Verwendungsersatzanspruch des nicht berechtigten Besitzers

Verwendungsersatzanspruch des nicht berechtigten Besitzers; Baumaßnahmen in der begründeten Erwartung späteren Eigentumserwerbs

Die Vorschriften der §§ 994 bis 1003 BGB regeln im Verhältnis zwischen Eigentümer und nicht berechtigtem Besitzer den Ersatz von Verwendungen erschöpfend und schließen die Anwendbarkeit des allgemeinen Bereicherungsrechts aus (Bestätigung von BGHZ 41, 157); dies gilt auch für werterhaltende oder werterhöhende Baumaßnahmen auf fremdem Grund und Boden in der begründeten Erwartung späteren Eigentumserwerbs.

Die Kl. begehrt von den Bekl. als Erben des verstorbenen Ph. K. Aufwendungsersatz für verschiedene Baumaßnahmen, die - wie sie behauptet - von ihren Rechtsvorgängern an einem Anwesen vorgenommen wurden, das seinerzeit K. gehörte.

W. B., Inhaber einer Firma gleichen Namens, hatte dieses Anwesen mit privatschriftlichem Vertrag vom 22. April 1969 von K. gemietet. Der Vertrag sah vor, daß B. das Anwesen spätestens nach Ablauf der Mietzeit käuflich erwerben konnte. Für die Dauer des Mietverhältnisses war er verpflichtet, die Gebäude in einem ordentlichen Zustand zu erhalten. Da hierzu erhebliche Mittel aufzuwenden waren, sollte der spätere Kaufpreis 15 % unter dem Wert des Anwesens liegen. Als Basis für die Wertermittlung sollte ein Anfang 1969 ermittelter Schätzpreis dienen.

1973 übertrug W. B. seinen Betrieb auf seine Töchter. Fortgeführt wurde er in der Rechtsform einer GmbH und Co. KG. Der Übergabevertrag sah vor, daß die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die KG übergingen. Ende 1979 kam es zu einer Betriebsaufspaltung. Die KG wurde Besitzgesellschaft; die Kl. wurde als Betriebsgesellschaft neu errichtet und übernahm fortan alle Aufwendungen aus dem Mietverhältnis. Sie behauptet, die Rechte und Pflichten seien auf sie übergegangen.

In den Jahren 1972 bis 1980 wurden nach Behauptung der Kl. im Hinblick auf die spätere Ankaufsmöglichkeit wertsteigernde Baumaßnahmen in Höhe von 582.000 DM an dem Anwesen durchgeführt. Diese Aufwendungen verlangt die Kl. von den Bekl. erstattet, nachdem diese einen Verkauf des Grundstücks auf der Grundlage der Vereinbarungen im Mietvertrag abgelehnt und das Grundstück anderweitig veräußert haben. Etwaige Ansprüche der KG macht sie - mit der Behauptung, dazu ermächtigt zu sein - im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft geltend.

Die Klage ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Auch die Revision hatte keinen Erfolg.

Das Rechtsmittel bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

1. Die Revision nimmt die Abweisung der Klage hin, soweit das Berufungsgericht - wie schon das Landgericht - vertragliche Aufwendungsersatzansprüche, Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und Verwendungsersatzansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis verneint hat. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht zu erkennen. Insbesondere begegnet die Auffassung des Berufungsgerichts keinen Bedenken, daß ein auf §§ 994, 996 BGB gestützter Anspruch schon deswegen zu verneinen ist, weil die Bekl. bzw. ihr Rechtsvorgänger als Eigentümer den Besitz an dem Grundstück nicht wiedererlangt haben. Der Umstand, daß die Bekl. das Grundstück veräußert und somit möglicherweise den durch Baumaßnahmen bedingten Mehrwert realisiert haben, steht der Wiedererlangung des Besitzes nach der gesetzlichen Konzeption nicht gleich. Im Falle der Veräußerung steht dem Besitzer nämlich nach § 999 Abs. 2 BGB ein früher begründeter Verwendungsersatzanspruch nunmehr gegen den neuen Eigentümer zu, während der bisherige Eigentümer grundsätzlich frei wird. Seine Haftung besteht nur fort, wenn er die Verwendungen vor der Veräußerung genehmigt hat (vgl. Wolff/Raiser, Sachenrecht, 10. Bearb., § 86 IV; MünchKomm BGB/Medicus, 2. Aufl., § 999 Rdn. 14). Diese Voraussetzung ist hier indes nicht gegeben.

2. Die Revision bekämpft hingegen die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht auch einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung verneint hat. Im Ergebnis bleibt dies ohne Erfolg, da die Vorschriften über einen bereicherungsrechtlichen Ausgleich der Aufwendungen nicht anwendbar sind.

a) Das Berufungsgericht hat - von der Revision nicht angegriffen - angenommen, daß zwischen den Parteien bzw. ihren Rechtsvorgängern ein wirksames Mietverhältnis nicht begründet worden ist. Dies schließt zwar nicht generell aus, daß unter Umständen ein anderes vertragliches Nutzungsverhältnis bestand, demzufolge die Kl. (bzw. ihre Rechtsvorgänger) berechtigte Besitzerin des Grundstücks war (vgl. dazu BGH, Urt. v. 4. Oktober 1967, VIII ZR 105/66, WM 1967, 1250). Das Berufungsgericht hat jedoch keine Feststellungen getroffen, die die Annahme einer solchen vertraglichen Beziehung rechtfertigen könnte. Eine Verfahrensrüge (§ 554 Abs. 3 Nr. 3 b ZPO) wird insoweit von der Revision nicht erhoben.

Infolgedessen bestand bezüglich des Grundstücks eine Vindikationslage. Damit beurteilt sich die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen dem Besitzer wegen der von ihm getätigten Aufwendungen, die der Sache zugute gekommen sind, ein Anspruch zusteht, nach der Rechtsprechung des Senats, auf die schon das Landgericht seine Entscheidung gestützt hat, allein nach den Vorschriften der §§ 994 ff. BGB (BGHZ 41, 157; Urt. v. 2. März 1973, V ZR 57/71, WM 1973, 560, 562; demgegenüber offengelassen von BGH, Urt. v. 4. Oktober 1967, VIII ZR 105/66, WM 1967, 1250 f. und Urt. v. 8. Januar 1969, VIII ZR 7/67, WM 1969, 295 f.). Dies gilt auch für einen Anspruch nach §§ 951 Abs. 1, 812 BGB, der im vorliegenden Fall in Betracht zu ziehen ist, und zwar selbst dann, wenn die Aufwendungen, deren Ersatz begehrt wird, keine Verwendungen im Rechtssinne darstellen (BGHZ 41, 157). Die Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis enthalten insoweit eine erschöpfende Sonderregelung, die ein Zurückgehen auf die allgemeinen Vorschriften nach dem gesetzgeberischen Konzept nicht erlauben (BGHZ 41, 157, 162 f.; vgl. dazu insbes. auch Staudinger/Gursky, BGB, 13. Aufl., Vorbem. zu §§ 994 bis 1003 Rdn. 39 m. w. N. auch zu abweichenden Auffassungen). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest.

b) Dem steht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach Baumaßnahmen auf fremdem Grund und Boden in der begründeten Erwartung späteren Eigentumserwerbs einen bereicherungsrechtlichen Ausgleich nach sich ziehen können, nicht entgegen. Eine solche bereicherungsrechtliche Haftung des Eigentümers, die zum Teil auf § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB (BGHZ 35, 356, 44, 321), zum Teil auf §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt wird (BGH, Urt. v. 12. April 1961, VIII ZR 152/60, WM 1961, 700; Urt. v. 4. Oktober 1967, VIII ZR 105/66, WM 1967, 1250; offengelassen von BGH, Urt. v. 16. Oktober 1969, VII ZR 145/69, NJW 1970, 136; Urt. v. 12. Juli 1989, VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745), betrifft nämlich ausschließlich Aufwendungen, die ein berechtigter Besitzer durch Vornahme von Baumaßnahmen getätigt hat, so daß die Vorschriften des Eigentümer Besitzer-Verhältnisses nicht eingreifen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Oktober 1967, VIII ZR 105/66, WM 1967, 1250) und die allgemeinen Normen anwendbar bleiben.

Ein Mieter hatte umfangreiche Baumaßnahmen vorgenommen im Hinblick auf eine schriftliche Vereinbarung mit dem Eigentümer, wonach er das Grundstück später kaufen dürfte. Wegen dieser Verknüpfung mit dem Ankaufsrecht war der gesamte Vertrag nach § 313 BGB formbedürftig; der Mietvertrag war daher auch mangels notarieller Beurkundung nichtig. Als der vermeintliche Mieter Ersatz für die Aufwendungen verlangte, unterlag er in allen drei Instanzen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 29. September 1995, daß in solchen Fällen allein die Vorschriften der §§ 994 ff. BGB anwendbar sind und der vermeintliche Mieter sich nicht etwa auf die Grundsätze des allgemeinen Bereicherungsrechts berufen darf.