Verwendungsersatzansprüche des Untermieters gegen den Eigentümer als (Haupt-) Vermieter

1. Hat der Untermieter mit dem Untervermieter eine Vereinbarung über Verwendungsersatzansprüche getroffen, scheiden Ansprüche nach §§ 994 Abs. 1, 996 BGB gegen den Eigentümer aus (Bestätigung des Senatsurteils vom 13. Oktober 1978 - V ZR 147/77, NJW 1979, 716).

2. Aus dem Nichtvorliegen einer Leistung folgt nicht zwangsläufig, dass stets auf den Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurückgegriffen werden dürfte; auch sog. Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien.

[...] 15 2. Soweit auf der Grundlage des in der Berufungsinstanz eingeschränkten Klageantrags noch über Positionen zu befinden ist, hat das Berufungsgericht Ansprüche der Kl. im Ergebnis mit Recht verneint.

16 a) Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Verneinung von Ansprüchen nach §§ 994 Abs. 1, 996 BGB weder darauf an, ob die errichteten Baulichkeiten und die ergriffenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen auf der Grundlage des von dem Senat bislang vertretenen engen Verwendungsbegriffs ausnahmsweise als Verwendung anzusehen sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 1953 - V ZR 22/52, BGHZ 10, 171, 177 ff.; Urteil vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/62, BGHZ 41, 157, 159 ff.), noch darauf, ob die von der Revision aufgegriffene Kritik an dieser Rechtsprechung (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Baldus, 6. Aufl., § 994 Rn. 13 ff.; Canaris, JZ 1996, 344, 347 f.; Staudinger/Gursky, BGB [2013], vor § 994 Rn. 8 ff.; jeweils m.w.N.) berechtigt ist. Verwendungsersatzansprüche scheitern nämlich bereits daran, dass es an der für die Anwendbarkeit der Norm erforderlichen Vindikationslage fehlt und für eine entsprechende Anwendung der Vorschriften vorliegend kein Raum ist.

17 aa) Im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeiten war die Kl. aufgrund des nach § 566 BGB a.F., § 550 BGB n.F. auf unbestimmte Zeit geschlossenen Untermietvertrags aufgrund eines von dem Verein abgeleiteten Besitzrechts nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB bis zur ordentlichen Kündigung im Jahr 2007 zum Besitz berechtigt (zu diesem grundsätzlich maßgeblichen Zeitpunkt vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 159 m.w.N.; BGH, Urteil vom 11. Oktober 1989 - VIII ZR 285/88, NJW-RR 1990, 142, 143). Auch wenn der Nachtrag zum Untermietvertrag nicht von sämtlichen Vertragsparteien unterschrieben wurde, unterliegt es jedenfalls mit Blick auf die jahrelange Umsetzung der verabredeten Gebrauchsüberlassung keinem vernünftigen Zweifel, dass der Untermietvertrag konkludent zustande gekommen ist. Tatsächliche Umstände, die dem entgegenstehen könnten, zeigt die Revision nicht auf.

18 bb) Allerdings genügt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für eine (entsprechende) Anwendung von § 994 Abs. 1, § 996 BGB, dass das Besitzrecht später weggefallen ist und es jedenfalls bei Geltendmachung des Vindikationsanspruchs nicht mehr besteht (so etwa Senat, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 45/94, NJW 1995, 2627, 2628 m.w.N.; BGH, Urteil vom 24. Juni 2002 - II ZR 266/01, NJW 2002, 2875 f.; vgl. auch Senat, Urteil vom 13. Oktober 1978 - V ZR 147/77, NJW 1979, 716). Dies setzt allerdings voraus, dass das Besitzrecht begründende Rechtsverhältnis Ansprüche auf Verwendungsersatz nicht gesondert regelt (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 88/95, NJW 1996, 921 m.w.N.). Das gilt umso mehr für den Fremdbesitzer. Für den unberechtigten Fremdbesitzer ist anerkannt, dass dieser im Verhältnis zum Eigentümer nicht besser gestellt werden darf, als er im Rahmen seines vermeintlichen Besitzrechts stünde; wendet man § 994 Abs. 1, § 996 BGB auch auf den - wie hier - zunächst berechtigten, später aber nicht mehr berechtigten Fremdbesitzer an, kann nichts anderes gelten (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 1978 - V ZR 147/77, NJW 1979, 716 aE). Dass dem nicht die von der Revision in der mündlichen Verhandlung ins Feld geführte Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 1960 (VIII ZR 89/59, BGHZ 34, 122, 131 f.) entgegensteht, hat der Senat bereits mit Urteil vom 13. Oktober 1978 (aaO.) dargelegt.

19 An den vertraglichen Abreden scheitert vorliegend eine (entsprechende) Heranziehung der Vorschriften nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB. Mit Blick auf die im Innenbereich der Rennbahnanlage durchgeführten landschaftsgärtnerischen Maßnahmen war eine Entschädigung von vornherein ausgeschlossen und hinsichtlich der dort errichteten Baulichkeiten nur zur Abwendung des Wegnahmerechts der Kl. vereinbart (§ 25 Nr. 2 u. 3 UV).

20 b) Ansprüche nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB scheiden ebenfalls aus. Dabei kann offen bleiben, ob nicht nur die zur „landschaftsgärtnerischen" Gestaltung eingebrachten Sachen, sondern auch die im Zuge der zur Errichtung der Golfanlage errichteten Baulichkeiten zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks mit der Folge des Eigentumsverlusts nach § 946 BGB geworden sind. § 951 BGB enthält keine Rechtsfolgen-, sondern eine Rechtsgrundverweisung auf den Tatbestand der Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB. Auf diese darf in Konstellationen der vorliegenden Art jedoch nicht zurückgegriffen werden (vgl. auch RGZ 158, 394, 401 f.).

21 aa) Soweit das Berufungsgericht dies allerdings mit dem Vorrang der Leistungskondiktion begründet, erscheint das nicht ohne Weiteres tragfähig. Denn diese Begründung setzt voraus, dass eine das Bereicherungsobjekt erfassende Leistung, also gerade insoweit eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens gegeben ist (vgl. nur BGH, Urteil vom 16. Mai 2013 - IX ZR 204/11, WM 2013, 1271; Palandt/Sprau, BGB, 73. Aufl., § 812 Rn 14 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Der Zweck der von der Kl. im Zuge der Errichtung der Golfanlage ergriffenen Maßnahmen im Innenbereich der Rennbahn bestand nicht darin, einem anderen das Eigentum an den eingebrachten Sachen zu verschaffen; hierzu bestand auch weder tatsächlich noch vermeintlich eine Verpflichtung der Kl. Die Errichtung der Gebäude und die landschaftliche Gestaltung durch Bepflanzung waren lediglich Voraussetzungen für die Nutzung des gemieteten Areals als Golfanlage. Allein darin bestand der Zweck der ergriffenen Maßnahmen; die ggf. mit einem Eigentumsverlust nach § 946 BGB korrespondierende Bereicherung war lediglich eine zwangsläufige - nichtbezweckte - Nebenfolge.

22 bb) Keineswegs folgt jedoch aus dem Nichtvorliegen einer Leistung, dass stets auf den Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurückgegriffen werden dürfte. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass sich bei der bereicherungsrechtlichen Behandlung von Vorgängen, an denen mehr als zwei Personen beteiligt sind, jede schematische Lösung verbietet. Vielmehr sind für die sachgerechte bereicherungsrechtliche Abwicklung stets die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen (so etwa BGH, Urteil vom 3. Mai 1984 - VII ZR 166/83, NJW 1984, 2205; Urteil vom 20. Juni 1990 - XII ZR 98/89, NJW 1990, 3194, 3195; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Januar 2012 - I ZR 187/10, NJW 2012, 2034; Beschluss vom 10. Juni 2010 - Xa ZR 110/09, WM 2010, 2004 Rn. 19; jeweils m.w.N.), zu denen insbesondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und der Risikoverteilung zählen (BGH, Urteil vom 3. Mai 1984 - VII ZR 166/83, aaO.). Auch sog. Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien (vgl. auch Palandt/Sprau, aaO., § 812 Rn. 54; Staudinger/Lorenz, BGB [2007], § 812 Rn. 36 m.w.N.; der Sache nach auch RGZ 158, 394, 401 ff.).

Gemessen daran scheidet eine bereicherungsrechtliche Inanspruchnahme der Bekl. nach §§ 951, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB aus. Das Grundstück ist der Kl. von ihrem Vertragspartner, dem Verein, und nicht von der Bekl. zum Gebrauch überlassen worden. Mit diesem sind in § 25 UV Vereinbarungen getroffen worden, unter welchen Voraussetzungen der Kl. ein Wegnahmerecht und Entschädigungsansprüche zustehen sollten. Dabei liegt es auf der Hand, dass der Kl., wäre der Verein zudem Eigentümer des Grundstücks gewesen, wegen des Vorrangs der vertraglichen Abreden keine Ansprüche nach § 951 BGB zugestanden hätten. Zureichende Gründe, warum das Auseinanderfallen von Untervermieter- und Eigentümerstellung in Fällen der vorliegenden Art bereicherungsrechtlich zu einer Besserstellung des Untermieters führen soll, sind nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass der unterstellte Eigentumsübergang nach §§ 946, 93 BGB zwar mit der Verbindung der Sachen mit dem Grundstück vollendet war, der Fortbestand der dadurch bewirkten Eigentumslage aber nach Beendigung des Vertragsverhältnisses von der Willensentscheidung des Vereins abhing, je nachdem, ob dieser von der Kl. die Wegnahme der eingebrachten Sachen nach § 25 Nr. 2 UV verlangt, oder ob der Verein bei einem Wegnahmeverlangen der Kl. von seinem Recht Gebrauch macht, mit Blick auf die im Innenbereich der Rennbahn errichteten Baulichkeiten das Wegnahmerecht der Kl. gegen Zahlung einer Entschädigung abzuwenden (vgl. auch RGZ 158, 394, 401). Bei dieser Sachlage erscheint es nicht sachgerecht, den Grundstückseigentümer in die Pflicht zu nehmen und damit auf diesen das - hier realisierte - Risiko der Insolvenz des (Unter-) Vermieters zu verlagern.

24 c) Schließlich scheidet ein Anspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB auch im Hinblick auf eine Steigerung des Ertragswerts des Grundstücks infolge der von der Kl. getätigten baulichen und landschaftsgärtnerischen Maßnahmen aus.

25 Allerdings hat der Bundesgerichtshof wiederholt ausgesprochen, dass ein Bereicherungsanspruch gegeben sein kann, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 25; Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 66/07, NJW 2009, 2374 Rn. 8; Urteil vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 11). Soweit die Revision darauf hinaus will, diese Grundsätze führten vorliegend zu einem Bereicherungsanspruch gegen die Bekl., weil diese vorzeitig in den Genuss der Investitionen der Kl. gelangt und dieser Vorteil bei der Wiedervermietung hätte ertragssteigernd genutzt werden können, vermag dem der Senat nicht zu folgen. Denn eine Inanspruchnahme der Bekl. scheitert ersichtlich daran, dass durch die vorzeitige Beendigung des Untermietvertrags der Verein als Untervermieter des Objekts bereichert worden ist und nicht die Bekl. Die ertragssteigernden Vorteile hat die Bekl. erst später, nämlich im Zuge der mit dem Verein vereinbarten Aufhebung des Hauptmietvertrages erlangt und damit nicht - wie von § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB vorausgesetzt - auf Kosten der Kl.; bis zur Beendigung dieses Mietverhältnisses waren dem Verein die Nutzungsmöglichkeiten als (Haupt-)Mieter zugewiesen und nicht der vermietenden Eigentümerin (vgl. auch OLG Düsseldorf, FamRZ 2010, 1849 Rn. 24; ferner RGZ 158, 394, 404). Das Tatbestandsmerkmal „auf Kosten" ist aber grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Vermögensverschiebung eine unmittelbare in dem Sinne ist, dass durch ein und denselben Vorgang auf der einen Seite die Bereicherung und auf der anderen Seite der Verlust des Bereicherungsobjekts eintritt (vgl. nur Palandt/Sprau, aaO., § 812 Rn. 5 u. 43 m.w.N.). Daran fehlt es hier.

Hat der Untermieter „Einbauten" vorgenommen, scheiden nach Ende von Haupt- und Untermietvertrag Ersatzansprüche gegen den vermietenden Eigentümer von vornherein aus, wenn im Untermietvertrag hierfür bestimmte Abreden enthalten sind.

Die Beklagte hatte ein Rennbahngelände an einen Verein vermietet. Die Innenfläche des Geländes durfte als Golfanlage genutzt werden. Mit Zustimmung der Beklagten vermietete der Verein den Innenbereich an eine Rechtsvorgängerin der Klägerin unter Verwendung folgender Regelung in § 25 des Untermietvertrags:

„2. Auf Wunsch des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses ... die von ihm errichteten Baulichkeiten mit Ausnahme des Clubhauses wegzunehmen. Andererseits ist der Mieter berechtigt, ... die Baulichkeiten mit Ausnahme des Clubhauses zu entfernen. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts ... durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Für das Clubhaus gilt Folgendes ...

3. Die vom Mieter vorgenommenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen bleiben entschädigungslos bestehen."

Nach Beendigung des Untermietverhältnisses einigten sich Beklagte und Verein auf ein vorzeitiges Ende des Hauptmietvertrages. Die Rückgabe des Geländes erfolgte vereinbarungsgemäß an eine GmbH, mit der die Beklagte einen Mietvertrag abgeschlossen hatte, der einen Weiterbetrieb der Golfanlage vorsah. Die Klägerin verlangt nun von der Beklagten Entschädigung für die von ihr im Innenbereich der Anlage vorgenommenen Einbauten, die nach ihrer Behauptung zu einer Wertsteigerung des Grundstücks um wenigstens 500.000 € geführt haben.

Die Klage blieb erfolglos. Verwendungsersatzansprüche (§§ 994, 996 BGB) bestünden nicht, weil es zum Zeitpunkt der Vornahme der Einbauten wegen des wirksamen Untermietvertrages an einer Vindikationslage* (§ 985 BGB) gefehlt habe. Zwar komme eine analoge Anwendung in Betracht, wenn das Besitzrecht (hier: Untermietvertrag) später weggefallen sei, aber nur, wenn der Untermietvertrag keine besonderen Regelungen über Verwendungsersatz enthalte. Hier jedoch seien aber in § 25 Regelungen getroffen worden. Ansprüche wegen Eigentumsverlust (§§ 951, 812 BGB) schieden auch aus. Wäre nicht die Beklagte, sondern der untervermietende Verein Eigentümer des Grundstücks gewesen, hätte die Regelung in § 25 der Geltendmachung von Ansprüchen entgegengestanden. Es seien keine Gründe ersichtlich, den Untermieter bereicherungsrechtlich besser zu stellen, wenn – wie hier – Vermieter- und Eigentümerstellung auseinanderfielen. Schließlich scheide auch ein Anspruch nach § 812 BGB wegen des durch vorzeitige Beendigung des Mietvertrages früher als vorgesehen erlangten erhöhten Ertragswertes aus, weil nicht die Beklagte, sondern der Verein als Untervermieter bereichert worden sei.

(* Vindikationslage ist eine Situation des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses, bei der ein Eigentümer gegenüber dem unberechtigten Besitzer einen Herausgabeanspruch hat. Hier hat der gutgläubige Besitzer bestimmte Privilegien. Beispielsweise hat er Ansprüche auf Ersatz seiner Verwendungen, die zur Erhaltung der Sache notwendig waren.)