Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; wirtschaftliche Verwertung; Kündigung; Abrisskündigung; Abrissgenehmigung

1. Ist zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks der Abriß eines Wohnhauses erforderlich, so ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung das Vorliegen der Abrißgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung.

2. Ist die Abrißgenehmigung davon abhängig gemacht worden, daß der Wohnraum rechtlich und tatsächlich frei ist, so kann sich der Vermieter auf diese nicht berufen, wenn die Räumungsklage gegen einen noch im Haus wohnenden Mitmieter rechtskräftig abgewiesen worden ist.

3. Ist die Abrißgenehmigung davon abhängig gemacht worden, daß Wohnraum mit einer bestimmten Wohnfläche errichtet wird, weist die vom Vermieter eingereichte Baugenehmigung dagegen nur eine geringere Wohnfläche aus, so hat die auf eine Kündigung gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage keinen Erfolg.

Die Kündigung ist schon deshalb nicht begründet, weil eine wirksame Abrißgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vor-lag.

1. Gemäß § 1 Abs. 2 Ziffer b der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) ist zum Abriß eines Wohnhauses die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. Diese Abrißgenehmigung wird gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbVO nur erteilt, wenn ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken erheblich überwiegendes berechtigtes Interesse besteht oder wenn im Sinne von § 3 Abs. 3 ZwVbVO der Wohnraum tat-sächlich und rechtlich frei ist. Nach § 3 Abs. 4 ZwVbVO kann die Genehmigung befristet, bedingt und unter Auflagen erteilt werden. Der Vermieter ist ohne die Zweckentfremdungsgenehmigung bzw. ohne daß er die Bedingungen der erteilten Zweckentfremdungsgenehmigung erfüllt, rechtlich gehindert, einen geplanten Abriß und Neubau eines Wohnhauses durchzuführen, selbst wenn im übrigen die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB für diese Maßnahmen erfüllt wären. Für die Maßnahme, an de-ren Durchführung er rechtlich gehindert ist, kann der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht verlangen. Die Zweckentfremdungsgenehmigung ist daher Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Als solche muß sie zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen (vgl. Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 25.3.1981, 4 U 201/80 in 1 REMiet § 564 b BGB Nr. 6 [Zweckentfremdung]; vgl. auch Emmerich/Sonnenschein a.a.O. Rdn. 59 zu § 564 b BGB; Sterne, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV Rdn. 149). Die erteilte Abrißgenehmigung muß bereits in der Kündigung genannt werden (vgl. OLG Hamburg a.a.O.).

2. Vorliegend nimmt die Kündigung vom 13.2.1990 auf eine Abrißgenehmi-gung vom 6. April 1989 Bezug. Daß diese Genehmigung wirksam geworden wäre, trägt die Kl. nicht substantiiert vor. Die Genehmigung wurde nicht eingereicht. Nach dem - unbestritten gebliebenen - Vortrag des Bekl. wäre die Genehmigung nicht wirksam geworden, denn nach einer dem Bekl. erteilten Auskunft des Bezirksamtes vom 31. Mai 1989 soll die Zweckentfremdungsgenehmigung für den Fall erteilt worden sein, daß der Wohnraum rechtlich und tatsächlich frei ist (vgl. § 3 Abs. 3 ZwVbVO), was bisher nicht der Fall ist. Insbesondere ist die Räumungsklage gegen den Mieter L. inzwischen rechtskräftig abgewiesen worden.

3. Im übrigen ist die Genehmigung vom 6. April 1989 inzwischen überholt, denn auf einen Wiederholungsantrag der Kl. vom 18. April 1990 wurde nunmehr eine neue Abrißgenehmigung vom 30. Juli 1990 erteilt, auf die sich die Kl. auch nunmehr zur Begründung ihres Begehrens beruft. Diese erst später erteilte Abrißgenehmigung ist jedoch bereits deshalb unerheblich, weil diese zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht vorlag. Die spätere Erteilung einer Genehmigung vermag der zuvor er-klärten Kündigung jedoch keine Wirksamkeit zu verleihen (vgl. OLG Hamburg, a.a.O. zu III). Im übrigen wird aber auch diese Genehmigung nach ihrem Inhalt erst wirksam, wenn alle Wohnungen tatsächlich und rechtlich frei sind. Ferner ist die Genehmigung unter der Voraussetzung erteilt wor-den, daß neuer Wohnraum mit 1.187 qm errichtet wird; das stellte eine Bedingung i. S. v. § 3 Abs. 4 ZwVbVO dar.

Diese Bedingung ist nach dem eigenen Vorbringen der Kl. nicht erfüllt, denn die der Baugenehmigung zugrunde liegende Wohnfläche beträgt nur 1.032,21 qm. Unerheblich ist insofern die neue Behauptung der Kl., das Bezirksamt würde die Abrißgenehmigung auch erteilen, wenn die geplante Wohnfläche beibehalten würde. Denn das würde wiederum eine neue Genehmigung erfordern, die die Kündigung nicht mehr nachträglich heilen kann.