Verwertungskündigung

Verwertungskündigung; Umbau; Kündigung; Kündigungsgrund; Modernisierungskündigung

1. Das Vorhaben des Vermieters, die Wohnungen seines Altbaues mit Bad und eigenem WC auszustatten, kann ein die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigendes berechtigtes Interesse an der Beendigung jedenfalls desjenigen Mietverhältnisses darstellen, das bei Durchführung der beabsichtigten Modernisierung deshalb nicht bestehen bleiben kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfallen soll.

2. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheide als unzulässig abgelehnt.

I. 1. Der Kl. ist Vermieter von im Rückgebäude des Anwesens gelegenen Wohnungen. Die Bekl. sind seit 12.7.1977 Mieter einer dieser Wohnungen.

Mit Schreiben vom 12.8.1981 kündigte der Kl. den Bekl. fristlos wegen unpünktlicher Mietzahlung und vorsorglich ordentlich zum 30.11.1981 mit der Begründung, das gesamte Rückgebäude werde saniert. Aus bisher über 20 Wohnungen sollten 15 Wohnungen entstehen. Die beabsichtigte Sanierung werde durch die Fortdauer des Mietverhältnisses gestört bzw. unmöglich gemacht.

Da die Bekl. die Wohnung nicht räumten, erhob der Kl. Klage zum Amtsgericht München. Zur Begründung stützte sich der Kl. auf die Kündigungsgründe seines Schreibens vom 12.8.1981. Ergänzend machte er geltend, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Bekl. würden ihm zusätzliche Kosten in Höhe von DM 10.000 entstehen. Die Bekl. beantragten Klageabweisung und führten zur Begründung aus, sie hätten den Mietzins vereinbarungsgemäß bezahlt, eine Modernisierung sei möglich, ohne daß das Mietverhältnis beendet werden müsse.

Das Amtsgericht München hat die Klage abgewiesen, weil die auf unpünktliche Zahlungsweise gestützte Kündigung jedenfalls im Hinblick auf getroffene Abreden nicht durchgreife und der dem Kl. im Falle des Weiterbestehens des Mietverhältnisses bei der Sanierung entstehende Mehraufwand von DM 10.000 keinen so erheblichen Nachteil darstelle, daß die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben wären.

2. Mit seiner gegen dieses Urteil eingelegten Berufung verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter. Unter Hinweis auf den von ihm vorgelegten, nach seinen Angaben genehmigten Bauplan hebt der Kl. hervor, daß die Wohnung der Bekl. nach Beendigung der vorgesehenen Bauarbeiten nicht mehr vorhanden sein werde. Ziel der Klage sei, Platz für die geplante Neugestaltung zu schaffen.

Das Landgericht München I hat am 15.12.1982 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen zu erholen:

1. Stellt es ein zur Kündigung berechtigendes Interesse entweder a) nach § 564 b Abs. 1 BGB oder b) nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, wenn der Vermieter seinen Altbau, dessen Wohnungen ohne Bad und mit Treppenhaustoiletten ausgestattet sind, so umbauen will, daß neue Wohneinheiten mit Bad und WC entstehen und dabei die Beklagtenwohnung aufhört zu existieren?

2. Muß der Vermieter einen wirtschaftlichen Nachteil durch die bisherige Nutzung ohne Umbau oder einen wirtschaftlichen Vorteil infolge des Umbaues beweisen, falls es sich um einen Fall des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt oder kann der wirtschaftliche Vorteil durch den Umbau einer derartigen Altbauwohnung in eine moderne Wohnung als offenkundige Tatsache nach § 291 ZPO behandelt werden?

In den Gründen hierzu ist ausgeführt, die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung greife nicht durch. Es komme deshalb darauf an, ob die Kündigung wegen der beabsichtigten Modernisierung gerechtfertigt sei.

II. Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1983 Nr. 46), ist nur hinsichtlich der Frage Nr. 1 zulässig, im übrigen unzulässig.

A. Zur Frage Nr. 1.:

1. Die vom Landgericht als Berufungsgericht gestellte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Sie hat grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und - wie schon bisher - unterschiedlich beantwortet wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.). Die Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden. Sie kann im vorliegenden Fall für die Sachentscheidung erheblich sein (vgl. zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit BayObLGZ 1980, 360/363), weil das Landgericht den vom Kl. geltend gemachten weiteren Kündigungsgrund (wegen unpünktlicher Zahlung des Mietzinses) für nicht durchgreifend erachtet.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet, wobei - ohne Änderung des rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1980, 360/365; 1981, 232/235; 1982, 173/176) - eine andere Formulierung gewählt wurde. Für die Beantwortung der Frage waren folgende Erwägungen maßgebend:

a) Nach § 564 b Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als ein die Kündigung rechtfertigendes berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn einer der in § 564 b Abs. 2 BGB genannten Fälle vorliegt. Die Aufzählung in Abs. 2 dieser Vorschrift ist nicht abschließend (BayObLGZ 1980, 360/366 m. Nachw.), so daß auch ein sonstiges berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund in Betracht kommt, wenn dieses ebenso schwer wiegt wie die in § 564 b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 beispielhaft aufgezählten Fälle (BayObLGZ 1980, 360/370 m. Nachw.; 1983 Nr. 46). Demnach kann sich die Frage, ob ein "sonstiger" Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 1 BGB vorliegt, jedenfalls dann nicht mehr stellen, wenn die Kündigung auf Gründe gestützt wird, die zu den im Gesetz aufgezählten Beispielsfällen gehören und schon deshalb geeignet sind, die Kündigung zu rechtfertigen. Wie im folgenden darzulegen sein wird, ist letzteres der Fall, so daß es sich erübrigt, zu der Frage Stellung zu nehmen, ob bei der gegebenen Sachlage ein Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

b) Nach dem der vorgelegten Rechtsfrage zugrunde liegenden Sachverhalt will der Vermieter die Anzahl der Wohnungen seines Mietshauses verringern, um die verbleibenden Wohnungen des Altbaues mit Bad und eigenem WC ausstatten zu können. Die ausgesprochene Kündigung bezieht sich auf eine Wohnung, die nach dem vorgesehenen Umbau nicht mehr bestehen soll.

Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage geht mithin dahin, ob ein derartiges Vorhaben des Vermieters die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB jedenfalls derjenigen Wohnung rechtfertigen kann, die durch die geplante Modernisierung ersatzlos wegfallen soll.

Diese Frage ist zu bejahen.

Ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, ist bei der gegebenen Sachlage nach § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beurteilen. Die Voraussetzungen, unter denen diese Bestimmung anzuwenden ist, liegen vor.

aa) Der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der Durchführung seines Vorhabens gehindert, denn die geplante Modernisierung seines Altbaues ist nur durch Umbaumaßnahmen zu verwirklichen, welche die in Frage stehende Wohnung nicht mehr bestehen lassen.

bb) Der Umbau eines Gebäudes ist - ebenso wie sein Abbruch und Wiederaufbau - als wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zu beurteilen, auch wenn das Gebäude anschließend wieder zu Wohnzwecken verwendet werden soll. Dies entspricht einhelliger Ansicht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl. B 503; Barthelmess 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 2. Aufl. § 564 b BGB RdNr. 91; Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 564 b BGB RdNr. 84; Palandt 42. Aufl. § 564 b Anm. 8; ohne Stellungnahme, soweit ein Umbau in Frage steht: Sternel Mietrecht 2. Aufl. IV RdNr. 90). Dem steht hier nicht entgegen, daß der Vermieter seinen Altbau lediglich modernisieren will. Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter allerdings - bei fortbestehendem Mietverhältnis - nach § 541 a BGB zu dulden haben. Hiervon ausgehend wird die Meinung vertreten, daß eine Kündigungsbefugnis "erst recht" ausgeschlossen sei, wenn es an einer Duldungspflicht des Mieters fehle (Sternel aaO IV RdNr. 102; vgl. ferner Barthelmess aaO RdNr. 92; Deegen WM 1983, 275 f.). Ob dieser Ansicht zu folgen wäre, wenn es um die Kündigung einer Wohnung ginge, die durch das Modernisierungsvorhaben nicht beseitigt werden, sondern bestehen bleiben soll, braucht nicht entschieden zu werden. Hierauf bezieht sich die vorgelegte Rechtsfrage nicht. In dem zur Entscheidung anstehenden Fall, bei dem die Wohnung im Zuge der Modernisierung wegfallen soll, kann aus der fehlenden Duldungspflicht des Mieters jedenfalls nichts für oder gegen die Kündigungsbefugnis des Vermieters hergeleitet werden. Es geht nämlich von vornherein nicht um die Frage, ob der Vermieter sein Vorhaben gegen den (verbleibenden) Mieter durchsetzen darf, sondern allein darum, ob er das Mietverhältnis beenden kann, um dadurch die Möglichkeit zu der geplanten Modernisierung zu erhalten (vgl. auch Beuermann ZMR 1979, 97 f.).

cc) Die Absicht des Vermieters, seinen Altbau in der dargestellten Weise zu modernisieren, kann sonach grundsätzlich eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen, sofern die in dieser Bestimmung genannten weiteren Erfordernisse vorliegen, sich also die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks als "angemessen" darstellt und der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden würde, falls er an dieser Verwertung gehindert würde. Ob auch diese weiteren Voraussetzungen vorliegen, ist Frage des Einzelfalles. Hiervon geht das Landgericht zu Recht aus, wie dem Inhalt der weiter zur Entscheidung vorgelegten Frage Nr. 2 zu entnehmen ist.

B. Zur Frage Nr. 2:

Die Frage Nr. 2 liegt auf tatsächlichem Gebiet und ist daher einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (vgl. BayObLGZ 1983, 50/53).

1. Dies ist ohne weiteres festzustellen, wenn man vom Wortlaut der vorgelegten Frage ausgeht. Denn ob eine Tatsache im Sinne des § 291 ZPO offenkundig ist, ist nicht Rechts-, sondern Tatfrage (RGZ 143, 175/184; KG Rpfleger 1974, 119/121; Thomas/Putzo ZPO 12. Aufl. Anm. 2; Stein/Jonas ZPO 19. Aufl. Anm. II 2, jeweils zu § 291).

2. Auch wenn man auf den Sinn der Vorlegungsfrage abstellt, liegt sie auf tatsächlichem Gebiet.

Wie der Begründung des Vorlagebeschlusses zu entnehmen ist, geht das Landgericht davon aus, daß die zur Schaffung zeitgemäßen Wohnraums geplante Modernisierung auf eine "angemessene" wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks abzielt. Es sieht zutreffend, daß die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nur gerechtfertigt sein kann, wenn hinzukäme, daß der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden wurde, falls er an der Durchführung seines Vorhabens gehindert bliebe. Das Landgericht hält es für möglich, daß auch dieses weitere Erfordernis bereits als gegeben zu erachten sein könnte, und stellt in diesem Zusammenhang die Frage, ob es hierzu genügt, wenn der Vermieter gehindert wird, zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen oder ob er weitere wirtschaftliche Nachteile darzulegen und zu beweisen habe.

Damit will das Landgericht nicht etwa die Frage aufwerfen, wer das Vorliegen der hier angesprochenen Kündigungsvoraussetzungen zu beweisen hat. Dies obliegt nach einstimmiger Auffassung (Schmidt Futterer/Blank aaO B 508, Barthelmess aaO RdNr. 124, Palandt aaO Anm. 8 c, Emmerich/ Sonnenschein aaO RdNr. 83, jeweils zu § 564 b BGB), die erkennbar auch das Landgericht teilt, dem Vermieter. Das Landgericht will vielmehr festgestellt wissen, ob es für den Vermieter einen - gegebenenfalls erheblichen - Nachteil bedeutet, wenn er an der geplanten Modernisierung gehindert wird. Dies kann aber durch Rechtsentscheid nicht geklärt werden. Ob der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden würde, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Generalisierende Regeln für einzelne Fallgruppen (vgl. BayObLGZ 1983, 50/54 m. Nachw.) lassen sich nicht aufstellen. Insbesondere kann nicht generell gesagt werden, das sich Investitionen, die den Zweck haben, Wohnraum in einen den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechenden Zustand zu versetzen, bei jedem Objekt und unabhängig davon lohnen, welche Umbaumaßnahmen erforderlich sind, wieviele Wohnungen dabei wegfallen oder neu entstehen und welche sonstigen wirtschaftlich bedeutsamen Umstände vorliegen. Die Feststellung, ob dem Vermieter ein Nachteil entstehen würde, falls er ein Modernisierungsvorhaben nicht verwirklichen kann, muß deshalb dem Tatrichter vorbehalten bleiben. Ein Rechtsentscheid kann hierzu nicht ergehen.