Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; wirtschaftliche Verwertung; Kündigung; Kündigungsschreiben; Kündigungserklärung; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Abrisskündigung

1. Die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung braucht zwar im Kündigungsschreiben nicht einzeln begründet zu werden; der allgemeine Hinweis auf erhebliche wirtschaftliche Nachteile reicht aber insoweit nicht aus.

2. Im übrigen muß die wirtschaftliche Einbuße des Vermieters durch den Fortbestand des gekündigten Mietverhältnisses jedenfalls dann durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung belegt werden, wenn der Abriß des vorhandenen Gebäudes und ein Neubau auf dem Grundstück geplant sind. Dabei sind die bei dem Fortbestand des gekündigten Mietverhältnisses erzielbaren Mieten einschließlich etwaiger Mieterhöhungen gem. § 3 MHG den bei Vermietung des Neubaus erzielbaren Mieten gegenüberzustellen.

II. (2) Die Kündigungserklärung vom 23. Januar ist - anders als die vom 14. Dezember 1995 - bereits formalen Bedenken ausgesetzt. Es ist zweifelhaft, ob das Kündigungsschreiben den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB genügt, nachdem grundsätzlich die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind. Bei einer Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung sind die vorgesehene Verwertung und die wirtschaftlichen Folgen bei Nichtdurchführung der Maßnahmen darzulegen (vgl. Sonnenschein, aaO. § 564 b BGB Rz. 81). Zwar ist im Kündigungsschreiben keine ins einzelne gehende Kalkulation erforderlich, die Kl. haben sich im vorliegenden Fall jedoch auf einen allgemeinen Hinweis auf drohende erhebliche wirtschaftliche Nachteile beschränkt (vgl. zu den Anforderungen an die Angabe der Kündigungsgründe: LG Berlin, WuM 1989, 254).

(3) Letztlich kann die Frage der formalen Wirksamkeit der Kündigungserklärung vom 23. Januar 1995 offenbleiben. Es fehlt bei beiden Kündigungserklärungen am einzig in Betracht kommenden Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 BGB.

Der geplante Abriß und Neubau ist eine "wirtschaftliche Verwertung" im Sinne der zuletzt zitierten Vorschrift (vgl. Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, IV/78). Denn nach Artikel 14 des Grundgesetzes ist es grundsätzlich Sache des Eigentümers, ob er das Grundstück durch Vermietung, Verkauf oder bauliche Veränderung nutzen will. Dieser Freiheit ist bei Auslegung des § 564 b BGB Rechnung zu tragen (BVerfG, WuM 1989, 118).

Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert jedoch an dem Kriterium des erheblichen Nachteils für die Kl. Das Bundesverfassungsgericht hat den Begriff des erheblichen Nachteils in Abwägung der Privatnützigkeit des Eigentums mit der Sozialpflichtigkeit eingegrenzt (WuM 1989, 118). Einerseits reicht nicht jeder wirtschaftliche Nachteil, andererseits darf nicht gefordert werden, daß die wirtschaftliche Existenz des Vermieters bei Nichtdurchführung der geplanten Maßnahme gefährdet würde. Es ist ausreichend, aber auch erforderlich, daß die Einbußen für den Vermieter die Nachteile des Wohnungsverlustes für den Mieter weit übersteigen (wobei es nicht auf die individuelle Situation des konkret betroffenen Mieters ankommt; diese ist erst im Rahmen des § 556 a BGB zu berücksichtigen).

Zunächst ist somit die Einbuße der Vermieter zu quantifizieren, dann die Einbuße dem Erhaltungsinteresse des Mieters gegenüberzustellen. Im Verlaufe des Rechtsstreits haben die Kl. durch Einreichung einer Aktennotiz der L. Wohnbauten GmbH vom 30. Mai 1996 sowie einer "Wirtschaftlichkeitsberechnung" der Hausverwaltung (ohne Datum) zu der Frage der Einbußen, die sie zu erwarten haben, sofern das Grundstück nicht neu bebaut wird, weiter vorgetragen. (Zu der Notwendigkeit, die Einbußen durch Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu konkretisieren, vgl. LG Göttingen, WuM 1984, 133 und LG Hannover, WuM 1981, 42 sowie Grapentin, aaO., IV/82 a.) Die Darlegungen sind nunmehr hinreichend substantiiert, sie leiden jedoch an einem entscheidenden Mangel. Die Kl. hätten zu den auf das straßenseitige Haus entfallenden Anschaffungskosten (incl. Nebenkosten und Finanzierungskosten) die Kosten für notwendige Instandsetzungsarbeiten (incl. Finanzierungskosten) addieren, die Kosten auf den einzelnen Monat umrechnen und davon den maximal erzielbaren Mietzins (für beide Wohnungen) abziehen müssen. Den sich daraus gegebenenfalls ergebenden Betrag der Unterdeckung pro Monat hätten sie ihre finanzielle Situation im Falle eines Neubaus (Anschaffungskosten für das Grundstück plus Finanzierungskosten, umgerechnet auf den Monat abzüglich der maximal erzielbaren Miete) gegenüberstellen müssen. Diese Gegenüberstellung wird zwar in der - unübersichtlichen - "Wirtschaftlichkeitsberechnung" versucht, aber im Rahmen des Kostenvergleichs von der Neubauvariante zur Situation bei Erhaltung der Bausubstanz werden einmal die Anschaffungskosten für das Grundstück, auf dem das Haus 1 steht, angesetzt (in der Erhaltungsvariante), bei der Neubauvariante jedoch weggelassen. Werden die Kapitalkosten von 28.882 DM für die Anschaffung des Grundstücks berücksichtigt, ist die Neubauvariante nicht mehr günstiger. Die Unterdeckung von (40.467 DM + 28.882 DM =) 69.349 DM würde die gegenwärtige Unterdeckung in Höhe von 53.970 DM übersteigen.

Zudem tragen die Kl. nicht vor, daß sie alle Möglichkeiten zur Mieterhöhung ausgenutzt haben.

Die Berechnungsvariante Gebäudeerhaltung plus Modernisierungsinvestitionen schließlich berücksichtigt nicht die Mietsteigerungsmöglichkeit nach § 3 MHG. Der Hinweis der Kl., daß ohnehin schon die Obergrenze der Mietspiegelwerte erreicht sei, greift nicht durch. Mit Modernisierungszuschlägen kann der Mietzins durchaus das Niveau des Ortsüblichen übersteigen (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, aaO., § 3 MHG, Rz. 21). Eine Obergrenze ergibt sich insoweit nur aus § 5 WiStG oder § 134 BGB i. V. m. § 302 a StGB.

(4) Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner Entscheidung, ob den Kündigungen bereits deshalb die Wirksamkeit abzusprechen ist, weil die erforderlichen Abrißgenehmigungen vom Bezirksamt Spandau von Berlin lediglich bedingt erteilt wurden, oder ob die bloße Genehmigungsfähigkeit des Abrißverlangens ausreicht (vgl. zum kontroversen Meinungsstand: Sonnenschein, aaO., § 564 b BGB, Rz. 60; LG Berlin, ZMR 1991, 346; Grapentin, aaO., IV/80).

Der Eigentümer wollte das Haus abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Dazu war es nötig, die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen, was nur mit einer Verwertungskündigung nach § 564 b BGB möglich war.

Das Landgericht Berlin wies mit Urteil vom 16. August 1996 die Räumungsklage ab und meinte, es bestünden schon Zweifel, ob die Kündigungserklärung selbst ausreichend begründet sei. Jedenfalls habe der Eigentümer im Rechtsstreit keine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt, in der Einnahmen und laufende Aufwendungen bei Fortbestand des Mietverhältnisses denen bei Abriß und Neubau gegenübergestellt werden. Insbesondere gehöre zu den Einnahmen bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 3 MHG.