Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; wirtschaftliche Verwertung; Kündigungsgrund; Kündigung der vermieteten Eigentumswohnung

Hat ein Erwerber eine vermietete Eigentumswohnung in der Hoffnung erworben, durch eine spätere, zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht absehbare Wertsteigerung einen wirtschaftlichen Vorteil zu er-zielen, und haben sich diese Gewinnerwartungen nicht realisiert, trägt er allein die Risiken seines Geschäftes, denn § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB bietet dem Eigentümer keinen Schutz vor enttäuschten Gewinn-erwartungen.

II. Die Klage ist unbegründet.

3. Die Kündigung ist aber unwirksam, weil die Kl. nicht hinreichend sub-stantiiert dargelegt und bewiesen haben, daß sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert sind und dadurch einen erheblichen Nachteil erleiden.

Die Behauptung der Kl., für die streitbefangene Wohnung könne im unver mieteten Zustand ein höherer Verkaufserlös als im vermieteten Zustand erzielt werden, reicht für sich genommen zur Annahme eines erheblichen Nachteils nicht aus. Jede Eigentumswohnung ist leichter und teurer zu ver-kaufen, wenn sie bezugsfrei und nicht mit einem Mietverhältnis belastet ist. Jeder Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung erleidet daher zwangsläufig einen Nachteil, wenn er diese Gewinnchance nicht nutzen, seine Wohnung vor der beabsichtigten Weiterveräußerung nicht entmieten kann. Dieser Nachteil reicht für eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht aus. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die den Nachteil erheblich machen (LG Berlin - 67 S 130/90 - Urteil vom 4. Ja-nuar 1991; BVerfG, WuM 1991, 663 f.).

Zur Feststellung des erheblichen Nachteils ist nicht nur auf die Vermögenslage des Eigentümers zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs ab-zustellen. Auch auf die Höhe der Preisdifferenz zwischen der Wohnung im vermieteten und unvermieteten Zustand kommt es grundsätzlich allein nicht an. Entscheidend für die Erheblichkeit des Nachteils ist vielmehr ein Vergleich der Vermögenslage bei Erwerb der Wohnung seitens des Ver-mieters und bei Ausspruch der Kündigung. Kann der Vermieter die im ver mieteten Zustand erworbene Wohnung zum selben oder gar zu einem hö-heren Preis veräußern, als zu dem er sie gekauft hat, scheidet die Erheb-lichkeit des Nachteils i. S. v. § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Denn aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums läßt sich kein Anspruch auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. So wenig der Eigentümer als Vermieter einen Anspruch hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung (BVerfG, WuM 1991, 663).

Weitere Umstände, die den Nachteil für sie erheblich machen, haben die Kl. weder substantiiert dargelegt noch bewiesen.

Ein Vergleich der Vermögenslage der Kl. bei Erwerb der Wohnung und bei Ausspruch der Kündigung kann wegen des unsubstantiierten klägerischen Vorbringens nicht vorgenommen werden. Zwar haben die Kl. angegeben, die Wohnung im Oktober 1985 zu einem Kaufpreis von 92 000,- DM bei einem Gesamtaufwand von 111 600,- DM und aufgenommenem Fremdkapital einschließlich Disagio von 124 000,- DM erworben zu haben. Die Bekl. haben diese Angaben aber sämtlichst in zulässiger Weise mit Nicht wissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) bestritten, so daß die Kl. ihre Angaben hätten beweisen müssen. Die Kl. haben aber weder den am 17. September 1985 abgeschlossenen Kaufvertrag über die Wohnung noch die mit der Bank geschlossene Darlehensvereinbarung eingereicht, so daß der Kaufpreis in Höhe von 92 000,- DM und der Gesamtaufwand in Höhe von 111 600,- DM von ihnen nicht bewiesen wurde. Sie haben auch keinerlei Angaben über die Zusammensetzung des Gesamtaufwandes gemacht. Lediglich der von den Kl. eingereichten Urkunde über die Bestellung einer Buchgrundschuld über 124 000,- DM vom 20. September 1985 kann entnommen werden, daß sie in dieser Höhe Fremdkapital aufgenommen haben. Ob dieses je-doch in voller Höhe für den Erwerb der Eigentumswohnung verwandt wur-de, geht aus der Urkunde ebensowenig hervor wie die Höhe des darin ent-haltenen Disagios, so daß sich allein anhand der Grundschuldbestellungs-urkunde nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen läßt, zu welchem Kaufpreis und bei welchem Gesamtaufwand die Kl. die Wohnung seinerzeit erworben haben. Auch dem eingereichten Treuhandvertrag lassen sich verläßliche Angaben nicht entnehmen. Darin ist zwar der Gesamtaufwand mit 111 600,- DM und das Fremdkapital inklusive Disagio mit 124 000,- DM angegeben; ob diese Zahlen aber auch tatsächlich realisiert wurden, geht aus dem Treuhandvertrag nicht hervor.

Unterstellte man dennoch die klägerischen Angaben als richtig, hätten sie die Wohnung im Jahre 1985 zu einem Kaufpreis von 92 000,- DM erwor-ben. Nach ihrem eigenen, jedoch bestrittenen Vortrag könnten sie die Wohnung in vermietetem Zustand jetzt für 118 000,- DM weiterveräußern, woraus sich ein Gewinn von 26 000,- DM errechnen würde. Bei einem Ver-kaufspreis von 118 000,- DM wäre sogar der mit 111 600,- DM bezifferte Gesamtaufwand um 6400,- DM überschritten.

Nur wenn man das bestrittene Fremdkapital inklusive Disagio als Grundla-ge nähme, würde der behauptete Verkaufserlös von 118 000,- DM die an-fänglichen Aufwendungen nicht übersteigen. Darauf kommt es aber vorliegend nicht an, denn wie der Prozeßbevollmächtigte der Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung angab, war die Wohnung für die Kl. von Anfang an ein Zuschußgeschäft, weil die monatlichen Einnahmen aus der Wohnung die monatlichen Aufwendungen nicht abdeckten. Daraus folgt, daß die Kl. die Wohnung in der Hoffnung erworben haben, durch eine spätere, zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht abschätzbare Wertsteigerung einen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen, vor allem, da ihnen bereits bei Erwerb der Wohnung klar sein mußte, daß sie den Mietzins wegen der Sozialbindung nicht beliebig erhöhen konnten. Wenn sich aber die in den Erwerb der Wohnung gesetzten Gewinnerwartungen eines Eigentümers aufgrund ei-ner anderen als der von ihm vorhergesehenen und erhofften Marktentwicklung nicht realisieren lassen, trägt er allein die Risiken seines Geschäftes, denn § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB bietet dem Eigentümer keinen Schutz vor enttäuschten Gewinnerwartungen. In den Fällen einer enttäuschten Gewinnerwartung erzielt der Eigentümer vielmehr schon dann einen wirtschaftlichen Vorteil, wenn er durch die Weiterveräußerung der Wohnung seinen anfänglich gemachten finanziellen Verlust zumindest um ein erhebliches Maß verringern kann, denn er hat keinen Anspruch darauf, seinen Verlust aus einem von Anfang an für ihn nachteiligen Geschäft erst über die Kündigung eines Mieters auf 0,- DM zu reduzieren.

Vorliegend können die Kl. aber schon bei einer Weiterveräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand ihren Verlust ganz erheblich reduzieren. Denn bei angenommener Richtigkeit der klägerischen Angaben ist festzustellen, daß die Kl. bereits bei Erwerb der Wohnung einen wirtschaftlichen Verlust von 32 000,- DM gemacht haben, denn dem aufgenommenen Fremdkapital in Höhe von 124 000,- DM stünde der Wert der Wohnung mit nur 92 000,- DM gegenüber. Diesen Verlust könnten sie aber bei einem Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand zu dem von ihnen angegebenen Verkaufspreis von 118 000,- DM auf 6000,- DM, also um 26 000,- DM reduzieren, womit sie ihren anfänglichen Verlust um ein ganz erhebliches, wenn nicht sogar erträgliches Maß reduzieren könnten.

Soweit die Kl. ihre Kündigung auch auf die erheblich gestiegenen Zinssätze für das von ihnen anläßlich des Erwerbs der Wohnung aufgenommene Fremdkapital stützen, ist auch dieses Vorbringen unsubstantiiert und von ihnen nicht bewiesen worden.

Die Kl. berechnen an keiner Stelle ihres Vortrages nachvollziehbar die ih-nen aus der Wohnung erwachsenden Belastungen und Aufwendungen. Aus ihrem Vortrag geht weder hervor, wie hoch der zum Zeitpunkt der Kün-digungserklärung von ihnen zu zahlende Zinssatz war noch auf welchen Restbetrag sie Zinsen, in welcher Höhe monatlich zahlen. An einer Stelle tragen sie vor, nach Wegfall der Zinsbindung zahlten sie seit 1990 einen variablen Zins von anfänglich 8,95 %, der sich durch die Erhöhung der Zin-sen zwischenzeitlich weiter erhöht hätte. An anderer Stelle behaupten sie, allein die jährlichen Zinsen berechneten sich aus der Kaufsumme unter Berücksichtigung von 8,75 % mit 12 425,- DM. Da sie aber nicht angeben, auf welchen Restbetrag sie überhaupt Zinsen zu zahlen haben, kann diese Rechnung nicht nachvollzogen werden. Auch ihre weitere Rechnung, wo-nach sie bei Berücksichtigung einer mit 1 % angesetzten Tilgungsrate im-mer noch jährliche Aufwendungen von 8000,- DM hätten, ist unsubstantiiert. Vielmehr wären die Kl. verpflichtet gewesen, die genaue Tilgungsrate und den genauen Darlehensrestbetrag mitzuteilen. Denn sie müssen als Kündigende anhand einer genauen und nachvollziehbaren Berechnung belegen, daß ihnen bei Veräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand ein erheblicher Nachteil erwächst. Die Bekl. haben jedoch alle klä-gerischen Angaben mit Nichtwissen bestritten. Die Kl. haben den ihnen ob-liegenden Beweis für die Richtigkeit ihrer Angaben nicht geführt. Der pau-schale Beweisantritt durch Auskunft der D.-Bank AG ist ungeeignet. Denn es ist nicht ersichtlich, warum die D.-Bank AG, vor allem wer dort, Auskunft über die klägerischen Aufwendungen geben könnte. Vielmehr hätten die Kl. den Beweis durch Vorlage von Urkunden, wie beispielsweise der Darlehensvereinbarung, des Schreibens über die Zinserhöhungen etc. führen können und müssen. Sie haben aber weder den Darlehensvertrag vorgelegt noch dargelegt, welche monatlichen Belastungen an Zins- und Tilgungsbestimmungen sie nach Abschluß des Kaufvertrages bis hin zur Steigerung des Zinssatzes hatten und nach Steigerung des Zinssatzes weiterhin haben. Sie wären jedoch verpflichtet gewesen, zu berechnen, daß sie durch den Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand ihre finanziellen Aufwendungen nicht hinreichend abdecken können. Stattdessen haben sie lediglich vorgetragen, daß grob ausgeführt die noch jah-relang zu leistenden Zins- und Tilgungszahlungen im Verhältnis zu den er zielten Mieten zu einem nachhaltigen Verlust, der weder steuerlich aufgewogen werden kann noch die eventuellen Vorteile durch Ankauf der Woh-nung im vermieteten Zustand aufwiegen kann.

Soweit die Kl. geltend machen, die monatlichen Einnahmen würden die Aufwendungen nach der Zinssteigerung nicht mehr decken, können sie sich hierauf nicht berufen. Denn diese Situation hat bereits bei Erwerb der Wohnung bestanden.

Zwar kann es dem Vermieter nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen (BVerfG, NJW 1989, 973). Ob dies hier der Fall wäre, kann nicht festgestellt werden. Die Kl. behaupten lediglich, ihnen würde ein jährlicher Min-destverlust von 3000,- DM entstehen, wenn sie die Wohnung weiterhin be-hielten, was sich auf die Laufzeit der Tilgung leicht nachvollziehbar zu ei-nem annähernd sechsstelligen Verlust hochrechne. Aber auch diese An-gaben sind von ihnen durch Vorlage der entsprechenden Darlehensvereinbarung nicht bewiesen worden, so daß das einfache Bestreiten der Bekl. mit Nichtwissen ausreichend ist, um den Vortrag der Kl. zu Fall zu bringen. Zudem tragen die Kl. vor, daß dieser Verlust marginal durch Steuervorteile aufgewogen werde, eine Berechnung hierzu fehlt aber.

Darüber hinaus ist es rechtsmißbräuchlich, sich auf eine wirtschaftliche Notlage zu berufen, die im selben Ausmaß bereits zum Zeitpunkt des Er-werbs der Wohnung bestand. Nach ihrem eigenen Vorbringen haben die Mieteinnahmen die Aufwendungen für die Wohnung aber von Anfang an nicht überstiegen. Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kann jedoch nur dann bejaht werden, wenn der Kündigungsgrund nachträglich entsteht. Liegt er bereits bei Erwerb der Ei gentumswohnung, um deren wirtschaftliche Verwertbarkeit es geht, vor, setzt sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Unwirtschaftlichkeit auf sich nimmt, sie bei unveränderter Sachlage aber zum Gegenstand einer Kündigung machen will. Da die Zinserhöhung von den Bekl. bestritten wurde und die Kl. keinen Beweis ge-führt haben, muß davon ausgegangen werden, daß sich die wirtschaftliche Situation der Kl. seit Erwerb der Wohnung nicht verändert hat.

Daß die Mieteinnahmen der Wohnung nicht den auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt erzielbaren Mieten entsprechen, war den Kl. bereits bei Erwerb der Wohnung bekannt, denn sie haben eine der Sozialbindung un terfallende Wohnung erworben, und die öffentlichen Mittel sind im Dezember 1982 zurückgezahlt worden, so daß nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel noch eine Nachbindungsfrist bestand.

Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung kann auch der Verkauf eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung sein; ist dies zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich, weil die Wohnung vermietet ist, kann ein wichtiger Grund zur Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB bestehen. Nun ist freilich der Erlös für eine unvermietete Eigentumswohnung immer höher als für eine vermietete, so daß der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, würde diese Erlösdifferenz ausreichen, stets zur Kündigung berechtigt wäre und so einen schnellen Gewinn realisieren könnte. Welche weiteren Gesichtspunkte hinzutreten müssen, damit es sich um eine "angemessene" wirtschaftliche Verwertung handelt und "erhebliche Nachteile" dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses drohen, ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt.

Der Vermieter wird jedoch in der Kündigung und spätestens im Räumungsprozeß einer eingehenden Darlegung der Vermögensverhältnisse (Wert der Wohnung beim Kauf in vermietetem und unvermietetem Zustand, Wert der Wohnung bei Zugang der Kündigung in vermietetem und unvermietetem Zustand, Mieterträge, Mieterhöhungsmöglichkeiten) nicht vermeiden können, will er nicht riskieren, daß seine Klage als unsubstantiiert abgewiesen wird, wie es das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 28. Januar 1993 getan hat. Das bloße Ausbleiben eines wirtschaftlichen Gewinns (Wertsteigerung) reicht jedenfalls nicht, ebensowenig wie die pauschale Bezugnahme auf erheblich gestiegene Zinssätze. Zur Berechnung der Vermögensunterschiede hat nach Ansicht des Landgerichts der Vermieter darüber hinaus auch seine Steuervorteile anzugeben.

Bei der Verwertungskündigung einer vermieteten Eigentumswohnung muß der Vermieter gegenüber Mieter und Gericht mit gläsernen Hosentaschen erscheinen und seine Vermögensverhältnisse auf den Tisch legen. Scheut er sich davor, sind die Chancen einer Räumungsklage gering.