Verwertung des Mietobjekts durch Verkauf

Verwertung des Mietobjekts durch Verkauf; Kündigungsschutz; Mieterschutz; Eigentumsbeschränkung; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung; berechtigtes Interesse des Vermieters; Vermieterinteressen; Verwertung; wirtschaftliche; Verkauf des Mietobjekts

1. Es ist mit der Eigentumsgarantie vereinbar, daß der Gesetzgeber in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB das Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum davon abhängig gemacht hat, daß ihn die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und er dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

2. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verbietet, den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot gerät.

A. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, mit dem eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist.

I. § 564 b Abs. 1 BGB gestattet es dem Vermieter nur dann, einen Mietvertrag zu kün-digen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Absatz 2 der Vorschrift nennt drei Beispielsfälle. Die hier maßgebliche Vorschrift lautet wie folgt:

§ 564 b Abs. 2 BGB

Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es insbesondere anzusehen, wenn

1. ...

2. ...

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt dabei außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, daß er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Eine § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB entsprechende Vorschrift wurde durch Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes - 1. WKSchG - vom 25. No-vember 1971 (BGBl. I S. 1839) geschaffen, deren zeitlicher Geltungbereich bis zum 31. Dezember 1974 befristet war (Art. 3 § 2 Abs. 3 1. WKSchG). Durch Art. 1 Nr. 1 des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) wurde sie im wesentlichen unverändert als Dauerregelung in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Im Gegensatz zum Eigenbedarf wird im Regierungsentwurf zum 1. WKSchG (BTDrucks. VI/1549, S. 8) der Regelungsbereich der Nr. 3 durch Beispiele erläutert. Seine Anwendung kommt danach etwa in Betracht, wenn ein ver-mietetes Einfamilienhaus nur unvermietet veräußert werden kann oder wenn zu Sa-nierungszwecken ein Abbruch des Gebäudes mit anschließendem Wiederaufbau wirtschaftlich geboten ist.

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor. Zwei obergerichtliche Rechtsentscheide (RES Nrn. 6 und 27 zu § 564 b BGB) be-fassen sich mit Problemen, welche nicht die hier zu entscheidende Frage betreffen. Die Rechtsprechung der Instanzgerichte bietet ein uneinheitliches Bild.

II. 1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin mehrerer teils forst- und landwirtschaftlich, teils baulich genutzter Grundstücke. Zu den Gebäuden gehörten ein Kraftwerk und ein Riegel von vier Reihenhäusern, welche die Beschwerdeführerin errich-tet hatte. Eines der mittleren Häuser vermietete sie den Bekl. des Ausgangsverfahrens für monatlich 1.250 DM. Vereinbart war eine Mietdauer vom 1. November 1981 bis zum 31. Oktober 1986. In die ausfüllungsbedürftige Verlängerungsklausel wurden - was im Formularvertrag nicht vorgesehen war - die Worte: "ist neu zu vereinbaren" eingetragen.

Im Juli 1985 widersprach die Beschwerdeführerin einer Verlängerung des Mietvertrages und kündigte vorsorglich zum 31. Oktober 1986. Zur Begründung nahm sie Be-zug auf verschiedene Gespräche, in denen sie den Bekl. die Notwendigkeit einer Ver-fügung über das Gebäude dargelegt habe. Die Bekl. widersprachen der Kündigung und "setzten" die Beschwerdeführerin davon "in Kenntnis", sie nähmen die vertragliche Verlängerungsklausel in Anspruch. Im Räumungsverfahren begründete die Be schwerdeführerin ihre auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 gestützte Kündigung mit zwei Erwä-gungen. Sie habe - erstens - zur Finanzierung umfangreicher Renovierungsmaßnahmen an anderen Objekten, insbesondere dem Kraftwerk, hohe Bankkredite aufgenommen. Die beträchtliche Zinslast müsse sie zur Erhaltung und Verbesserung des wirtschaftlichen Ergebnisses durch eine möglichst weitgehende Tilgung des Darlehens abbauen. Das solle durch den Verkauf des gekündigten Hauses geschehen. Das andere Mittelstück des Riegels habe sie 1984 für 500.000 DM verkauft. Diese Summe sei auch für das gekündigte Objekt zu erlösen, jedoch nur in unvermietetem Zustand. Bleibe es hingegen vermietet, seien beim Verkauf nur 250.000 DM zu er-zielen. Bei einem Erlös von 500.000 DM könne sie die jährlichen Zinszahlungen um etwa 45.000 DM verringern. Selbst wenn man die Einbuße an monatlichen Mietzahlungen gegenrechne, komme es bei einem bescheiden kalkulierten jährlichen Renovierungsaufwand von nur 1.000 DM noch immer zu einer jährlichen Ersparnis von 31.000 DM. Erhebliche Nachteile ergäben sich - zweitens - aus einer Gegenüberstellung der monatlichen Kosten und Erträge. Das Grundstück sei seit 1971 mit einer Grundschuld von 360.000 DM belastet. Diese sei nach Rückführung des Darlehens im Mai 1981 zur Durchführung der genannten Renovierungsmaßnahmen im Jahre 1985 erneut vollständig valutiert worden. Der monatliche Abtrag von 2.475 DM über-steige die Mietzahlungen der Bekl. um fast das Doppelte. Ein Fortfall dieser Belastung komme einer Brutto-Gewinnerhöhung von 50.000 DM gleich. Die Klage war in beiden Instanzen erfolglos. Beide Gerichte waren der Auffassung, daß die Bekl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31. Oktober 1986 hin-aus verlangen könnten. Das Räumungsbegehren könne nur aus § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt sein. Dessen Voraussetzungen lägen jedoch nicht vor. Das Land-gericht führt dazu aus: Es sei insbesondere zu berücksichtigen, daß die Grundschuld erhebliche Zeit nach Abschluß des Mietvertrages valutiert worden und das Geld kei-neswegs dem Mietobjekt, sondern im wesentlichen dem Kraftwerk zugute gekommen sei. Erst seit diesem Zeitpunkt übersteige der monatliche Abtrag die Mieteinkünfte. Wenn das Grundstück deshalb nicht mehr angemessen verwertet werden könne, so habe sich dies die Beschwerdeführerin selbst zuzuschreiben. Im übrigen sei davon auszugehen, daß die Investitionen den Wert des Kraftwerks erhöht hätten. Die Beschwerdeführerin behaupte nicht, vor dem wirtschaftlichen Zusammenbruch zu ste-hen. Im Hinblick auf die zahlreichen Grundstücke, welche ihr zur Verfügung stünden, sei die behauptete jährliche Minderbelastung von 31.000 DM als nicht besonders schwerwiegend zu bewerten. Ein erheblicher Nachteil könne angesichts des umfangreichen Grundvermögens darin nicht gesehen werden. Weitere Gesichtspunkte, wel-che die Annahme eines berechtigten Interesses rechtfertigen könnten, seien nicht er-sichtlich.

2. Nach Erhebung der Verfassungsbeschwerde hat die Beschwerdeführerin das Grundstück für 420.000 DM verkauft. Der neue Eigentümer betreibt die Räumung des Grundstücks wegen Eigenbedarfs und hat mittlerweile erstinstanzlich ein obsiegendes Urteil erstritten. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin ist durch die Veräußerung das Rechtsbedürfnis für ihre Verfassungsbeschwerde nicht entfallen. Sie beabsichtige, die Bekl. auf Ersatz der monatlichen Einbußen sowie des Mindererlöses in Anspruch zu nehmen, den sie wegen des fortgesetzten Gebrauchs der Mietsache beim Verkauf habe hinnehmen müssen. Werde das angegriffene Urteil nicht aufgehoben, könnten die Bekl. ihrem Begehren dessen Rechtskraft entgegenhalten.

Die Verfassungsbeschwerde sei auch begründet. Die Entscheidung beruhe auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Ihrer grundgesetzlich verbürgten Befugnis, mit ihrem Eigentum frei zu verfahren, würden Schranken auferlegt, welche durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 GG nicht mehr gerechtfertigt seien. Ohne konkrete Begründung werde ihr ab-verlangt, jährliche Belastungen von 31.000 DM und einen um mindestens 100.000 DM geringeren Verkaufserlös hinzunehmen. Darin liege eine faktische entschädigungslose Enteignung.

3. a) Der Bundesminister der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für begründet. Erhebliche Nachteile lägen nicht erst bei andernfalls drohendem wirtschaftlichen Zusammenbruch, sondern schon dann vor, wenn die mit dem Bestandsschutz verbundenen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse auch angesichts der Sozialpflichtigkeit als unerträglich erschienen. Das sei hier der Fall. Die vom Landgericht festgestellten finanziellen Einbußen überschritten bei weitem die Opfergrenze. Über-dies sei zweifelhaft, ob das Landgericht seine eigenen Vorstellungen über eine zweckmäßige und wirtschaftliche Unternehmensführung an die Stelle der Entscheidung der Beschwerdeführerin habe setzen dürfen.

b) Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde demgegenüber für unbegründet. Das Landgericht lasse sich offensichtlich von der Erwägung leiten, zum Verkaufsvorteil müsse hinzutreten, daß die Veräußerung für den Vermieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Vermögensverhältnisse not-wendig und ein Verkauf unter den gegenwärtig ungünstigen Bedingungen unzumutbar sei. Diese Einschränkung der Eigentümerbefugnisse halte sich ebenso im Rahmen des Gesetzeszweckes, willkürliche Kündigungen zu verhindern, wie die im we-sentlichen einfachrechtliche Erwägung, daß das Mietobjekt für die dingliche Belastung nicht kausal gewesen sei. Die zeitweilige Einbuße seiner Dispositionsfreiheit habe der Eigentümer durch den Abschluß des Mietvertrages selbst herbeigeführt.

c) Nach Auffassung der Bekl. ist das Rechtsschutzbedürfnis durch Veräußerung des Grundstücks entfallen.

d) Der Deutsche Mieterbund e.V. hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet, während der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. meint, das Landgericht habe bei seiner Entscheidung die Privatnützigkeit des Eigentums verkannt.

B. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig.

Trotz Veräußerung des Grundstücks besteht für sie weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis. Das ergibt sich aus der Absicht der Beschwerdeführerin, die Bekl. auf Ersatz des Schadens in Anspruch zu nehmen, der ihr durch die unterlassene Räumung ent-standen sein soll. Dies kann sie nur dann mit Aussicht auf Erfolg tun, wenn das ange-griffene Urteil aufgehoben wird. Andernfalls stünde rechtskräftig fest, daß die Bekl. nicht räumen mußten (vgl. RGZ 130, 119 [121 f.]; BGH, LM Nrn. 23 und 27 zu § 322 ZPO).

Das beabsichtigte Schadensersatzbegehren ist auch nicht offensichtlich aussichtslos. Weder liegt auf der Hand, daß die Beschwerdeführerin wegen des Verbleibens der Bekl. im Haus keinen Mindererlös erzielt hat, noch ist offenkundig, daß diese durch das Vertrauen in die Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung so entschuldigt werden, daß ein Schadensersatzanspruch am subjektiven Tatbestand scheitern müßte. C. Die Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das angegriffene Urteil verkennt grundsätzlich Bedeutung und Tragweite von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

I. 1. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB - allein die Anwendung dieses Satzes ist hier zu prüfen - ist mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar. Der Gesetzgeber hat darin die Interessen beider Parteien des Mietvertrages berücksichtigt und zu einem angemessenen Ausgleich gebracht. Die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten (BVerfGE 68, 361 [367]) und im Urteil vom heutigen Tage zum Eigenbedarf fortgeführten Grundsätze gelten im Ausgangspunkt auch hier. Der Gesetzgeber hatte zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Auf der anderen Seite war zu beachten, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum durch Privatnützigkeit gekennzeichnet ist und damit die Grundlage privater und unternehmerischer Initiative bildet (vgl. BVerfGE 50, 290 [340 f., 348}; 52, 1 [30 ff., 36]). Aller-dings hat das Interesse an freier wirtschaftlicher Verfügbarkeit geringeren personalen Bezug als das Bedürfnis, eine Wohnung selbst zu nutzen oder Familienangehörigen zur Verfügung stellen zu können. Deshalb ist der gesetzgeberische Gestaltungsraum für die in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB geregelte Fallgestaltung weiter als bei der Eigenbedarfskündigung.

Der benannte Regelfall "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung" trägt dem Rechnung. Der Eigentümer darf die Wohnung auch unabhängig von ihrer Ver-mietung wirtschaftlich nutzen und verwerten. Es liegt auf der Hand, daß sich die Ver-mietung nachteilig auswirken kann. Das gilt namentlich dann, wenn er die Mietsache verkaufen will. Die Tatsche, daß der Eigentümer den Mietvertrag abgeschlossen hat und damit auch auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen muß, rechtfertigt es zwar, ihm nicht schon bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung zu gewähren. Die Einbußen dürfen jedoch keinen Umfang annehmen, wel-cher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Woh-nung erwachsen. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB trifft in diesem Spannungsfeld eine Regelung, welche die Mieterinteressen angemessen berücksichtigt und dem Vermieter zugleich die Wiedererlangung der unmittelbaren Verfügungsgewalt unter zu-mutbaren Bedingungen ermöglicht.

2. Wie beim Eigenbedarf so besteht auch hier das weitere verfassungsrechtliche Problem der Anforderungen an Auslegung und Anwendung der Bestimmung. Die Fach-gerichte dürfen bei ihrer Handhabung die Eigentumsbeschränkungen nicht in einer Weise verstärken, die auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG untersagt wäre. Dies verpflichtet sie zu berücksichtigen, daß Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren so-zialer Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der Verfügungsbefugnisse hinzunehmen haben. Auf der anderen Seite sind Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts zu beachten. Dazu gehört auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Diese wird nicht nur durch Bestimmungen beschränkt, wel-che ausdrücklich die Veräußerung erschweren oder (teilweise) verbieten. Auch Kündigungsschutzvorschriften können in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt.

Daraus ergibt sich: Als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen kann, ist grundsätzlich auch der Verkauf des vermieteten Objekts anzusehen. Eine Auslegung, welche dieses elementare Recht des Eigentümers aus dem Anwendungsbereich des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB ausschließen wollte, wäre verfassungswidrig. Dieser darf des weiteren nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlustes reduziert werden. Private, insbesondere unternehmerische Investition birgt stets die Gefahr in sich, daß sie sich als unrentabel erweist. Der Zugriff auf sein gesamtes Vermögen ist dem Eigentümer auch zu dem Zwecke garantiert, derartige Verluste durch Rückgriff auf andere Vermögensteile ausgleichen zu können. Dem Vermieter kann nicht ange-sonnen werden, das Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen. Auch Vermögenseinbußen, welche die wirtschaftliche Exi-stenz des Eigentümers noch nicht ernsthaft in Frage stellen, sind bei der Anwendung des Kündigungstatbestandes von Verfassungs wegen zu beachten. Der vorliegende Fall nötigt indes nicht dazu, im Vorgriff auf die ausstehende fachgerichtliche Klärung abstrakt die Grenze zu bestimmen, bis zu welcher der Eigentümer dabei wirtschaftli-che Nachteile zu tragen hat.

II. Danach ist der Verfassungsbeschwerde schon deshalb stattzugeben, weil das Landgericht einen wesentlichen Teil des Klagevortrags wegen vermeintlich fehlender Entscheidungserheblichkeit nicht berücksichtigt hat. Es behandelt allein die Behauptungen der Beschwerdeführerin, daß der monatliche Darlehensabtrag um etwa das Doppelte die Mieteinnahmen übersteige und daß bei einem Verkauf zu 500.000 DM das wirtschaftliche Betriebsergebnis um jährlich 31.000 DM verbessert werden kön-ne. Als offenbar nicht entscheidungserheblich ("Weitere Gesichtspunkte ... sind nicht ersichtlich.") läßt es jedoch ungeprüft, ob die Beschwerdeführerin tatsächlich einen Verkaufsmindererlös von 250.000 DM hinnehmen muß. Damit hat es Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie grundsätzlich verkannt. Es hätte diesem Vortrag nachgehen müssen. Das Mißverhältnis zwischen erzielbarem Erlös und Preiserwartung war nach den Behauptungen der Beschwerdeführerin so groß, daß ihr ein Ver-kauf unter diesen Umständen wirtschaftlich sinnlos erschien und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellte (vgl. BVerfGE 52, 1 [31 f.]). Jedenfalls unter diesem rechtlichen Blickwinkel war der Klagevortrag verfassungsrechtlich beachtlich. Er hat für das Bundesverfassungsgericht maßgeblich zu bleiben, obwohl das Grundstück mittlerweile für 420.000 DM verkauft worden ist. Denn hier ist allein zu entscheiden, ob das Urteil nach dem damaligen Klagevortrag verfassungsgemäß ist.

Da die Verfassungsbeschwerde schon aus den vorstehenden Überlegungen Erfolg haben muß, braucht den weiteren Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit der angegriffenen Entscheidung nicht nachgegangen zu werden.