Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; angemessene Verwertung; vermietete Eigentumswohnung

Angemessene Verwertung i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kann auch ein Verkauf in vermietetem Zustand sein. Wenn der Vermieter die Wohnung in vermietetem Zustand erworben hat und ein funktionierender Markt für den Handel mit vermietetem Wohnraum besteht, ist regelmäßig dieser Marktpreis zum Maßstab dessen zu nehmen, was noch als angemessene Verwertung anzusehen ist.

Die Kl. erwarb ein Mietshaus und wandelte die Wohnungen in Wohnungseigentum um. Sie kündigte das Wohnungsmietverhältnis mit dem Bekl. mit der Begründung, daß sie beim Verkauf der Wohnung in unvermietetem Zustand einen Mehrerlös in Höhe von 100.000 DM erzielen würde. Ihre Räumungsklage blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Die Kündigung hat das Mietverhältnis nicht beendet, weil die Kl. keine berechtigten Interessen i. S. v. § 564 b BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kl. wird durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert. Es mag sein, daß die Kl. beim Verkauf der Wohnung in unvermietetem Zustand ca. 100.000 DM mehr erlösen würde als beim Verkauf in vermietetem Zustand. Es gilt aber für alle Wohnungen, daß der Verkaufspreis in unvermietetem Zustand regelmäßig ganz erheblich über dem Verkaufspreis in vermietetem Zustand liegt. Die bloße Herbeiführung der Erzielung eines Mehrerlöses kann keinen tragfähigen Kündigungsgrund bilden. Der Mindererlös mag zwar für die Kl. nachteilig sein, aber darauf darf nicht vorschnell abgestellt werden. Es müssen stets alle Tatbestandsmerkmale des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB kumulativ erfüllt sein. Dabei ist zunächst einmal festzustellen, daß sich aus dem eigenen Vortrag der Kl. ergibt, daß der Fortbestand des Mietverhältnisses einem Verkauf der Wohnung nicht entgegensteht. Als faktisches Hindernis wird allerdings auch angesehen, wenn wegen des zu befürchtenden Mindererlöses der Verkauf wirtschaftlich sinnlos erscheint (BVerfG, NJW 89, 972, 973; NJW 91, 3270, 3271; NJW 92, 361, 362). Bei objektiver Betrachtung ist ein Mindererlös von ca. 30 bis 40 % sicherlich ein faktisches Verkaufshindernis. Denn ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch wird sich mit einem Mindererlös dieses Umfanges nicht zufrieden geben, wenn er den höheren Erlös erzielen kann. Solche objektiven Kriterien sind jedoch nicht unbedingt maßgeblich. Es kommt allein darauf an, ob subjektiv für den Vermieter berechtigte Interessen bestehen: es ist auf dessen persönliche Verhältnisse abzustellen. Der Vermieter muß Einbußen erleiden, die die dem Mieter aus dem Verlust der Wohnung erwachsenden Nachteile weit übersteigen (BVerfG, NJW 89, 972, 973). Einbüßen kann ein Vermieter aber nur etwas, was er schon einmal gehabt hat. Wenn einerseits das Bestehen des Mietverhältnisses als wertminderndes faktisches Verkaufshindernis angesehen wird, dann muß diese wirtschaftliche Betrachtungsweise konsequent verfolgt werden und auch hinsichtlich des Erwerbes des Eigentums Anwendung finden. Es darf nicht mit zweierlei Maß gemessen werden. Das Eigentum der Kl. war von vornherein mit dem wertmindernden "Makel" des Bestehens des jetzt streitbefangenen Mietverhältnisses belastet. Sie hat die Wohnung innerhalb eines funktionierenden Marktes für vermieteten Wohnraum zu einem marktüblichen, dem vermieteten Zustand Rechnung tragenden Kaufpreis erworben. Der wirtschaftliche Wert des Objektes in unvermietetem Zustand stand ihr zu keinem Zeitpunkt zur Verfügung. Sie würde ihn erstmals erlangen und realisieren können, wenn sie durch die Beendigung des streitbefangenen Mietverhältnisses in die Lage versetzt wird, die Wohnung in unvermietetem Zustand zu verkaufen. Entgegen der Ansicht des OLG Koblenz (ZMR 89, 216, 218) ist dies ein ganz entscheidender Unterschied zu der Fallkonstellation, daß ein Eigentümer ein von ihm selbst erbautes Wohnhaus vermietet (vgl. auch bereits LG Freiburg, WuM 91, 183, 184; LG Berlin, ZK 65, GE 93, 319). Richtig an jener Entscheidung ist lediglich, daß ein auf Verkaufsabsichten gestütztes Kündigungsrecht nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB nicht notwendig bereits dadurch ausgeschlossen ist, daß der Vermieter das Objekt in vermietetem Zustand gekauft hat. Diese

mietet (vgl. auch bereits LG Freiburg, WuM 91, 183, 184; LG Berlin, ZK 65, GE 93, 319). Richtig an jener Entscheidung ist lediglich, daß ein auf Verkaufsabsichten gestütztes Kündigungsrecht nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB nicht notwendig bereits dadurch ausgeschlossen ist, daß der Vermieter das Objekt in vermietetem Zustand gekauft hat. Diese Auffassung teilt die Kammer, und angesichts der vom OLG Koblenz entschiedenen Vorlagefrage ist eine weitergehende Bindungswirkung i. S. v. § 541 ZPO nicht gegeben. Die Kl. hat die Wohnung in vermietetem Zustand gekauft. Schon dies zeigt deutlich auf, daß ein Handel mit der Streitwohnung in vermietetem Zustand für die Kl. wirtschaftlich keineswegs sinnlos sein muß. Zwar wurde gelegentlich vertreten, daß durch § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB sogar Entmietungen zum Zwecke der Erzielung von Spekulationsgewinnen geschützt werden (z. B. RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., § 564 b Rdnr. 29), aber diese Auffassung ist mit der aus Art. 14 Abs. 2 GG fließenden mieterschützenden Funktion des § 564 b BGB unvereinbar (vgl. BVerfG NJW 85, 75, 76). Die Sozialbindung des Eigentums von Wohnraum beruht darauf, daß dieser als Lebensmittelpunkt des Mieters anzusehen ist (BVerfG a. a. O.; BVerfGE 38, 348, 370). Das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Ausübung der aus dem Eigentum entspringenden Rechte umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf den Nichteigentümer, der der Nutzung des Objektes zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensführung bedarf (BVerfG NJW 85, 75, 76). Die vorstehenden Überlegungen zeigen auf, daß der Mindererlös bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung nicht so sehr eine Frage der Hinderung der Verwertung ist, sondern daß das sogenannte faktische Hindernis eher bei der Prüfung der Angemessenheit der Verwertung zu berücksichtigen ist. Als angemessen i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB wird - mehr oder weniger im Zirkelschluß zu § 564 b Abs. 1 BGB - eine Verwertung angesehen, die von berechtigten Interessen des Vermieters getragen wird (von Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 564 b, Rdnr. 88; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 654; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 564 b Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 348), die rechtmäßig ist (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV 79) und mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., § 564 b Rdnr. 92). Zur Klärung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes hilft eher eine negative Abgrenzung weiter (Sternel, a. a. O.). Danach ist die Verwertung jedenfalls in einer vom Mieter nicht mehr hinzunehmenden Weise unangemessen, wenn sie von spekulativem Gewinnstreben getragen wird (Sternel, a. a. O.). Aber auch in der anderen Richtung kann negativ abgegrenzt werden, wenn keine tatsächliche, sondern nur eine faktische Hinderung vorliegt: Die verbleibende Verwertungsmöglichkeit ist in einer vom Vermieter nicht mehr hinzunehmenden Weise jedenfalls dann unangemessen, wenn dadurch über die durch die Sozialbindung des Eigentums begründete Einschränkung hinausgehend das Zuordnungsverhältnis verletzt oder das Eigentum in seiner Substanz in Frage gestellt wird (vgl. BVerfG NJW 85, 75, 76). Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, sein Eigentum bestmöglich verwerten zu können (BVerfG NJW 92, 361, 362). Es ist stets zu prüfen, ob auch die schlechtere, eingeschränkte

igentums begründete Einschränkung hinausgehend das Zuordnungsverhältnis verletzt oder das Eigentum in seiner Substanz in Frage gestellt wird (vgl. BVerfG NJW 85, 75, 76). Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, sein Eigentum bestmöglich verwerten zu können (BVerfG NJW 92, 361, 362). Es ist stets zu prüfen, ob auch die schlechtere, eingeschränkte Verwertungsmöglichkeit, nämlich der Verkauf in vermietetem Zustand noch als angemessene Verwertung i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB angesehen werden kann (ebenso bereits LG Berlin, ZK 65, GE 93, 319). Solange es einen funktionierenden Markt für vermietete Eigentumswohnungen (und Miethäuser) gibt, kann jedenfalls dann der marktübliche Erlös für vermietete Eigentumswohnungen zum Maßstab genommen werden, was noch als angemessene Verwertung anzusehen ist, wenn sich - wie vorliegend - die tatsächlichen Möglichkeiten des Vermieters, sein Grundeigentum in Geld zu realisieren, von vornherein ausschließlich in diesem Markt erschöpft haben. Dies muß selbst dann gelten, wenn der Verkaufspreis unter dem Einstandspreis liegt. Derartige Marktschwankungen sind Ausdruck der liberalen Wirtschaftsordnung der Bundesrepublik Deutschland: Es sind die Risiken der (freien) Marktwirtschaft. Diese typischen unternehmerischen Risiken sollen nicht dem Mieter überbürdet werden; der Mieter ist durch die im Wohnungsmietrecht besonders stark ausgeprägte soziale Komponente der sozialen Marktwirtschaft geschützt. Daß der in vermietetem Zustand zu erzielende Erlös marktüblich sei, hat die Kl. selber behauptet. Wenn der vorstehenden Auffassung der Kammer nicht gefolgt und nur die von der Kl. angestrebte bestmögliche Veräußerung als angemessen angesehen werden sollte, würde die Kl. bei dem von ihr als unangemessen angesehenen Verkauf in vermietetem Zustand jedenfalls keine erheblichen Nachteile i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB erleiden. Sie hat nicht bestritten, im Jahre 1987 das Haus für 975.000 DM, mithin für 1.160,90 DM pro m2 gekauft zu haben. Im Falle der Veräußerung in vermietetem Zustand zu dem von der Kl. selber als realistisch bezeichneten Preis von 150.000 bis 200.000 DM würde sie für die Wohnung einen Erlös zwischen 2.904,06 und 3.872,22 DM pro m2 erzielen. Die Kl. hat auch nach Erörterung dieses Problems in der Berufungsverhandlung weder behauptet, über die Umwandlung in Wohnungseigentum hinaus weitergehende wertsteigernde Investitionen vorgenommen zu haben, noch daß der Wert der Streitwohnung über dem durchschnittlichen Wert der anderen Wohnungen im Hause liege. Es kann nicht als erheblicher Nachteil angesehen werden, wenn sie sich damit zufrieden geben muß, nur eine Wertsteigerung um 200 % realisieren zu können.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Auch ein Verkauf von Haus oder Wohnung ist eine wirtschaftliche Verwertung; dabei liegt der Preis einer unvermieteten Wohnung stets höher.

Dies kann jedoch kein Kündigungsgrund sein, wenn der Vermieter Haus oder Wohnung in vermietetem Zustand erworben hat, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 7. November 1994 ausführt. Eine Entmietung zum Zwecke der Erzielung von Spekulationsgewinnen ist nicht mehr angemessen; wenn beim Verkauf wegen des bestehenden Mietverhältnisses nur ein niedrigerer Kaufpreis erzielt wird, fehlt es an einem erheblichen Nachteil i. S. d. § 564 b BGB.