Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; Vorratskündigung; erheblicher Nachteil

1. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswertes von 115.000 € anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in unvermietetem Zustand möglich.

2. Ein erheblicher Nachteil i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor, wenn sich der Verkehrswert der Mietsache in unvermietetem Zustand auf 150.000 € beläuft und der Vermieter dem Mieter ein Angebot zum Erwerb der Mietsache über 115.000 € macht.

(Leitsatz zu 2 der Redaktion)

Aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 13. Februar 2014:

I. Den Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 28. Januar 2013 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, ohne dass die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits feststeht (vgl. BGH, Urt. v. 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, GE 2005, 855 = MDR 2005, 1218 [zu § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 BGB a. F.]; LG Berlin, Urt. v. 19. Juni 2009 - 63 S 10/08, GE 2009, 1497 = BeckRS 2010, 00146).

Eine solche Vorratskündigung ist nach der von der Kammer zugrunde legenden Kündigungsbegründung gegeben. Die Kl. haben ihr Verwertungsinteresse in der Kündigungserklärung nicht auf einen gegenwärtigen, sondern auf einen Verwertungswunsch für eine ungewisse Zukunft gestützt. Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 28. Januar 2013 stand es für die Kl. im Moment des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verlässlich fest, das Grundstück nach kündigungsbedingter Beendigung des Mietverhältnisses in unvermieteten Zustand an Dritte zu veräußern. Denn sie haben die Bekl. - ausgehend von einem Verkehrswert von 115.000 € - unter Ziffer 1 des Schreibens um Mitteilung binnen 3 Wochen gebeten, ob diese sich als bisherige Mieter den Ankauf des Grundstücks unter Erhalt ihrer bestehenden Nutzungsmöglichkeiten vorstellen könnten. Damit haben sie zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs eine Möglichkeit zur auskömmlichen Verwertung des Grundstücks durch eine Veräußerung an die Bekl. ausdrücklich noch in Betracht gezogen. Vor diesem Hintergrund fußte die zur Begründung der Kündigung herangezogene Veräußerung des Grundstücks an Dritte in unvermietetem Zustand zumindest bis zum fruchtlosen Ablauf der den Bekl. gesetzten Stellungnahmefrist nicht auf einer festen und bereits feststehenden Planung, sondern lediglich auf einer von mehreren unterschiedlichen Möglichkeiten zur auskömmlichen Verwertung des Grundstücks. Dementsprechend haben die Kl. ihre Kündigung auch lediglich „höchst vorsorglich" ausgesprochen, ohne zudem einen ausdrücklichen Zusammenhang zwischen dem Scheitern der Verkaufsgespräche mit den Bekl. und dem Kündigungsausspruch herzustellen.

Selbst in dem Fall aber, dass es sich bei der von den Kl. ausgesprochenen Kündigung um keine unzulässige Vorratskündigung gehandelt hätte, stünde ihnen ein Kündigungsgrund nicht zur Seite. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt den Eintritt eines erheblichen Nachteils beim Vermieter durch die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache. An einem solchen jedoch fehlt es.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, GE 2011, 478 = NJW 2011, 1135). Dabei gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, GE 2011, 1015 = NZM 2011, 773).

Gemessen an diesen Grundsätzen zeigt die Berufung keinen dem Amtsgericht unterlaufenen Bewertungs- oder Abwägungsfehler auf. Denn selbst unter Zugrundelegung des - zwischen den Parteien streitigen - Verkehrswertes des Grundstücks von 150.000 € zugunsten der Kl. haben die Bekl. den Kl. den Erwerb des Grundstücks ausweislich der unangefochtenen - und die Kammer deshalb gemäß 314 ZPO bindenden (Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 314 Rz. 3) - tatbestandlichen Feststellungen in den erstinstanzlichen Entscheidungsgründen zu einem Kaufpreis von 115.000 € angeboten. Der von den Kl. behauptete Mindererlös beläuft sich danach zwar auf 24 %, beträgt nominal indes lediglich 35.000 €. Es liegt davon ausgehend auf der Hand, dass eine Veräußerung an die Bekl. für die Kl. wirtschaftlich nachteilig ist. Dieser Nachteil trifft die vier Kl., die das streitgegenständliche Grundstück im Erbgang erworben haben, indes nur anteilig. Demgegenüber würden die Bekl. im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur ihren seit nunmehr 46 Jahren bestehenden Lebensmittelpunkt verlieren, sondern sie wären zudem gezwungen, sich in vorgerücktem Alter vollkommen neu zu orientieren. Diese ganz erheblichen Nachteile der Bekl. überwiegen die den Kl. durch eine Veräußerung an die Bekl. entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die den Kl. entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die den Bekl. im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen. Dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob sich der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks in unvermietetem Zustand tatsächlich auf 150.000 € beläuft, ebenso wenig, ob die Kündigungserklärung mangels näherer Angaben zu den erst im Verlaufe des Rechtsstreits näher dargetanen möglichen Veräußerungserlösen in unvermietetem Zustand gemäß § 573 Abs. 3 BGB formunwirksam war (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 29. August 2011 - 67 S 15/09, GE 2011, 1553 = ZMR 2012, 15). Dahin stehen kann ebenfalls, ob das Mietverhältnis im Falle der kündigungsbedingten Beendigung gemäß den §§ 574 ff. BGB fortzusetzen wäre.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 27. März 2014: Einerseits handelte es sich bei der von den Kl. ausgesprochenen Kündigung aus den Gründen des Hinweisbeschlusses der Kammer um eine unzulässige Vorratskündigung, da ausweislich des Kündigungsschreibens vorrangig die Veräußerung des Grundstücks an die Bekl. auf Grundlage eines Verkaufspreises von 115.000 € betrieben wurde. Davon ausgehend beruhte die zur Begründung der Kündigung herangezogene Veräußerung des Grundstücks an Dritte in unvermietetem Zustand nicht auf einer festen und bereits feststehenden Planung der Kl. [...]

Anderseits liegt aber auch kein erheblicher Nachteil der Kl. vor. Insoweit gelten die Erwägungen des Hinweisbeschlusses. Soweit die Berufung nunmehr insoweit die aus einer - unauskömmlichen - Weitervermietung an die Bekl. folgende wirtschaftlichen Verhältnisse zugrunde legt, verkennt sie bereits grundlegend, dass der heranzuziehende Maßstab für die Bemessung des erheblichen Nachteils im hier zu beurteilenden Fall die Differenz zwischen dem von den Kl. behaupteten Verkehrswert und dem von den Bekl. angebotenen Kaufpreis ist. Diese indes begründet aus den Gründen des Hinweisbeschlusses noch keinen erheblichen Nachteil. Von einem solchen könnte allenfalls dann auszugehen sein, wenn die Veräußerung des Grundstücks an die Bekl. zu dem von diesen angebotenen Kaufpreis aus Gründen, die nicht von den Kl. zu vertreten sind, scheitern sollte. Erst in diesem Falle wäre das Vorliegen eines erheblichen Nachteils an dem in der Berufungsbegründung herangezogenen Maßstab zu messen. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es bislang.

Ein die fristgemäße Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses rechtfertigender erheblicher Nachteil bei Verkauf des Grundstücks in vermietetem Zustand liegt nicht vor, wenn der Vermieter dem Mieter ein Angebot zum Erwerb der Mietsache für 115.000 € bei einem Verkehrswert von 150.000 € macht.

Die vier Eigentümer, die das vermietete Grundstück im Erbgang erworben hatten, kündigten „höchst vorsorglich" den Mietern, die dort seit 46 Jahren wohnten, mit Schreiben vom 28. Januar 2013 mit der Begründung, sie beabsichtigten die Veräußerung des Grundstücks an Dritte in unvermietetem Zustand. Unter Ziffer 1 des Schreibens baten sie – ausgehend von einem Verkehrswert von 115.000 € – die Mieter um Mitteilung binnen drei Wochen, ob sie sich den Ankauf des Grundstücks unter Erhalt der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten vorstellen könnten. Als die Mieter sich nicht äußerten, verklagten sie die Vermieter auf Räumung und Herausgabe. Gegen das der Klage stattgebende Urteil legten die Mieter Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Es habe sich um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt, da die Vermieter – wie sich aus ihrem Kündigungsschreiben ergebe – noch gar keine konkrete Veräußerungsabsicht gehabt hätten. Die ergebe sich daraus, dass die Kündigung nur „höchst vorsorglich" erfolgte und zudem mit der Anfrage verbunden war, ob die Mieter die Mietsache kaufen wollten, damit sie diese weiter nutzen könnten. Selbst bei einem Verkehrswert von 150.000 € sei der Verkauf in vermietetem Zustand für 115.000 € kein erheblicher Nachteil, da dieser Mindererlös die vier Verkäufer nur jeweils zu einem Viertel belaste. Unter Berücksichtigung des langjährigen Mietverhältnisses sei dieser Nachteil nicht erheblich und rechtfertige nicht die Verwertungskündigung.

Die – dem Tatrichter (BGH, GE 2011, 478) – obliegende Wertung der Umstände des Einzelfalls ist vertretbar. Selbst wenn entgegen der Ansicht der ZK 67 die Kündigung keine Vorratskündigung wäre, bliebe immer noch das Argument, dass der Nachteil für den kündigenden Vermieter nicht erheblich wäre. Insoweit liegt die Kammer auf der Linie des BGH (BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09 -, GE 2011, 1015), der die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten und unrentablen Zustand und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie jüngst wieder herausgearbeitet hat. Zwar rechtfertigt das Interesse der Erbengemeinschaft, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb eine ererbte Eigentumswohnung zu veräußern, für sich allein noch keine Kündigung i. S. d. § 573 Abs. 2 Satz 3 BGB; wird eine Eigentumswohnung im Wege des Erbgangs in vermietetem Zustand von den Erben erworben, so ist vielmehr für die Bewertung der Frage, ob eine Kündigung zur Ermöglichung der Verwertung gerechtfertigt ist, weil ansonsten ein erheblicher Verwertungsverlust entsteht, auf den Wert der Wohnung in vermietetem Zustand abzustellen (OLG Stuttgart, Urteil vom 26. September 2005 - 5 U 73/05 -, GE 2006, 323). Ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist allerdings nicht schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter das vermietete Grundstück im Erbgang erworben und sich der Verkehrswert des Objekts seither nicht verschlechtert hat (BGH a.a.O.). Richtig sieht die Kammer, dass für eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zudem das Bestandsinteresse des Mieters und das Verwertungsinteresse des Eigentümers unter Berücksichtigung aller Umstände abzuwägen sind (so auch LG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2010 - 63 S 578/0 -, GE 2010, 1420).