Verwendungsersatzanspruch

Verwendungsersatzanspruch; Mängelbeseitigungsaufwendungen

1. Der Mieter kann nur gegen den im Zeitpunkt der Verwendung auf die Mietsache existierenden Vermieter Verwendungsansprüche geltend machen.

2. Der Anspruch auf Ersatz der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen besteht nicht, wenn der Mieter die Mietsache trotz Kenntnis von Mängeln vorbehaltlos genutzt hat.

3. Ansprüche zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache fallen nicht unter § 547 Abs. 1 BGB.

4. Ansprüche des Mieters aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheiden aus, wenn die nach dem Mietvertrag erforderliche Zustimmung des Vermieters zu den vom Mieter vorgenommenen baulichen Veränderungen nicht vorliegt.

5. Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen auf die Mietsache gemachter Verwendungen scheiden aus, wenn der Vermieter mit den baulichen Veränderungen nicht einverstanden war. Im übrigen sind die für die baulichen Veränderungen aufgewendeten Kosten nicht mit dem Wertzuwachs identisch, da es auf die Steigerung des Verkehrswertes ankommt.

Wie das Amtsgericht im angefochtenen Urteil bereits zutreffend ausgeführt hat, stehen dem Kl. aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ansprüche gegen die Bekl. zu.

1. Der Kl. hat keine Ansprüche aus den §§ 538 oder 547 BGB gegen die Bekl. Denn dies würde voraussetzen, daß die Bekl. zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten bereits Vermieter waren (§ 571 Abs. 1 BGB). Aufgrund notariellen Schenkungsvertrages der Voreigentümer E. L. wurden die Bekl. Eigentümer des Grundstücks; ihre Eintragung in das Grundbuch erfolgte im Laufe des Jahres 1990. Der Bekl. hat nicht vorgetragen, wann die von ihm am 9. März 1992 in Rechnung gestellten Arbeiten durch-geführt wurden. Es ist auch nicht dargetan, daß die Bekl. bereits vor ihrer Eintragung und vor Ausführung der Arbeiten in den Mietvertrag mit dem Kl. eingetreten sind. Einen Anspruch gegen die Bekl. könnte der Kl. insofern nur begründen durch den Vortrag, die Voreigentümerin habe auch die aus dem bestehenden Meitverhältnis resultierenden Verpflichtungen mit auf die Bekl. übertragen. Das ist nicht erfolgt.

2. Der Kl. hat schon nicht dargetan, wann und mit wem die von ihm be-hauptete Vereinbarung abgeschlossen wurde. Unter Beweis gestellt wurde im Berufungsbegründungsschriftsatz lediglich die Behauptung, daß die Zustimmung zur Errichtung eines eigenen Bades erteilt worden sei mit der Zusage, den Wert der eingebauten Gegenstände und Materialien zu er setzen. Einer Zeugenvernehmung bedurfte es dazu nicht, denn wirksam konnte eine solche Vereinbarung nur mit der damaligen Eigentümerin und Vermieterin abgeschlossen werden. Aufgrund welcher Tatsachen diese Vereinbarung die Bekl. verpflichten sollte, ist - wie oben angeführt - nicht dargetan worden.

3. Der Kl. könnte seine Forderung aber auch dann nicht mit Erfolg durch-setzen, wenn die Bekl. zum Zeitpunkt ihrer Entstehung bereits Vermieter waren oder später in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten wären.

a) Der Kl. hat keine Rechte aus den §§ 537 und 538 BGB, denn er hatte bei Abschluß des Mietvertrages Kenntnis von den Mängeln. Er trägt selbst vor, die Mietsache habe sich in einem unbewohnbaren Zustand befunden. In diesem Fall hätte er sich gemäß § 539 i. V. m. § 464 BGB seine Rechte vorbehalten müssen, was erkennbar nicht erfolgte. Darüber hinaus ist der diesbezügliche Vortrag des Kl. völlig unsubstantiiert; es fehlt schon die Be-schreibung der Mängel. Auch daß er die Bekl. in Verzug gesetzt habe, wur-de nicht dargetan.

b) Der § 547 Abs. 1 BGB scheidet als Anspruchsgrundlage aus, denn die Arbeiten waren nach eigenem Vortrag zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache erforderlich, nicht aber zu deren Er-haltung oder Wiederherstellung (Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl. 1994, § 547 Rdnr. 5; BGH, GE 1993, 643, 645, m. w. N.).

c) Ansprüche des Kl. gegen die Bekl. aus § 547 Abs. 2 in Verbindung mit § 683 BGB sind wegen § 7 des Mietvertrages vom 1. April 1990 ausgeschlossen; denn eine Zustimmung der Bekl. zur Vornahme der baulichen Veränderungen ist unstreitig nicht erteilt worden.

4. Der Kl. kann auch keine Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) ableiten; denn er hat einen Wertzuwachs durch die behaupteten Verwendungen nicht substantiiert dargelegt. Der Wertzuwachs ist mit den behaupteten Kosten nicht identisch, da es auf die Steigerung des Verkehrswertes ankommt (BGH, GE 1993, 643, 645 unter 4.), die nicht dargelegt ist.

5. Auch bei Vorliegen einer wirksamen Vereinbarung mit dem vom Kl. behaupteten Inhalt, die die Bekl. zur Erstattung der Kosten verpflichten würde, wäre die Klageforderung unbegründet.

a) Nach seinem bestrittenen Vortrag sollte der Kl. bei Auszug aus der Woh-nung den Wert der eingebauten Gegenstände und Materialien ersetzt erhalten, die für den Einbau des Bades erforderlich waren. Dem Kl. ist mit Verfügung vom 7. Juli 1993 gemäß § 273 ZPO u. a. aufgegeben worden, Rechnungen und Belege für die verwendeten Materialien einzureichen. Für die Kammer ist nicht nachvollziehbar, welche Materialien zu welchem Preis und in welcher Währung - es liegt nahe, daß die Materialien vor der Währungsunion erworben worden sind - bezogen wurden, denn der Kl. hat Belege nicht vorgelegt.

b) Nach eigenem Vortrag war nur der Badeinbau vereinbart. Es befinden sich aber auch die Positionen "Küche, Wohnung, Schornsteinsanierung lt. Voranschlag" auf der Rechnung. Die klageweise geltend gemachte Forderung ist auf jeden Fall in Höhe von 3.687,40 DM unbegründet, selbst wenn der Preis der Materialien belegt worden wäre; denn die in dieser Höhe ab-gerechneten Arbeitsleistungen sollten nach eigenem Vortrag nicht abgegolten werden. Jedenfalls sieht das die behauptete Vereinbarung nicht vor.

6. Soweit mit Rücksicht darauf, daß die Aufwendungen bereits vor dem 3. Oktober 1990 gemacht worden sein sollten, die §§ 109 bis 113 ZGB an-wendbar sein sollten (vgl. dazu Urteil der Kammer vom 10. November 1992 - 64 S 277/92 -, ZOV 1993, 67), würde es ebenfalls an der gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 ZGB erforderlichen Fristsetzung gegenüber dem Vermieter fehlen. Da nach dem eigenen Vortrag des Kl. eine Erstattung der Kosten mit der Voreigentümerin vereinbart worden ist, besteht auch kein Anspruch gemäß § 113 Abs. 3 ZGB.

Ein Mieter hatte in der Wohnung umfangreiche Arbeiten auf seine Kosten ausgeführt, wofür er vom Vermieter Ersatz verlangte.

Mit seinem Urteil vom 5. November 1993 hat das Landgericht Berlin die Klage abgewiesen und dabei eine Reihe von immer wiederkehrenden Fragen beantwortet. Danach ist grundsätzlich zum Verwendungsersatz nur der Vermieter verpflichtet, der bei Ausführung der Arbeiten durch den Mieter sein Vertragspartner war. Bei einer späteren Veräußerung des Grundstücks tritt zwar der Erwerber in das Mietverhältnis ein; Ansprüche aus Verwendungsersatz können jedoch nur gegenüber dem alten Vermieter geltend gemacht werden.

Dazu kommt, daß es sich nicht um Mängel handeln darf, für die Sondervorschriften nach §§ 537, 538 BGB bestehen; insbesondere muß der Mieter den Vermieter danach erfolglos zur Beseitigung aufgefordert haben. In Betracht kommen in diesen Fällen auch Ansprüche des Mieters aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus ungerechtfertigter Bereicherung, was aber grundsätzlich eine Zustimmung des Vermieters zu den Arbeiten voraussetzt. Schließlich führt das LG noch aus, daß dies alles auch vor dem 3. Oktober 1990 nach dem ZGB nicht anders zu beurteilen gewesen wäre.

Hinweis: So klar, wie das Urteil des Landgerichts es erscheinen läßt, ist die Rechtslage allerdings nicht. Es gibt eine Reihe von Entscheidungen, auch des Landgerichts Berlin, die im Einzelfall einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters bejahen.