Verwertungskündigung bei Kauf zum Zwecke des Abrisses

1. Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt immer dann vor, wenn ein beabsichtigter Abriß sich im Rahmen der Sozial- und Rechtsordnung hält.

2. Zur Darlegung des erheblichen Nachteils als Voraussetzung der Verwertungskündigung ist es erforderlich, daß der Eigentümer anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Einnahmen und Ausgaben vor und nach der angestrebten Verwertung durch Abriß und Neubau gegenüberstellt.

3. Sind die Vermögensnachteile für den Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich, muß wie im Falle der beabsichtigten Weiterveräußerung das Bestandsinteresse des Mieters zurücktreten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks in Berlin. Die Bekl. sind aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Kl. am 11. Januar 1994 abgeschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im Haupthaus auf diesem Grundstück. Auf dem 1812 m2 großen Grundstück befinden sich noch zwei weitere Gebäude, die teilweise als Garagen genutzt werden, ein Stallgebäude und eine unterirdische Bunkeranlage.

Die Kl. erwarben das Grundstück durch notariellen Vertrag vom 17. Juli 1998 mit Ergänzung vom 30. Oktober 1998. Der Erwerb erfolgte zu dem Zweck, die bestehenden Gebäude abzureißen und ein neues Mehrfamilienhaus zu errichten. Der Kaufpreis betrug ursprünglich 2.000.000 DM und wurde durch den Änderungsvertrag vom 30. Oktober 1998 auf 1.800.000 DM herabgesetzt. In dem ursprünglichen Kaufvertrag hatten die Vertragsparteien als Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit vereinbart, daß das Grundstück frei von Miet- und Nutzungsrechten ist. Diese Klausel wurde als Gegenleistung für die Kaufpreisreduzierung gestrichen.

Mit Schreiben vom 31. August 2000 kündigten die Kl. das Mietverhältnis unter Berufung auf § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB (a. F.) . Zur Begründung führten die Kl. aus: Sie würden bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Das Grundstück sei schon vor ihrem Eigentumserwerb nicht in einer wirtschaftlich vertretbaren Art und Weise zu bewirtschaften gewesen. Objektiv würden derzeit den laufenden Aufwendungen für das Grundstück in Form von Eigenkapitalverzinsung (Verzinsung des Bodenwerts nach der Bodenrichtwerttabelle mit 4 % p. a.), Betriebskosten, Heizkosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten von jährlich insgesamt 118.350,34 DM Mieteinnahmen in Höhe von nur 31.200 DM gegenüberstehen. Sofern die Gebäude erhalten blieben, hätten sie - die Kl. - bei einer Verzinsung des Kaufpreises und der Kosten notwendiger Instandsetzung in Höhe von 6,5 % p. a. laufende Aufwendungen in Höhe von jährlich 166.889,18 DM zu tragen, während Mieteinnahmen nur in Höhe von 33.000 DM zu erwarten seien. Durch Mieterhöhungen sei diese jährliche Unterdeckung bis zum Jahr 2009 von 133.889,18 DM auf 127.648,49 DM zu verringern. Für den Fall des Abrisses und der Neubebauung mit geplanten zwölf Eigentumswohnungen kalkulieren die Kl. unter Berücksichtigung der Anschaffungskosten und der Kosten des Neubaus einen einmaligen Verkaufsgewinn in Höhe von etwa 720.000 DM.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht verurteilt, die streitgegenständliche Wohnung an die Kl. herauszugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 31. August 2000 wirksam beendet worden.

I. Die Kl. haben gemäß § 564 b Abs. 1 BGB a. F. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (unten 1). Denn sie würden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F.).

1) Die von den Kl. als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks beabsichtigte Verwertung durch Abriß der vorhandenen Bebauung und Neubau eines Mehrfamilienhauses stellt eine angemessene Verwertungsform im Sinne von § 564 b Abs. 1 S. 1 BGB dar. Denn die beabsichtigte Verwertung ist rechtmäßig und hält sich im Rahmen der geltenden Sozial- und Rechtsordnung. Dies folgt aus dem Umfang des grundrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 GG). Das Eigentumsrecht beinhaltet insbesondere die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand. Dies bedeutet, daß die Kl. grundsätzlich frei auch über die Nutzung des Grundstücks bestimmen können; insbesondere ist ihr Interesse, das Grundstück unabhängig von einer Vermietung zu nutzen und zu verwerten, grundrechtlich geschützt (vgl. BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989, BVerfGE 79, 283 ff.). Eine weitergehende Bedeutung kommt dem Tatbestandsmerkmal der "Angemessenheit" nicht zu (vgl. Grapentin, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV, Rn. 79). Durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses würden die Kl. an der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks gehindert.

2) Die Kl. würden durch eine Verhinderung der beabsichtigten Verwertung erhebliche Nachteile erleiden. Denn aus den von den Kl. beigebrachten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergibt sich, daß sie - anders als bei Verwirklichung der angestrebten Nutzung - im Falle der Beibehaltung der derzeitigen Nutzung fortlaufend Vermögenseinbußen erleiden würden (a). Auch unter Abwägung mit den entgegenstehenden Belangen der Bekl. sind die Kl. zur Hinnahme dieser Vermögenseinbußen nicht verpflichtet (b). Die Kl. können schließlich nicht darauf verwiesen werden, daß sie diese Vermögenseinbußen durch eine anderweitige Verwertung, nämlich durch Weiterverkauf im vermieteten Zustand, abwenden könnten (c).

a) Es steht fest, daß die Kl. bei Fortführung der derzeitigen Nutzung fortlaufend Vermögenseinbußen erleiden würden. Die Kl. sind insofern durch die Vorlage der Wirtschaftlichkeitsberechnungen ihrer Darlegungspflicht nachgekommen. Die Einwände der Bekl. gegen diese Wirtschaftlichkeitsberechnungen greifen nicht durch.

Zur Darlegung des erheblichen Nachteils ist es erforderlich, daß der Eigentümer anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Einnahmen und Ausgaben vor und nach der angestrebten Verwertung durch Abriß und Neubau gegenüberstellt (vgl. Kinne GE 1998, S. 468, 472). Aus der Gegenüberstellung muß sich ergeben, daß die derzeitige Nutzung dauerhaft zu Vermögenseinbußen führt und die angestrebte Nutzung demgegenüber wirtschaftlich vorteilhaft ist.

Aus Variante I der von den Kl. vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung ("Erwerb eines nicht wirtschaftlich zu betreibenden Objekts") ergibt sich, daß die derzeitige Nutzung des Grundstücks nicht wirtschaftlich ist, sondern vielmehr unter Berücksichtigung einer angemessenen Gewinnerwartung in Höhe einer marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts für den jeweiligen Eigentümer erhebliche Vermögenseinbußen zur Folge hat.

(...) Aus Variante II der Wirtschaftlichkeitsberechnung ("Gebäudeerhaltung und Instandsetzungsinvestition") ist weiterhin ersichtlich, daß die Sanierung der derzeitigen Bebauung und die Ausschöpfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht zu einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der derzeitigen Nutzung führen würde. Zwar ist insoweit der Ansatz der tatsächlichen Kapitalkosten (Verzinsung der Anschaffungskosten) nicht zu berücksichtigen, sondern durch die Verzinsung des Bodenwertes wie in Variante I der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ersetzen; denn eine erst durch die Ankaufsfinanzierung verursachte Unwirtschaftlichkeit würde nicht zur Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. berechtigen (vgl. LG Berlin GE 1993, 807). Aber auch unter Berücksichtigung einer Verzinsung des Bodenwertes ergibt sich, daß eine Sanierung die Wirtschaftlichkeit der derzeitigen Nutzung nicht verbessern würde. Die notwendigen Sanierungskosten würden vielmehr zu weiteren Vermögenseinbußen führen. (...)

b) Die Kl. sind auch unter Berücksichtigung der Interessen der Bekl. nicht verpflichtet, die aus der Beibehaltung der derzeitigen Nutzung resultierenden fortlaufenden Vermögenseinbußen hinzunehmen.

Der aus der Hinderung anderweitiger Verwertung erwachsende Nachteil berechtigt den Eigentümer erst dann zur Kündigung gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F., wenn der Nachteil "erheblich" ist. Dadurch, daß nur erhebliche Nachteile zur Kündigung berechtigen sollen, ermöglicht § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. den Ausgleich zwischen den Eigentümerinteressen und dem eigentumsgleich geschützten (vgl. BVerfGE 89, 1) Besitzrecht des Mieters. Die Belange des Eigentümers können nicht absoluten Vorrang beanspruchen; im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. unterliegt das Eigentumsgrundrecht des Vermieters vielmehr der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG).

Die Nachteile, die die Kl. bei Fortführung der derzeitigen Nutzung erleiden würden, sind allerdings erheblich im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. BGB a. F.

Das Bundesverfassungsgericht hat offengelassen, bis zu welcher Grenze der Eigentümer wirtschaftliche Nachteile aus der Vermietung seines Eigentums zu tragen hat; allerdings dürften die Einbußen des Eigentümers keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289). Andererseits ist die Möglichkeit, durch die Verwertung vermieteter Objekte jederzeit einen maximalen Gewinn zu erzielen, grundrechtlich nicht geschützt (BVerfG, Beschluß vom 15. März 1990, 1 BvR 83/90; Beschluß vom 9. Oktober 1991, 1 BvR 227/1991, WuM 1991, 663). Innerhalb dieses Rahmens haben die Fachgerichte zwischen den betroffenen Belangen abzuwägen; dabei ist dem Eigentümer nicht stets das verfassungsrechtlich noch Zulässige abzuverlangen. Vielmehr hängt das Ausmaß der Bindung des Eigentümers auch von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Eigentümers ab.

Obergerichtliche Entscheidungen, die sich mit der Konkretisierung dieser Grenzen befassen, soweit es sich um den Fall der Verwertung durch Abriß und Neubau handelt, sind nicht ersichtlich. Die veröffentlichen Entscheidungen befassen sich in der Mehrzahl mit der Problematik, ob der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung dem Mieter kündigen darf, weil er aufgrund der Vermietung nur einen geringeren Veräußerungsgewinn als bei dem Verkauf einer unvermieteten Wohnung erzielen kann. Danach ist - im Anschluß an BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 a. a. O. - der Eigentümer jedenfalls dann zur Kündigung berechtigt, wenn die Erlösdifferenz so erheblich ist, daß sich das Mietverhältnis faktisch wie ein Verkaufshindernis auswirkt; hinsichtlich des erforderlichen Differenzbetrages werden - unter weiterer Berücksichtigung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers - Spannen zwischen 6 % und 40 % genannt (vgl. die Rechtsprechungsübersicht bei Schönleber NZM 1998, 605).

Die insoweit entwickelten Maßstäbe sind auf den hier zu entscheidenden Sachverhalt übertragbar. Denn für die Feststellung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kommt es auf einen Vergleich der Vermögenslage des Eigentümers bei Fortbestehen des Mietverhältnisses mit der Vermögenslage bei Wegfall des Mietverhältnisses an. Die Art der angestrebten Verwertung (Verkauf bzw. Abriß und Neubau) ist für die Bewertung des vermögenswerten Nachteils im Falle der Hinderung an der Verwertung nicht von Bedeutung.

Nach diesem Kriterium ist der von Kl. bei Fortbestehen des Mietverhältnisses zu erleidende Nachteil erheblich im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. Denn die erzielbare Rendite, sofern die derzeitige Nutzung beibehalten werden muß, liegt jedenfalls bei unter 50 % einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes. (...)

Ein erheblicher Nachteil auf seiten der Kl. kann nicht mit der Begründung ausgeschlossen werden, daß als Maßstab für das Vorliegen eines Mißverhältnisses zwischen berechtigter Gewinnerwartung und Rendite nicht die Verzinsung des reinen Bodenwertes anzusetzen sei, sondern die Verzinsung eines von vornherein geringeren Marktwertes für vermietete, aber im Verhältnis zum Bodenwert nicht rentabel zu bewirtschaftende Grundstücke. Denn dies setzt voraus, daß das unrentable Grundstück einer anderen Nutzung unter Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse nicht zugeführt werden kann. Gerade dies ist aber Gegenstand der Prüfung. Den Kl. kann daher nicht vorgeworfen werden, sie hätten in Kenntnis der derzeitigen - unrentablen - Nutzung einen zu hohen Kaufpreis für das Grundstück gezahlt. Denn der Kaufpreis wurde in der Erwartung vereinbart, daß das Grundstück unter Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse einer anderen - rentablen - Nutzung zugeführt werden kann. Für den Fall, daß die rechtliche Einschätzung der Kl. zutrifft, würde sich der Kaufpreis somit als angemessen erweisen.

Das Abstellen auf einen per se geringeren Marktpreis für vermietete Grundstücke erweist sich demnach als zirkulär; es kommt für den Marktwert eines Grundstücks darauf an, ob die auf dem Grundstück bestehenden Mietverhältnisse wegen der mangelnden Rentabilität der derzeitigen Nutzung kündbar sind. Einzig tauglicher Bewertungsmaßstab für die Rentabilität eines Grundstücks ist daher - in Anlehnung an § 15 Abs. 1 Nr. 3 II. BV (s. o.) - der objektive Bodenwert des Baugrundstücks.

Die Kammer verkennt nicht, daß bei Anwendung dieses Maßstabs viele Altmietverträge mit geringem Mietzins dem Kündigungstatbestand des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n. F.) unterfallen könnten, sofern insgesamt wegen des geringen Mietertrags eine angemessene Rentabilität des Grundstücks im dargestellten Sinn nicht erreicht wird. Eine solche Entwicklung liefe dem Zweck des sozialen Mietrechts zuwider. Die dargestellte Zirkularität kann aber nur über die Anwendung eines objektiven Bewertungsmaßstabes vermieden werden, der die bestehende Nutzung außer Betracht läßt. Auch ist eine von der derzeitigen Nutzung unabhängige Bewertung der "Soll-Rentabilität" eines Grundstücks in der Norm des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. angelegt; denn das Mietverhältnis wird hierin als "Hindernis" einer angemessenen Verwertung begriffen, stellt also eine abtrennbare Eigenschaft des idealen Grundstücks dar.

Die Vermögenseinbußen der Kl. übersteigen auch die wirtschaftlichen Nachteile, die ein Mieter typischerweise im Falle des Verlustes der Wohnung erleidet. Denn die Kl. hätten die mangelnde Rentabilität des Grundstücks fortlaufend zu tragen, während die Bekl. nur einmalige Aufwendungen für die Wohnungssuche und den Umzug zu machen hätten. Besondere in ihrer Person liegende Umstände, die dem berechtigten Interesse der Kl. an einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehen könnten und im übrigen nur im Rahmen des § 556 a BGB a. F. zu berücksichtigen wären, haben die Bekl. nicht vorgetragen.

c) Die Kl. können nicht auf einen Weiterverkauf des Grundstücks als alternative Form der Verwertung verwiesen werden. Denn das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig hält. Deshalb ist es den Gerichten grundsätzlich verwehrt, eigene Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen Dispositionen zu setzen (BVerfG, Beschluß v. 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, GE 1998, 852 = WuM 1998, 463-465). Im übrigen könnte durch einen Weiterverkauf der erhebliche Nachteil nicht ausgeräumt werden, den die Kl. durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erleiden.

Denn sofern die Kl. auf den Weiterverkauf verwiesen werden könnten, stünde zugleich für den jeweiligen Erwerber fest, daß die derzeitige Nutzung weiterzuführen ist. Ein am Bodenwert orientierter angemessener Preis wäre daher am Markt nicht zu erzielen; es stünde zugleich fest, daß die Kl. einen zu hohen Preis für das Grundstück gezahlt haben.

3) Die Kündigung ist auch nicht rechtsmißbräuchlich. Ein unzulässiges "Spekulationsgeschäft" liegt nicht vor. Zwar trifft es zu, daß der Erwerb des Grundstücks durch die Kl. nur dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die bestehenden Mietverhältnisse gekündigt werden können, und der geplante Neubau errichtet werden kann. Es stellt aber den Regelfall dar, daß der Erfolg einer Geschäftsplanung von der zutreffenden Einschätzung der Rechtslage abhängig ist. Auch mag es sein, daß wegen der bestehenden Rechtsunsicherheit, ob die Mietverhältnisse gekündigt werden können, ein geringerer Kaufpreis für das Grundstück vereinbart worden ist, und das Geschäft deshalb "spekulativ" erscheint. Die geschäftsübliche entgeltliche Übernahme eines tatsächlichen Risikos, auch wenn dieses Risiko die zutreffende Einschätzung der Rechtslage betrifft, kann aber einen rechtlichen Vorwurf nicht begründen.

II. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO zugelassen. Die Frage, ob Grundstückseigentümer unter Berufung auf den aktuellen Bodenwert des Grundstücks zu einer Verwertungskündigung berechtigt sein können, wenn sie das Grundstück in Kenntnis der insoweit begründeten Unwirtschaftlichkeit erworben haben, hat grundsätzliche Bedeutung. Denn es ist zu erwarten, daß sie in einer Vielzahl von Streitigkeiten wieder auftaucht. Sofern der Ankauf unrentabler Grundstücke gerade zum Zwecke des Abrisses und Neubaus durch § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n. F.) gedeckt ist, ist es in Ballungsräumen wahrscheinlich, daß diese Praxis auch von anderen Investoren aufgegriffen wird. Weil zu dieser Frage Rechtsprechung bislang nicht vorliegt, ist die Entscheidung des Revisionsgerichts auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich.

Das Landgericht Berlin hatte dem Kammergericht die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt, ob eine Verwertungskündigung für den Erwerber des Grundstücks ausgeschlossen sei, der in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit das Haus zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriß gekauft hatte. Das Kammergericht lehnte mit zweifelhafter (GE 2002, 365) Begründung einen Rechtsentscheid ab (GE 2002, 395). Ohne diesen negativen Rechtsentscheid zu erwähnen, nahm daraufhin das Landgericht Berlin eine Kursänderung vor.

Die Kläger hatten ein mit mehreren Gebäuden und einer unterirdischen Bunkeranlage bebautes Grundstück erworben mit dem Ziel, dort nach Abriß der Gebäude ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Zunächst hieß es im notariellen Kaufvertrag, daß das Grundstück frei von Miet- und Nutzungsrechten sei. Diese Klausel wurde als Gegenleistung für eine Kaufpreisreduzierung gestrichen. Die Mieter widersetzten sich der Verwertungskündigung und bezweifelten die von den Klägern vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

Mit Urteil vom 29. Juli 2002 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und meinte, eine nicht angemessene Verwertung im Sinne des Gesetzes liege immer vor, wenn der Vermieter im Rahmen der Sozial- und Rechtsordnung bleibe. Die Vermieter hätten auch durch Gegenüberstellung von zwei Wirtschaftlichkeitsberechnungen, einmal mit, einmal ohne den Abriß, nachgewiesen, daß sie erhebliche Vermögensnachteile bei Fortbestand des Mietverhältnisses erleiden würden. Wie im Falle der Weiterveräußerung müßten die Interessen der Mieter dann zurücktreten. Die Kläger seien auch nicht auf eine mögliche Weiterveräußerung zu verweisen, da sie auch dann Vermögensnachteile (geringer Kaufpreis) befürchten müßten. Schließlich sei auch die Kündigung nicht rechtsmißbräuchlich, da kein unzulässiges Spekulationsgeschäft vorliege. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung ließ die Kammer die Revision zu; das Kammergericht hatte eine solche grundsätzliche Bedeutung in seinem negativen Rechtsentscheid verneint.