Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks; Grundstückskauf in Abrissabsicht; erhebliche Nachteile; Unwirtschaftlichkeit

Wird ein Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität mit der Absicht gekauft, nach Abriss der alten neue Gebäude zu errichten, erleidet der Vermieter durch Fortsetzung des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Räumung der im Februar 2000 von der L. GmbH angemieteten Wohnung. Die Wohnung liegt in einer Anfang der 50er Jahre errichteten Wohnanlage, die aus 4 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Wohnungen auf einer Gesamtwohnfläche von 3.265 m2 besteht. Nach mehreren Eigentümerwechseln erwarb die Kl. durch Kaufvertrag vom 28.6.2006 das Mietobjekt und ist seit dem 20.9.2006 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Sie beabsichtigt die Wohnanlage abzureißen und das Grundstück in der M.straße neu mit 25 Miet- und 40 Eigentumswohnungen auf einer Gesamtwohnfläche von 5.825 m2 zu bebauen. Mit Schreiben vom 1.6.2007 bzw. 4.6.2007 kündigte die Kl. alle Mietverhältnisse, also auch das mit dem Bekl. Sie begründete die Kündigung damit, dass sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werde und dadurch erhebliche Verluste erleide. Der Bekl. widersprach der Kündigung.

Die Kl. hat am 7.8.2007 Räumungsklage gegen den Bekl. erhoben. Sie hat behauptet, auch bei Vollvermietung der Wohnanlage einen Verlust von ca. 73.000 € zu erleiden. Unter Berücksichtigung der Instandsetzungskosten in Höhe von ca. 530.000 € belaufe sich der Verlust auf weitere ca. 82.000 €. Es seien Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von ca. 8 Mio. € erforderlich. Die Anlage könne im bestehenden, völlig veralteten Zustand nicht rentabel betrieben werden. Demgegenüber könne bei einem Neubau bezüglich der Mietwohnungen ein jährlicher Ertrag von ca. 28.000 € erwirtschaftet werden. Bei den geplanten Eigentumswohnungen würde sie einen Gewinn von 1,5 Mio. € erzielen.

Das AG hat mit Urteil vom 14.12.2007 der Klage stattgegeben. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Bekl.

II. Die zulässige Berufung ist begründet.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht der Kl. gegen den Bekl. kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor. Danach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 1 BGB dann gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Zwar kann - neben der Vermietung und Veräußerung - eine wirtschaftliche Verwertung eines Grundstücks auch darin liegen, dass ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Auch in diesem Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert (BGH, NJW 2004, 1736 ff.). Die Verwertung muss aber angemessen sein. Bei der Beurteilung der Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung ist zum einen die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Vermieters zu berücksichtigen. Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis sind als Kern des Eigentumsrechtes zu beachten. Dabei ist es nicht gerechtfertigt, dem Vermieter schon bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung zu gewähren. Die Einbußen dürfen aber keinen derartigen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG 79, 283, 289). Die Verwertung muss nicht zwingend erforderlich sein, der Vermieter muss nicht in seiner Existenz bedroht sein. Sie muss aber von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen werden (Staudinger, § 573 Rdn. 142). Die geplante Verwertung muss zudem mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein (BVerfG, NJW 1989, 972).

Die Angemessenheit einer Verwertungsabsicht ist grundsätzlich zu bejahen, wenn die Beibehaltung des bisherigen Zustandes für den Vermieter unrentabel ist und durch die beabsichtigte Maßnahme eine Rentabilität erzielbar wäre. Anderes kann allerdings gelten, wenn eine Unrentabilität für den Vermieter bei der Begründung oder der Übernahme eines Mietverhältnisses vorhersehbar war. Das war bei der Kl. der Fall. Sie hat das Objekt offensichtlich allein in der Absicht gekauft, die Gebäude abzureißen und neue Miet- bzw. Eigentumswohnungen zu errichten. Dafür spricht schon der Zeitablauf. Der Kaufvertrag datiert vom 28.6.2006. Bereits am 15.8.2006 - also vor der Eintragung als Eigentümerin - wurde auf Antrag der Kl. ein Bauvorbescheid erteilt. Bau- und Abrissantrag wurden am 29.9.2006 gestellt. Ausweislich der Kündigungen vom 1. bzw. 4.6.2007 hatte die Kl. bereits zuvor - nämlich am 25.9.2006 - Kündigungen ausgesprochen, die sie allerdings selbst wohl als unwirksam angesehen hat. Bau- und Abrissgenehmigungen wurden noch vor den streitgegenständlichen Kündigungen erteilt, nämlich am 21.12.2006.

Die Kl. wollte demnach zu keinem Zeitpunkt die Wohnanlage mit den bestehenden Mietverträgen weiterbetreiben. Die Anlage war für sie unrentabel. Die Unrentabilität wird dann auch im Einzelnen in den Kündigungsschreiben dargelegt. Danach überstiegen schon ihre Betriebskosten die Mieteinnahmen, so dass von Anfang an Verluste eingetreten sind. Die Kl. hat demnach das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriss und Neubebauung erworben.

Ob der Erwerb der Anlage mit der Absicht, die bestehenden Gebäude abzureißen und neue Miet- und Eigentumswohnungen zu errichten, deshalb einen spekulativen Charakter besitzt, der einer Angemessenheit der Verwertung entgegenstehen würde, hängt von der - zwischen den Parteien streitigen - Frage ab, ob die Kl. das Grundstück im Hinblick auf die bestehenden Mietverhältnisse zu einem besonders günstigen Preis erhalten hat. Die Frage kann aber im Ergebnis offenbleiben. Denn wenn ein Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität gekauft wird und der Vermieter auf dem Grundstück nach Abriss der alten neue Gebäude errichten will, dann erleidet er durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse keine erheblichen Nachteile. Dem Grundstück haftete von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert an (Staudinger-Rolfs, § 573 Rn. 152; OLG Stuttgart, WuM 2005, 658 ff.). Dieser Umstand führt in der Regel dazu, dass der Kaufpreis gemindert wird. Dann nutzt der Erwerber gerade den Vorteil aus, der sich aus der Existenz eines unrentablen Mietvertrages ergibt (MüKo-Häublein, § 573 Rdn. 90). Selbst wenn die Kl. im Hinblick darauf, dass eine Verwertungskündigung aussichtsreich erschien und das Grundstück nach einer Neubebauung rentabel bewirtschaftet werden könnte, einen höheren Preis gezahlt hat, hat sie keine zusätzlichen erheblichen Nachteile durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erlitten. Denn sie würde durch die Kündigung einen Wert realisieren, der ihr zuvor nie zur Verfügung gestanden hat (OLG Stuttgart, aaO.). Nicht ausreichend für einen Kündigungsgrund gem. § 573 BGB ist das Fortbestehen von Anfang an auftretender Verluste aus Vermietung, die durch eine hohe Fremdfinanzierung entstehen. Die die Unwirtschaftlichkeit maßgeblich beeinflussenden Betriebskosten sind für die Kl. hier gerade deshalb so hoch, weil sie 90 % des Kaufpreises fremdfinanziert hat und jährliche Fremdkapitalkosten von 156.060 € anfallen. Die Kl. hatte es in der Hand, die niedrigen Ausgangsmieten bei der Vereinbarung des Kaufpreises angemessen zu berücksichtigen und damit die laufenden Aufwendungen ihren finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Eine mögliche Fehlkalkulation kann sie nicht zum Anlass einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 nehmen, weil dem die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB entgegensteht.

Allerdings könnte sich die Kl. möglicherweise darauf berufen, dass schon die Voreigentümerin gem. § 573 BGB zur Kündigung berechtigt war. Die Kl. weist zutreffend darauf hin, dass die Vorschrift weder dem Erhalt veralteter Mietwohnungen dient noch verhindern will, dass unwirtschaftliche Objekte veräußert werden. Der Voreigentümer wäre in seiner Verfügungsbefugnis zu stark eingeschränkt, wenn er gezwungen wäre, selbst ein unrentables Gebäude abzureißen und neu zu bebauen, weil wegen fehlender Kündigungsmöglichkeit kein Käufer gefunden werden konnte. Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter zunächst an einer Verwertung des Grundstücks durch Veräußerung gehindert hat, und wenn ihm die Veräußerung später trotzdem gelungen ist und der Erwerber nur deshalb gekauft hafte, weil er auf die Beendigung des Mietverhältnisses gebaut hat, so verwirklicht sich der Kündigungsgrund in dem Erwerb und kann deshalb nicht als weggefallen beurteilt werden, da dies den Fortbestand des Mietverhältnisses zur Folge hat, was das Gesetz gerade verhindern will (Staudinger-Rolfs, § 573 Rn. 163). Allerdings hat die Kl. nicht hinreichend dargelegt, dass die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB schon bei der Voreigentümerin vorlagen. (wird ausgeführt)

Hat der Vermieter in Kenntnis der Unrentabilität des Grundstücks dieses in der Absicht gekauft, die Gebäude zu entmieten, abzureißen und neue Gebäude zu errichten, ist der Tatbestand der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks nicht erfüllt.

Der Vermieter hatte das Grundstück, das mit vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Wohnungen bebaut war, in Kenntnis des ganz erheblichen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfs gekauft. Er beabsichtigte von vornherein, die Wohnanlage abzureißen und das Grundstück neu mit 25 Miet- und 40 Eigentumswohnungen zu bebauen. Er kündigte die Mietverhältnisse nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und trug im Rechtsstreit gegen einen der Mieter unter Vorlage von entsprechenden Zahlen vor, die Anlage könne im bestehenden, völlig veralteten Zustand nicht rentabel betrieben werden, wodurch ihm ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, was zur Berufung durch den Mieter führte.

Das Landgericht Kiel wies die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils ab. Wenn ein Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität gekauft werde und der Vermieter auf dem Grundstück nach Abriss der alten neue Gebäude errichten wolle, dann erleide er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile. Dem Grundstück habe von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert angehaftet. Selbst wenn der Vermieter im Hinblick darauf, dass eine Verwertungskündigung aussichtsreich erschienen sei und das Grundstück nach einer Neubehandlung rentabel bewirtschaftet werden könnte, einen höheren Preis gezahlt habe, habe er keine zusätzlichen erheblichen Nachteile durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erlitten, denn er würde durch die Kündigung einen Wert realisieren, der ihm zuvor nie zur Verfügung gestanden habe. Möglicherweise könne sich der Vermieter aber darauf berufen, dass schon der Voreigentümer gem. § 573 BGB zur Kündigung berechtigt gewesen sei. Hierzu habe er jedoch nicht ausreichend vorgetragen, dass die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung schon bei dem Voreigentümer vorgelegen hätten.

Es wird darauf hingewiesen, dass am 12. November 2008 beim VIII. Senat des BGH mehrere ähnliche Rechtsstreitigkeiten zur Verhandlung anstehen. In den dortigen Fällen beabsichtigt der Eigentümer, ein 1914 errichtetes Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Dazu hat er auch die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss sowie eine Baugenehmigung für das geplante Vorhaben. Amts- und Landgericht haben in den jeweiligen Fällen den Mieter zur Räumung verurteilt. Das Gebäude sei stark sanierungsbedürftig. Bei Realisierung der Pläne könne der Eigentümer eine Rendite von 16 % erzielen, während sich die erzielbare Rendite sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung des bestehenden Gebäudes auf nur 2,5 % belaufe.