekt praktisch ungeeignet sind, nur im unvermieteten Zustand verkauft werden können, zumal der Erwerber seinerseits in der Lage ist, das Objekt wegen Eigenbedarfs zu kündigen; es kann nicht von einer generellen Unverkäuflichkeit vermieteter Wohnungen ausgegangen werden (LG Stuttgart ZMR 1995, 259; Häublein Rn. 101; BVerfG NJW 1992, 2411). Es darf nicht als offenkundig und gerichtsbekannt behandelt werden, daß für eine vermietete Wohnung ein geringerer Preis als für eine freistehende Wohnung bezahlt wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 573 Rn. 175). Tatsächlich kommt es auch hier auf den Wohnungstyp und auf die konkreten Marktverhältnisse an. Erwerber mit Selbstnutzungsabsicht werden keine Zuschläge für eine freistehende Wohnung akzeptieren.

c) Soweit die Kl. vortragen, sie seien auf den Erlös aus dem Verkauf der Eigentumswohnung angewiesen, z. B. wegen eines bevorstehenden, längeren, kostspieligen Krankenhausaufenthalts eines der in USA lebenden Erben, so befanden sich die Kl. in dieser Situation schon im Zeitpunkt des Erbfalls. Durch die Veräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand wird ihre vorgefundene Vermögenslage grundsätzlich nicht verschlechtert, lediglich eine erwartete, noch größere Verbesserung der Vermögenslage (über die durch den Erbfall als solche bereits eingetretene Vermögensverbesserung um den Verkehrswert der vermieteten Wohnung) bleibt aus, weshalb diese Erwägung jedenfalls nicht auf die Erheblichkeit eines zur Kündigung berechtigenden Nachteil gestützt werden kann. 3. Zur Begründung der Kündigung kann hilfsweise auch nicht auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückgegriffen werden. Zwar sind die Kündigungsgründe in Abs. 3 ("insbesondere") nicht abschließend erfaßt. Die von den Kl. vorgebrachten Kündigungsgründe unterfallen jedoch der Nr. 3 des Abs. 3, daneben bleibt für Abs. 1 keine Anwendung mehr. (...)

Erben können nach Ansicht des OLG Stuttgart nicht allein deshalb kündigen, weil sie sich auseinandersetzen wollen. Sie können sich bei der Verwertungskündigung für die Erheblichkeit des Nachteils bei Verkauf im vermieteten Zustand nicht auf die Differenz zum Erlös bei Mietfreiheit berufen, sondern nur auf diejenige zum Wert der Wohnung in vermietetem Zustand, wenn sie die vermietete Wohnung im Erbgang erworben haben.

Eine aus acht Personen - von denen vier im Ausland sitzen - bestehende Erbengemeinschaft erwirbt im Erbgang eine vermietete Wohnung. Sie kündigen das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Oktober 2004 zum 31. Januar 2005 mit der Begründung, die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses sei für die Erbengemeinschaft unrentabel, weil auf jeden Erben nur ein geringer Anteil an der Miete entfalle, der aber bei den ausländischen Erben durch die Kosten der Übersetzung etwa der Nebenkostenabrechnungen und für die Auslandsüberweisungen aufgesogen werde. Sie stützen ihre Kündigung ferner darauf, daß der Erlös für die Veräußerung der Wohnung in unvermietetem Zustand weitaus höher sei als in vermietetem Zustand. Am 10. Januar 2005 schließen sie einen Kaufvertrag über die vermietete Eigentumswohnung, wonach der Restbetrag von 90.000 € des Gesamtpreises von 110.000 € erst innerhalb von zwei Wochen nach Auszug und vollständiger Räumung der Wohnung durch die derzeitige Mieterin fällig wird. Das Amtsgericht weist die Räumungsklage ab.

Das OLG Stuttgart weist die dagegen eingelegte Berufung zurück. Die behauptete Unrentabilität wegen der bei den ausländischen Erben zusätzlich angefallenen Kosten sieht es nicht als Kündigungsgrund an, weil diese nicht adäquat kausal auf den vermieteten Zustand der Wohnung zurückzuführen sind, sondern auf die rechtliche Verbundenheit der Erben, die durch Aufhebung der Erbengemeinschaft gelöst werden könne. Die Erben seien zwar durch den Verkauf der Eigentumswohnung nicht daran gehindert, die Kündigung weiter zu verfolgen, denn sie hätten sich zur Übergabe der geräumten Wohnung verpflichtet. Sie hätten aber nicht dargelegt, daß sie an der wirtschaftlichen Verwertung durch erhebliche Nachteile gehindert seien, denn insoweit komme es auf den Vergleich der Vermögenslage im Zeitpunkt des Erwerbs mit der jetzigen an. Anzusetzen sei der Verkehrswert der Wohnung in vermietetem Zustand im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbs durch Erbgang. Da die Erben diesen Verkehrswert nicht substantiiert dargelegt hätten, sei der erhebliche Nachteil nicht dargetan. Im übrigen sei aber auch nicht dargelegt, welchen Preis Verkaufsinteressenten für die Wohnung in vermietetem Zustand zu zahlen bereit gewesen wären. Da die von den Erben vorgebrachten Kündigungsgründe der speziellen Regelung der Verwertungskündigung unterfielen, sei für eine Anwendung der Generalklausel - Kündigung wegen (sonstigen) berechtigten Interesses - kein Raum.

Die Entscheidung des OLG Stuttgart, die der h. M. entspricht, arbeitet nochmals drei wichtige Grundsätze heraus: 1. Wird eine Wohnung in vermietetem Zustand erworben, reicht es für die Darlegung des erheblichen Nachteils nicht aus, auf den Verkaufserlös für eine unvermietete Wohnung abzustellen.

2. Wenn es - wie bei unentgeltlichem Erwerb infolge einer Schenkung oder infolge Erbgangs - keinen Kaufpreis für die vermietete Wohnung bei Erwerb gibt, ist als Vergleichswert der Verkehrswert der Wohnung im vermieteten Zustand zum damaligen Zeitpunkt anzusetzen.

3. Der kündigende Eigentümer muß den erzielbaren Preis für die Veräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand konkret darlegen, wozu die Berufung auf Sachverständigengutachten nicht ausreicht.