Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; Veräußerung vermieteter Wohnungen

Die vermietungsbedingte Unmöglichkeit, eine Wohnung zu einem angemessenen Preis veräußern zu können, kann auch anders erbracht werden als durch den Nachweis vergeblicher Verkaufsbemühungen in der Zeit zwischen Kündigungsausspruch und Ablauf der Kündigungsfrist. (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen ein Urteil des Landgerichts Lübeck, durch das seine auf eine Verwertungskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen wurde; er rügt u. a. die Verletzung des Art. 14 Abs. 1 GG. (...)

II. 1. Das angegriffene Urteil verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 GG.

a) (...)

b) Die Entscheidung beruht auf der Auffassung des Landgerichts, der Beschwerdeführer habe nicht dargelegt, daß sich das Haus nicht zu einem angemessenen Preis veräußern lasse, solange es vermietet sei (vgl. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB). Dabei hat es den Vortrag des Beschwerdeführers als unbeachtlich angesehen, er habe 1 1/2 Jahre vergeblich versucht, das Haus über Makler zu veräußern und diese Bemühungen deshalb Mitte 1993 eingestellt, weil mit einer Veränderung der Situation nicht zu rechnen gewesen und das Objekt bereits als unverkäuflich bekannt geworden sei. Demgemäß hat es keine Beweisaufnahme angeordnet. Maßgeblich hierfür war für das Landgericht die Erwägung, daß die vermietungsbedingte Unmöglichkeit, eine Wohnung zu einem angemessenen Preis zu veräußern, in jedem Falle nur durch den Nachweis entsprechender (vergeblicher) Verkaufsbemühungen in der Zeit zwischen dem Ausspruch der Kündigung und dem Ablauf der Kündigungsfrist dargelegt werden könne. In Anwendung dieser allgemeinen Darlegungsregel hat das Gericht dem Vortrag des Beschwerdeführers von vornherein keine Bedeutung beigemessen.

Dem deutschen Zivilprozeßrecht ist eine derart formalisierte, von den Umständen des konkreten Falles losgelöste Darlegungsregel fremd. Es ist verfassungsrechtlich im Lichte des Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beanstanden, wenn das Gericht das Vorbringen des Eigentümers im Hinblick auf eine von ihm selbst festgelegte, allgemeine Darlegungsregel außer acht läßt. Denn damit versperrt sich das Gericht selbst den Zugang zur verfassungs- und prozeßrechtlich gebotenen Prüfung substantiierten Vorbringens der Beteiligten. Eine solche Handhabung des Prozeßrechts verletzt den Anspruch des Eigentümers auf gerichtliche Prüfung des geltend gemachten Rechts und erschwert die Rechtsverfolgung in unzumutbarer Weise. Das Landgericht hätte deshalb bei ordnungsgemäßer Gewährung effektiven Rechtsschutzes prüfen müssen, ob nicht bereits die verschiedenen Gründe, auf die sich der Beschwerdeführer zum Nachweis der Unmöglichkeit einer Veräußerung der vermieteten Wohnung zu einem angemessenen Preis berufen hat, insgesamt eine hinreichende Substantiierung dieser Kündigungsvoraussetzung darstellen. Im Blick auf die Zumutbarkeit der Darlegungsanforderungen hätte das Gericht auch zu berücksichtigen gehabt, daß sich nach Angaben des Beschwerdeführers weitere Verkaufsversuche preisschädigend ausgewirkt hätten.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristgerecht kündigen, wenn er sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Schon die Wortwahl des Gesetzes ("angemessene", "erhebliche") zeigt, daß hier ein erheblicher Auslegungsspielraum für die Gerichte besteht. Zweifelhaft ist auch, inwieweit der Vermieter schon bei der Kündigung, die ja eine Begründung erfordert, Einzelheiten darlegen muß.

Mit Beschluß vom 4. Juni 1998 hat das Bundesverfassungsgericht die einschränkende mietrechtliche Rechtsprechung beanstandet. Zunächst einmal muß der Vermieter in der Begründung für die Kündigung noch keine Einzelheiten darlegen, denn hier soll der Mieter nur in groben Zügen informiert werden. Alles weitere kann der Vermieter im Prozeß darlegen.

Die Kündigungsgründe - und das ist ganz gegen die bisher herrschende Meinung bei den Instanzgerichten - müssen auch nicht erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden sein, sondern können bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen haben. Anders ist es nur bei einer mißbräuchlichen Kündigung, etwa einem spekulativen Verkauf.

Schließlich muß der Vermieter bei der Verwertungskündigung auch nicht vergeblich versucht haben, gerade diese Wohnung zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, wenn durch Maklerauskunft oder Privatgutachten feststeht, daß derartige Bemühungen aussichtslos sind.

Die Entscheidung reiht sich ein in die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach eine überzogene Handhabung von mietrechtlichen Formvorschriften einen Verstoß gegen Art. 14 GG darstellt und darüber hinaus es dem Richter verwehrt ist, die verfassungsrechtlich garantierte Dispositionsfreiheit des Eigentümers mit seiner eigenen Bewertung zu überprüfen.

Auf derselben Linie liegt eine zweite Entscheidung vom 4. Juni 1998, bei der es auch um eine Verwertungskündigung ging und eineinhalb Jahre vergeblich versucht worden war, das vermietete Haus über Makler zu veräußern. In diesem Fall hatte das Landgericht den Nachweis von Verkaufsbemühungen zwischen Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist verlangt. Auch das beanstandete das Bundesverfassungsgericht.