Verwendungsrisiko des Geschäftsraummieters bei Änderung der Mieterstruktur

Verwendungsrisiko des Geschäftsraummieters bei Änderung der Mieterstruktur; Wegfall der Geschäftsgrundlage

Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur.

1 Die Kl. verlangt von der Bekl. Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen.

2 Mit Vertrag vom 20. Februar 2005 vermietete die Kl. an die Bekl. Räume im Erdgeschoss eines sechsgeschossigen im Bau befindlichen Gebäudes zum Betrieb eines Cafés für zehn Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption zugunsten der Bekl. Nachdem sich die von der Kl. geplante Vermarktung der ersten vier Obergeschosse als Büroraum nicht realisieren ließ, veranlasste sie im Sommer 2005 den Ausbau dieser Geschosse als Wohnraum.

3 Ab September 2006 geriet die Bekl. mit der Zahlung der monatlich in Höhe von 3.114,30 € geschuldeten Miete in Rückstand. Sie zahlte im September 2006 nur einen Teilbetrag von 1.000 € und in den Monaten Oktober bis November 2006 keine Miete. Am 12. November 2006 schlossen die Parteien unter Hinweis auf die schwierige wirtschaftliche Situation der Bekl. eine Vereinbarung, mit der der Mietzins rückwirkend ab September 2006 für sechs Monate bis zum 28. Februar 2007 um monatlich 1.000 € inklusive Mehrwertsteuer reduziert wurde. Weiter stundete die Kl. den von der Bekl. anerkannten Mietzinsrückstand von 4.269,21 € zinslos bis Ende Februar 2007. Bei Verzug der Bekl. mit der reduzierten Miete sollte dieser Rückstand innerhalb von fünf Werktagen zur vollen Zahlung fällig sein. Im Gegenzug ließ sich die Kl. ein bis zum 28. Februar 2007 bestehendes ordentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten einräumen. Gestützt auf dieses Kündigungsrecht erklärte sie mit Anwaltsschreiben vom 29. Januar 2007 die ordentliche Kündigung des Mietvertrages.

4 Mit Schreiben vom 23. Juli 2007 und vom 15. Februar 2008 kündigte die Kl. den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs.

5 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

6 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I. 7 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Kl. habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts. (wird ausgeführt)

II. 12 Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kl. hat, wie das Landgericht zu Recht entschieden hat, gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung des Mietobjekts und Herausgabe der Schlüssel. Denn die Kl. hat den Mietvertrag wirksam mit Schreiben vom 29. Januar 2007 gestützt auf das im Nachtrag vom 12. November 2006 vereinbarte Sonderkündigungsrecht ordentlich gekündigt.

13 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts verstoßen die Vereinbarung des Sonderkündigungsrechts und dessen Ausübung weder gegen § 242 BGB noch gegen § 138 Abs. 1 BGB.

14 a) Das Berufungsgericht ist bei der Bewertung des Verhaltens der Kl. als treu- bzw. sittenwidrig zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Kl. wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Anpassung des Mietvertrages verpflichtet gewesen sei. Eine solche Verpflichtung der Kl. bestand nicht.

15 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Kl. der Bekl. nicht zugesichert, dass die über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke als Büroraum genutzt werden würden; es handelte sich insoweit lediglich um eine gemeinsame Vorstellung der Parteien im Sinne einer Geschäftsgrundlage. Das Berufungsgericht verkennt nicht, dass für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage grundsätzlich kein Raum ist, soweit es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen.

16 Zu Unrecht meint das Berufungsgericht allerdings, bei der gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handele es sich um ein von der Kl. übernommenes Risiko.

17 Nach ständiger Rechtsprechung des Senats trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (Senatsurteile vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 -, NZM 2000, 36, 40; vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 -, GE 2000, 671 = NJW 2000, 1714, 1716; vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 -, NJW-RR 2000, 1535, 1536; vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 -, GE 2004, 1021 = NJW-RR 2004, 1236 und vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 -, NJW 2006, 899, 901). Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts.

18 Unter Zugrundelegung dieser Rechtsprechung muss im vorliegenden Fall die Kl. lediglich ihr eigenes Risiko für die Vermietbarkeit und beabsichtigte Vermarktung der anderen Mieteinheiten tragen. Nicht aber trägt sie ein eigenes unternehmerisches Risiko für die hierauf gestützte Gewinnerwartung der Bekl. Zwar können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt. Für eine solche Vereinbarung liegen hier keine Anhaltspunkte vor. Weder aus einer unterstellten Zusage der Kl. noch aus der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien, dass die über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke als Büroeinheiten genutzt werden, noch aus der Bezeichnung der Einheiten als „Büro" in der Gesamtflächenzusammenstellung, die dem Mietvertrag als Anlage beigefügt war, lässt sich herleiten, dass die Kl. ein eigenes unternehmerisches Risiko für die auf die Vermietung der ersten vier Stockwerke als Büroeinheiten gestützte Gewinnerwartung der Bekl. übernehmen wollte.

19 b) Auch die weiteren von dem Berufungsgericht angeführten Umstände vermögen ein treu- oder sittenwidriges Verhalten der Kl. nicht zu begründen. Weder die besonderen Interessen der Kl. an einer vorzeitigen Beendigung des befristet abgeschlossenen Mietvertrages noch die angenommene geschäftliche Unerfahrenheit der beklagten GmbH führen dazu, dass die Vereinbarung des Sonderkündigungsrechts und dessen Ausübung treu- oder sittenwidrig sind. Denn die Kl. war zu diesem Zeitpunkt zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB berechtigt, weil die Bekl. sich mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befand. Die Bekl. hatte sich bis dahin auch weder auf eine Minderung noch auf etwaige Gegenansprüche berufen. Durch die Vereinbarung eines nur ordentlichen Kündigungsrechts mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten war die Bekl. sogar besser gestellt. Schon deshalb kann in dieser Vereinbarung kein treu- oder sittenwidriges Verhalten der Kl. gesehen werden, auch dann nicht, wenn die Bekl. geschäftlich unerfahren war.

Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass bei Gewerberäumen grundsätzlich der Mieter das sog. Verwendungsrisiko bezüglich der Mieträume trägt. Zum Verwendungsrisiko gehört grundsätzlich auch das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Die Übernahme des Verwendungsrisikos durch den Vermieter kommt dagegen nur in Betracht, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

Die Klägerin (Vermieter) vermietete der Beklagten (Mieter) auf die Dauer von zehn Jahren im Erdgeschoss eines noch im Bau befindlichen sechsgeschossigen Gebäudes Räume zum Betrieb eines Cafés. Geplant war von der Klägerin, die ersten vier Obergeschosse als Büroräume zu vermarkten. Dies ließ sich jedoch nicht verwirklichen. Deshalb veranlasste die Klägerin den Ausbau der Obergeschosse zu Wohnräumen.

Nachdem die Beklagte mit der Mietzahlung in Rückstand geraten war, schlossen die Parteien unter Hinweis auf deren schwierige wirtschaftliche Situation der Beklagten eine Vereinbarung, mit der die Miete (3.114,30 €) rückwirkend für sechs Monate um 1.000 € reduziert und der bestehende Mietrückstand drei Monate bis Ende Februar 2007 gestundet wurde. Bei Verzug der Beklagten mit der reduzierten Miete sollte dieser Rückstand innerhalb von fünf Werktagen zu vollen Zahlung fällig sein.

Im Gegenzug für dieses Entgegenkommen ließ sich die Klägerin ein bis zum 28. Februar 2007 geltendes ordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten einräumen. Unter Berufung auf diese Vereinbarung erklärte die Klägerin am 29. Januar 2007 die Kündigung des Vertrages und verlangte Räumung und Herausgabe. Das Landgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben.

Das OLG München änderte in der Berufung das Urteil des LG München und wies die Klage u. a. mit der Begründung ab, dass die Ausübung des nachträglich vereinbarten Kündigungsrechts treuwidrig sei, weil die Geschäftsgrundlage des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages wegen der geänderten Mieterstruktur (Wohnungen statt Büros) gestört worden sei und die Beklagte deshalb Anpassung habe verlangen können.

Der BGH folgte der Argumentation des OLG nicht. Die Klägerin habe der Beklagten nicht zugesichert, dass die Obergeschosse als Büroraum genutzt würden. Zwar seien die bei Abschluss des Vertrages vorhandenen Vorstellungen der Parteien über die beabsichtigte Nutzung der oberen Stockwerke als Büroräume als Geschäftsgrundlage zu werten, doch könne die Störung der Geschäftsgrundlage nicht berücksichtigt werden, soweit es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den getroffenen Vereinbarungen in den Risikobereich nur einer der Vertragsparteien fallen. Die Klägerin habe hierbei aber nicht für die Gewinnerwartung der Beklagten einstehen und deren Betriebsrisiko übernehmen wollen, so dass eine Anpassung des Vertrages nicht in Betracht komme und die Kündigung wirksam sei. Bei der Gewerberaummiete trage – sofern nichts anderes vereinbart sei – grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko.

§ 313 Abs. 1 BGB regelt seit Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes das zuvor aus § 242 BGB entwickelte Rechtsinstitut der sog. Lehre von der Geschäftsgrundlage. Voraussetzung für die Annahme einer bestimmte Rechtsfolgen auslösenden Störung der Geschäftsgrundlage sind danach:

• Änderung bestimmter Umstände nach Vertragsschluss

• Vertragsgrundlage dieser Umstände

• Unvorhersehbarkeit der Veränderung

• Nichtabschluss oder Abschluss des Vertrages mit anderem Inhalt bei Vorhersehbarkeit

• Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag unter Berücksichtigung gesetzlicher oder vertragsimmanenter Risikozuweisung.

Soweit es die ersten vier Voraussetzungen angeht, dürften diese hier ohne Weiteres anzunehmen sein, wobei auch davon auszugehen ist, dass die Beklagte den Vertrag so oder überhaupt nicht abgeschlossen hätte, wenn von vornherein eine Vermietung als Wohnräume festgestanden hätte: Wohnraummieter pflegen im Gegensatz zu Büroangestellten eben eher selten ein im selben Haus gelegenes Café aufzusuchen, so dass ein günstiger Umsatz nur im Falle der Büroraumvermietung zu erwarten war. Fraglich war nur, ob der von der Klägerin durchgeführte Umbau zu Wohnungen der Beklagten als vertragskonformes „Risiko" zuzuweisen war. Soweit der BGH hier auf das Verwendungsrisiko hinweist, entspricht es allgemeiner Meinung, dass fehlgeschlagene Gewinnerwartungen des Geschäftsraummieters nur seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen sind und eine Anpassung des Vertrages nicht rechtfertigen können, jedenfalls dann nicht, wenn der Vertrag keine besonderen Regelungen enthält. Das gilt sicher stets dann, wenn ohne Änderung der konkreten Mietsituation ausreichender Umsatz nicht erzielt wird, also ohne Hinzukommen weiterer, das Mietobjekt betreffender Umstände eine befriedigende wirtschaftliche Umsetzung des Geschäftskonzepts nicht erfolgt. Wenn das Konzept aber – wie hier – auf bestimmte, im Verantwortungsbereich des Vermieters liegende äußere Voraussetzungen abgestellt ist, der Vermieter hiervon weiß und gleichwohl eine Änderung der Mietsituation herbeiführt, spricht viel dafür, dem sonst rechtelosen Mieter (kein Mangel i. S. d. §§ 536 BGB ff.) wenigstens eine Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB zuzubilligen. Weil der BGH das anders sieht, muss allerdings jedem Geschäftsraummieter in einer vergleichbaren Situation geraten werden, sich im Mietvertrag für den Fall nachträglicher Umgestaltung der Mieträume wenigstens ein Sonderkündigungsrecht einräumen zu lassen.