Verwendungsersatzanspruch des Mieters

Verwendungsersatzanspruch des Mieters; Zurückweisung verspäteten Vorbringens

1. Neben dem Ersatzanspruch wegen notwendiger Verwendungen auf die Mietsache (§ 547 Abs. 1 BGB) kann dem Mieter für sonstige Verwendungen ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherungsrecht zustehen. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können.

2. Zurückweisung verspäteten Vorbringens in der Berufungsinstanz.

Die Bekl. ist Erbin einer Scheune samt Vorplatz, die der Erblasser am 25.6.1991 an die Kl. vermietete. Der Mietpreis betrug 450 DM, der Vertrag sollte zehn Jahre laufen und danach jeweils um ein Jahr verlängert werden, sofern keine Kündigung erfolgte.

Im Mietvertrag wurde grob der Umfang von Renovierungsarbeiten, Um- und Ausbauten beschrieben, die die Kl. an der Scheune zur Nutzung als Lager, Ausstellungsraum und Büro vornehmen wollte. Über die Kosten sollte spätestens Ende 1991 zwischen den Parteien verhandelt werden. Es wurde vereinbart, daß Kosten über die Reduzierung des Mietzinses abgerechnet werden können. In der Folge baute die Kl. die Scheune in eine Lagerhalle mit Büro- und Ausstellungsraum um. Von Juli 1991 bis März 1992 zahlte sie teilweise eine reduzierte Miete und erklärte mit Schreiben vom 25.3.1992 und vom 6.10.1992, die Miete in der Folgezeit mit anfallenden Renovierungskosten verrechnen zu wollen. Unter dem 6.10.1992 übersandte sie der Bekl. drei Rechnungen über insgesamt rund 154.340 DM sowie unter dem 23.4.1993 eine weitere Rechnung über rund 75.921 DM. Die Bekl. erklärte sich nur zur Verrechnung in Höhe von 12.000 DM über 27 Monate bereit und forderte die Kl. auf, sich bis spätestens 15.4.1993 bereit zu erklären, ab 1.7.1994 wieder den vollen Mietzins zu zahlen. Die Kl. wies dies zurück. Nachdem die Bekl. nochmals mit Schreiben vom 27.5.1993 ergebnislos gemahnt hatte, kündigte sie der Kl. mit Schreiben vom 14.7.1994 fristlos wegen Zahlungsverzugs. Die Kl. widersprach dem und kündigte ihrerseits fristlos unter dem 10.10.1994. Sie stützte sich dabei auf den Umstand, daß die Bekl. am 27.7.1994 mit einem ehemaligen Mitarbeiter der Kl., dem diese die Halle für die Zeit bis 25.6.2001 für monatlich 1.500 DM untervermietet und den Lagerbestand verkauft hatte, unmittelbar einen Hauptmietvertrag zu denselben Bedingungen abgeschlossen habe.

Die Kl., die die Kündigung der Bekl. für unberechtigt hält, nimmt die Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe eines Teilbetrages von 91.125 DM wegen der ihr entgangenen Untermiete bzw. auf Wertersatz wegen der erbrachten wertsteigernden Investitionen in Anspruch. Das LG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt sie ihr Begehren weiter. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das OLG.

II. 1. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das OLG im Einklang mit dem LG einen auf die entgangene Untermiete gerichteten Schadensersatzanspruch der Kl. verneint hat. Denn die auf Zahlungsverzug der Kl. gestützte fristlose Kündigung der Bekl. war wirksam und führte zur Auflösung des Vertrages, so daß die Bekl. die Halle neu vermieten durfte. Die Kl. war nicht berechtigt, ab April 1992 die gesamte Miete einzubehalten. Das ergibt sich aus der vom Berufungsgericht unterlassenen und daher dem Senat möglichen Auslegung des Mietvertrages vom 25.6.1991, die auf der Grundlage der insoweit ausreichenden tatsächlichen Feststellungen nachgeholt werden kann (BGHZ 65, 107 [112]). Im Mietvertrag hatten die damaligen Vertragsparteien keine endgültige Verrechnungsvereinbarung getroffen, die die Kl. zum Einbehalt der vollen Miete hätte berechtigen können. Die dort getroffene Regelung enthielt lediglich eine Absichtserklärung, daß bei dem nächsten Treffen der Vertragsparteien über die Kosten der Renovierung verhandelt werden sollte, ferner die von den noch ungeklärten finanziellen Möglichkeiten des Vermieters abhängige Vorstellung, daß die Kosten mit der künftigen Miete verrechnet werden könnten. Dabei war nach dem Wortlaut des Vertrages allerdings nur an eine Reduzierung, nicht aber an eine völlige Aufzehr des laufenden Mietzinses gedacht. Hieraus kann einerseits geschlossen werden, daß die Kl. die Kosten der Baumaßnahmen nicht entschädigungslos allein tragen sollte. Andererseits sollte jedoch die Aufrechnung mit einem etwaigen Verwendungsersatzanspruch der Kl. bis zu der vorgesehenen endgültigen Verrechnungsabrede hinausgeschoben werden. Diese mußte zudem festlegen, bis zu welcher Höchstgrenze eine Reduzierung des laufenden Mietzinses in Betracht kam. Denn dem Vermieterinteresse wäre es zuwidergelaufen, wenn angesichts der hohen Investitionskosten die Miete für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags aufgezehrt worden wäre und er auf unabsehbare Zeit aus der Vermietung keine Einnahmen hätte erzielen können. (...)

3. Die Entscheidung kann indes keinen Bestand haben, soweit das OLG auch einen Ersatzanspruch für sonstige Verwendungen (§ 547 Abs. 2 i. V. m. § 683 BGB) oder einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen der wertsteigernden Investitionen (§ 812 BGB), die beide in Betracht kommen können, verneint hat, indem es den hierzu gebrachten Sachvortrag der Kl. als verspätet zurückgewiesen hat. a) Voraussetzung für einen Ersatzanspruch für sonstige Verwendungen nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag ist, daß die Kl. mit Fremdgeschäftsführerwillen, d. h. zumindest auch für den Vermieter und um der Sache willen, tätig geworden ist und die Baumaßnahmen dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Ehemannes der Bekl. entsprochen haben oder von ihm nachträglich genehmigt worden sind (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb. 1995, § 547 Rdn. 31 [32 f.]; Wolf/Eckert, Handbuch der gewerblichen Miete, 7. Aufl., Rdn. 1240 ff., jeweils m. N.). Eine Ersatzpflicht des Vermieters scheidet aus, wenn der Mieter die Verwendungen nur für seine Zwecke und in seinem eigenen Interesse gemacht hat. An die Erfüllung der Voraussetzungen des § 683 Satz 1 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 20.1.1993 - Vlll ZR 22/92 -, WPM 1993, 797 [798]; Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdn. 32). Die bloße Duldung von Maßnahmen, zu deren Untersagung der Vermieter berechtigt wäre, genügt nicht. Insbesondere kann der Vermieter nicht unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag zur Kostenbeteiligung herangezogen werden, wenn es an einem Einverständnis über den Umfang und die Finanzierung der Kosten der beabsichtigten Maßnahmen fehlt (vgl. BGHZ 82, 323 [332] = ZMR 1982, 204; Wolf/Eckert, a. a. O., Rdn. 1242). Die Kl. hat hierzu mit Schriftsatz vom 24.4.1995 vorgetragen, daß mehrfach Unterredungen - auf Bitten des Ehemannes auch im Beisein seiner Schwiegersöhne - über die geplanten Investitionen und die Kosten stattgefunden hätten. Ferner hat sie in ihrer Berufungsbegründung vom 22.2.1996 unter Beweisantritt vorgetragen, daß alle Investitionen im Einvernehmen mit dem Ehemann der Bekl. erfolgt seien. Dieser sei wiederholt auf der Baustelle erschienen und habe auch sein Einverständnis mit dem geänderten Innenausbau erklärt. Mangels gegenteiliger Feststellungen des OLG ist für die Revision zugunsten der Kl. hiervon auszugehen. Offen ist allerdings, ob die Kl. dem Ehemann der Bekl. vorab die Gesamthöhe der Kosten mitgeteilt hat und ob sich dessen Einverständnis mit den Baumaßnahmen auch darauf erstreckt hat, daß er die Kosten hierfür - auf dem Weg über eine Verrechnung mit der Miete - ganz oder überwiegend übernehmen sollte, zumal diese Kosten im Vergleich zur Miete sehr hoch ausfielen und die Miete über Jahre hinweg aufgezehrt hätten. b) Liegen die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vor, so kann ein Anspruch des Mieters unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 684 Satz 1, § 812 f. BGB) in Betracht kommen, sofern durch die Verwendung eine Wertsteigerung der Mietsache eingetreten ist (BGH, Urteile vom 20.1.1943 a. a. O. S 799; vom 13.7.1967 - Vll ZR 128/65 -, WPM 1967, 1147 [1148]; Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdn. 36; Wolf/Eckert, a. a. O. Rdn. 1244; Bub/Scheuer, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl., V Rdn. 403 f.). Davon zu unterscheiden ist außerdem ein Bereicherungsanspruch, der sich dann ergeben kann, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter früher als

ZR 128/65 -, WPM 1967, 1147 [1148]; Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdn. 36; Wolf/Eckert, a. a. O. Rdn. 1244; Bub/Scheuer, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl., V Rdn. 403 f.). Davon zu unterscheiden ist außerdem ein Bereicherungsanspruch, der sich dann ergeben kann, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter früher als vereinbart in den Genuß der Verwendungen gelangt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., ll Rdn. 617; Bub/Scheuer, a. a. O., V Rdn. 411; Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdn. 38 [39], jeweils m. N.). Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem solchen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. Anhaltspunkt dafür ist in erster Linie die Zahlung eines höheren Mietzinses durch einen Nachmieter (BGH, Urteile vom 22.5.1967 - Vlll ZR 25/65 -, WPM 1967, 750 [752]; vom 10.10.1984 - Vlll ZR 152/83 -, NJW 1985, 313 [315] = ZMR 1985, 44; vom 28.11.1984 - Vlll ZR 186/83 -, NJW 1985, 2527 [2528] = ZMR 1985, 94; BGHZ 111, 125 [131] = ZMR 1990, 330, vgl. auch BGHZ 29, 289 [298]; Staudinger/Emmerich; Bub/Scheuer; Sternel, jeweils a. a. O.).

Die Kl. hat ihre Klage auch auf einen derartigen, am erhöhten Ertragswert ausgerichteten Anspruch aus § 812 BGB gestützt. Sie hat hierzu bereits in erster Instanz mit Klageschrift vom 18.11.1994 und mit Schriftsatz vom 16.8.1995 vorgetragen, daß sich die Wertsteigerung in dem erhöhten Mietwert von monatlich mindestens 1.500 DM ausdrückt, zu dem zunächst sie selbst und später die Bekl. die ehemalige Scheune weitervermieten konnten. Da das Mietverhältnis nach Vornahme der Investitionen nur noch rund zwei Jahre bestanden habe, könne die Bekl. auf ihre, der Kl., Kosten eine monatliche Wertdifferenz von (1.500 DM - 450 DM =) 1.050 DM für die vereinbarte Restlaufzeit des auf zehn Jahre geschlossenen Mietvertrages erzielen. Daß die - von der Bekl. zum Teil bestrittenen - Baumaßnahmen tatsächlich durchgeführt worden seien und zur Ertragswertsteigerung geführt hätten, hat sie bereits in erster Instanz durch ein beantragtes Sachverständigengutachten (Klageschriftsatz vom 18.11.1994), durch Vorlage der Rechnungen mit den einzelnen Arbeits- und Leistungsbeschreibungen und durch Vorlage einer Bilddokumentation mit Erläuterungen unter Beweis gestellt. Diesen Vortrag hat sie in zweiter Instanz unter weiterem Beweisantritt wiederholt und vertieft (Schriftsätze vom 22.2.1996; vom 22.4.1996). 4. Die Revision rügt zu Recht, daß bei dieser Sachlage für eine Zurückweisung des Vorbringens der Kl. als verspätet kein Raum bestand. Die Voraussetzungen der §§ 528 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO liegen nicht vor. Nach § 528 Abs. 2 ZPO sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel, die in erster Instanz unter Verstoß gegen die Prozeßförderungspflicht nach § 282 Abs. 1 oder Abs. 2 ZPO nicht rechtzeitig vorgebracht worden sind, nur zuzulassen, wenn ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde und die Verspätung auch nicht auf grober Nachlässigkeit der Partei beruht. Beide Voraussetzungen sind kumulativ (herrschende Meinung, vgl. u. a.: BGH, Urteil vom 10.11.1988 - Vll ZR 272/87 -, NJW 1989, 717 [718]; Baumbach/Lauterbach/Albers, ZPO, 56. Aufl., § 528 Rdn. 13; Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl., § 528 Rdn. 20). Vorliegend kann der Kl. entgegen der Auffassung des OLG schon kein Verstoß gegen ihre Prozeßförderungspflicht in erster Instanz gemäß § 282 ZPO angelastet werden. Auf die genaue Abgrenzung zwischen notwendigen und nützlichen Verwendungen i. S. des § 547 Abs. 1 und Abs. 2 BGB kommt es ohnehin nicht an. Soweit die Bekl. die tatsächliche Ausführung der Arbeiten und die Wertsteigerung bestritten hat, hat die Kl. hinreichend vorgetragen und mit der Vorlage der Rechnungen und Leistungsbeschreibungen, der Bilddokumentation und dem Antrag auf Sachverständigengutachten auch Beweis angetreten. Das LG hätte aufgrund dieses Vortrags schon vor der mündlichen Verhandlung gemäß § 358 a Nr. 4 ZPO die Begutachtung durch einen Sachverständigen anordnen, gemäß § 358 a Nr. 5 ZPO - insoweit auch ohne entsprechenden Beweisantrag, vgl. § 144 Abs. 1 ZPO Thomas/Putzo, a. a. O., § 358 a Rdn. 3) - einen Augenschein einnehmen sowie gemäß § 273 Abs. 1 Nr. 4 ZPO den Sachverständigen zur mündlichen Verhandlung laden können. Zumindest aber hätte es, wenn es den Vortrag und das vorgelegte Material noch nicht für ausreichend hielt, einen Hinweis nach § 139 ZPO erteilen müssen. Die Kl. hätte dann ihren Vortrag entsprechend ergänzen können. Eine - grob nachlässige - Verfahrensverzögerung kann ihr damit nicht vorgeworfen werden.