Verwendungsersatzanspruch

Verwendungsersatzanspruch; Instandsetzungsmaßnahmen; nützliche Verwendung; Kaution; Sicherheitsleistung; preisgebundener Wohnraum; Sicherungszweck; Aufrechnungsverbot

1. Kein Verwendungsersatzanspruch des Mieters für Investitionen, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes erforderlich sind (Instandsetzungsmaßnahmen) oder die zwar vom Vermieter genehmigt wurden (nützliche Verwendung), ohne daß jedoch eine Entschädigung für den Mieter bei Auszug vorgesehen wäre.

2. Der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum darf auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution nur für die in § 9 Abs. 5 WoBindG genannten Ansprüche (Schäden und unterlassene Schönheitsreparaturen) verwenden.

Der Kl. begehrt nach Beendigung eines Mietverhältnisses Geldersatz für von ihm in die Wohnung investierte Verwendungen sowie Rückzahlung der geleisteten Mietkaution.

Im Jahr 1992 bat der Kl. die Bekl. um die Genehmigung, das Bad und die Küche der von ihm innegehaltenen Wohnung auf eigene Kosten vollständig renovieren und modernisieren zu lassen. Mit Schreiben vom 23.4.1993 erteilte die Bekl. unter den dort im einzelnen genannten Bedingungen ihre Erlaubnis. Sie wies insbesondere darauf hin, daß bei Beendigung des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen sei, die Einbauten auf Verlangen der Vermieterin gegen angemessene Entschädigung jedoch beim Auszug zurückzubleiben hätten. Ferner fixierte sie noch einmal ausdrücklich, daß sie sich an den Kosten nicht beteilige.

Der Kl. führte noch im Jahr 1992 diverse Arbeiten, teilweise durch Beauftragung von Fachfirmen, auf seine Kosten in der Wohnung aus.

Der Kl. kann von der Bekl. nicht die Zahlung eines Betrages von 13.000 DM als Ersatz für die von ihm vorgenommenen Aufwendungen zur Erneuerung von Heizkörpern, zur Installation neuer Sanitärobjekte im Bad, zur Verfliesung der Wände und zum Einbau einer neuen Küche in die von ihm nach Maßgabe eines mit der Kl. am 20. November 1984 geschlossenen Mietvertrages genutzte Wohnung verlangen. Soweit der Kl. geltend macht, daß der größte Teil der von ihm getätigten Investitionen der Beseitigung von Mängeln gedient habe, ergibt sich ein Anspruch des Kl. nicht aus § 547 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die auf die Sache gemachten notwendigen Verwendungen zu ersetzen. Soweit nämlich diese Verwendungen der Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache dienen sollen, ist ein Anspruch des Mieters nur unter den näheren Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB begründet. Nach der genannten Vorschrift kann der Mieter von dem Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung nur unter der Voraussetzung verlangen, daß er den Vermieter zuvor in einer den Verzug begründenden Weise zur Herstellung des vertragsgerechten Zustandes aufgefordert hat. Der Auffassung vom Ausschließlichkeitscharakter der Vorschrift des § 538 Abs. 2 BGB liegt die Vorstellung zugrunde, daß der Mieter dem Vermieter zunächst die Gelegenheit geben muß, selbst die Mietsache in Ordnung zu bringen, bevor er selbst eine Mangelbeseitigung auf Kosten des Vermieters in Angriff nimmt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 589; BGH, NJW 1984, 1552). Aus den eben genannten Gründen schließt der Vorrang des § 538 Abs. 2 BGB zugleich alle eventuellen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 683, 684 BGB, und der ungerechtfertigten Bereicherung, § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB aus.

(...)

Auch soweit sich die Investitionen des Kl. als nützliche Verwendungen im Sinne von § 547 Abs. 2 BGB darstellen, steht ihm weder ein Anspruch aus §§ 683, 684 BGB noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Fall BGB zu. Auf die zutreffenden Ausführungen des amtsgerichtlichen Urteils kann in diesem Zusammenhang verwiesen werden, § 543 Abs. 1 ZPO.

Ein Bereicherungsanspruch ergibt sich schließlich auch nicht aus dem Aspekt, daß die von dem Kl. vorgenommenen Investitionen in der Wohnung verblieben sind und nunmehr dem Nachfolgemieter zugute kommen. Es mag sein, daß der Wohnwert von Küche und Bad durch die Arbeiten des Kl. erhöht worden sind. Gleichwohl hat die Bekl. dadurch keine Bereicherung erfahren, da sie nicht in der Lage ist, den gestiegenen Wohnwert durch eine Vermietung zu einem höheren Mietzins als bisher zu realisieren. Es ist unstreitig, daß die Wohnung der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt. Gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG darf die Kl. die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich. Da der Kl. keine Kosten entstanden sind, darf sie den höheren Wohnwert bei der Kalkulation des Mietzinses nicht berücksichtigen.

Ein Anspruch des Kl. ergibt sich schließlich auch nicht aus § 9 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit §§ 134, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB. Nach der genannten Vorschrift ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, unwirksam. Diese Vorschrift ist schon deswegen nicht einschlägig, weil der Kl. nicht verpflichtet war, diejenigen Arbeiten auszuführen, um deren Genehmigung er bei der Bekl. nachgesucht hatte. Die Bekl. hatte gegen ihn keinen durchsetzbaren Anspruch auf Umbau des Bades und der Küche.

Unbegründet ist auch die Anschlußberufung der Bekl. Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, daß der Kl. von der Bekl. eine Rückzahlung des Teilbetrages der Kaution in Höhe von 762,08 DM verlangen kann, nachdem das Mietverhältnis seit dem 30. September 1995 beendet ist. Die von der Bekl. mit Schreiben vom 30. Januar 1996 erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate Oktober und November 1995 war nicht geeignet, den Anspruch des Kl. gemäß §§ 387, 389 BGB zum Erlöschen zu bringen. Denn diese Aufrechnung war schon deswegen unwirksam, weil ihr ein Aufrechnungsverbot entgegenstand. In dem Vertrag vom 20. November 1984 über die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung von 630 DM ist unter Nr. 2 die Bestimmung enthalten, daß die Sicherheitsleistung dazu bestimmt ist, Ansprüche des Wohnungsunternehmens gegenüber dem Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern. Diese Klausel steht in Übereinstimmung mit § 9 Abs. 5 WoBindG. Die Beschränkung des Sicherheitszwecks hat zur Folge, daß die Bekl. nur berechtigt ist, gegenüber dem Anspruch des Kl. auf Rückzahlung der Kaution mit solchen Ansprüchen aufzurechnen, die sich aus Schäden an der Mietsache bzw. aus der Unterlassung von vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen ergeben. Eine Aufrechnung mit anderen Ansprüchen, wie z. B. auf Zahlung rückständiger Mieten bzw. Schadensersatz wegen Nutzungsausfalls, der nicht aus einer Rückgabe der Wohnung im beschädigten Zustand resultiert, ist ausgeschlossen. Denn die Zulassung der Aufrechnung würde dazu führen, daß der Gesetzeszweck des § 9 Abs. 5 WoBindG umgangen werden könnte. Dieses Aufrechnungsverbot gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist. Die gesetzliche Beschränkung des Sicherungszwecks der Kaution wäre bedeutungslos, wenn der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses mit jedem ihm zustehenden Anspruch ohne Rücksicht auf dessen Rechtsgrundlage aufrechnen könnte.

Der Mieter hatte mit Genehmigung des Vermieters umfangreiche Arbeiten in der Wohnung vorgenommen. Heizkörper und Sanitärobjekte im Bad waren ausgewechselt worden, der Küchenboden wurde verfliest und eine Einbauküche installiert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Entschädigung, da eine Wegnahme auch bei den meisten Einbauten wirtschaftlich sinnlos war.

Mit Urteil vom 21. November 1996 bestätigte das Landgericht Berlin das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Wedding. Soweit es um Mängelbeseitigung geht, hat der Mieter nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 538 BGB einen Ersatzanspruch, nämlich wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war. Für nützliche Verwendungen besteht nach § 547 BGB nur dann ein Aufwendungsersatzanspruch, wenn diese dem Interesse des Vermieters entsprechen. Dazu ist in der Regel eine Einigung der Parteien über eine spätere Kostenerstattung nötig. Hat der Vermieter lediglich die Baumaßnahmen gebilligt, im übrigen aber den Mieter auf sein Wegnahmerecht bei Beendigung des Mietverhältnisses verwiesen, entfällt ein Ersatzanspruch. Auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung kommt dann nicht in Betracht, wenn es sich um eine aufgedrängte Bereicherung handelt, der Vermieter also auf die Einbauten keinen Wert legt.

Hinzuweisen ist auch auf die weiteren Ausführungen des Landgerichts zu dem Kautionsrückzahlungsanpruch des Mieters bei preisgebundenem Wohnraum. Nach § 9 WoBindG darf die Kaution nur Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen sichern. Darin liegt nach Auffassung des Landgerichts ein Aufrechnungsverbot für den Vermieter mit anderen Ansprüchen, etwa wegen unterlassener Mietzahlung. Daran ändert sich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nichts; schließlich ist es gerade Sinn der Kaution, daß der Vermieter erst zu diesem Zeitpunkt auf sie zurückgreift.