Verwendungsersatzanspruch

Verwendungsersatzanspruch; Altbau; neue Bundesländer; Wertzuwachs; Garage; Rückwirkungsverbot

1. Ersatzansprüche der Mieters von Altbau in den neuen Bundesländern für vor dem 3.10.1990 gemachte Verwendungen auf die Mietsache richten sich allein nach § 112 Abs. 3 ZGB. lnsoweit kann sich der Mieter nicht auf eine entsprechende vertragliche Vereinbarung in dem vor dem 3.10.1990 geschlossenen Mietvertrag berufen, wenn diese lediglich den Gesetzestext des § 112 Abs. 3 ZGB wiedergab. 2. Der nach § 112 Abs. 3 ZGB zu ersetzende wirtschaftliche Vorteil des Vermieters richtet sich allein nach dem durch die Baulichkeit eingetretenen Wertzuwachs des Grundstücks, nicht dagegen nach den Baukosten oder dem jetzigen Zeitwert des Bauwerks.

Den Bekl. steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Wertersatz für die auf dem Grundstück errichtete Garage nicht zu.

1. Ein Ersatzanspruch ergibt sich nicht aus Ziffer VII.1. des am 12. Februar 1988 geschlossenen Mietvertrages. Abgesehen davon, daß die unter VII. des Mietvertrages getroffene Vereinbarung über bauliche Veränderungen an der Mietsache keine Individualvereinbarung darstellt, weil sie lediglich den Gesetzestext des § 112 ZGB wiederholt (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. 7, 221) liegen auch nicht die Voraussetzungen des § 112 Abs. 3 ZGB vor.

2. Ein Ersatzanspruch der Bekl. kann sich auch nach der vertraglichen Vereinbarung nur aus § 112 Abs. 3 ZGB ergeben. Grundsätzlich richtet sich der am 12. Februar 1988 abgeschlossene Wohnungsmietvertrag über ein Siedlungsreihenhaus gemäß Artikel 232 § 2 Abs. 1 EGBGB seit dem 3. Oktober 1990 nach den §§ 535 ff. BGB. Die Anwendbarkeit des BGB kommt jedoch nur für die nach dem Beitritt entstandenen Rechte und Pflichten in Betracht. Eine Heranziehung der Vorschriften des BGB zur Entscheidung über abgeschlossene Sachverhalte, die vor dem Beitritt am 3. Oktober 1990 liegen, entspräche einer verfassungsrechtlich unzulässigen echten Rückwirkung des Artikels 232 § 2 EGBGB (vgl. BGH, ZMR 1997, 174, 176; BVerfGE 13, 261, 271).

Ob für die Ersatzfähigkeit der baulichen Maßnahme § 112 Abs. 3 ZGB oder die Vorschriften des BGB Anwendung finden, richtet sich demzufolge nach dem Zeitpunkt des Abschlusses der baulichen Maßnahme (vgl. BGH a.a.O.). Bauliche Maßnahmen sind dann als abgeschlossen anzusehen, wenn ihre Ausführung beendet ist. Das zu diesem Zeitpunkt geltende Recht ist für die Beurteilung eines etwaigen Ersatzanspruchs maßgeblich. Dem steht nicht entgegen, daß der Ersatzanspruch aus § 112 Abs. 3 ZGB erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird und dieser Zeitpunkt wie im vorliegenden Fall in die Zeit nach dem 3. Oktober 1990 fällt. Rechtsgrund für den Verwendungsersatzanspruch ist vielmehr die Vornahme der baulichen Maßnahme; der sich hieraus ergebende Ersatzanspruch ist lediglich durch die Beendigung des Mietverhältnisses aufschiebend bedingt. Für einen derart aufschiebend bedingten Anspruch ist anerkannt, daß die alte Rechtsordnung gilt, auch wenn die Bedingung erst in einem Zeitpunkt eintritt, zu dem die neue Rechtsordnung bereits Anwendung findet (vgl. BGH a.a.O., m.w.N.).

Den Bekl. steht demzufolge gemäß § 112 Abs. 3 ZGB nur insoweit ein Anspruch auf angemessene Entschädigung zu, soweit der Kl. durch die bauliche Veränderung einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat. Maßgeblich für die Bemessung des wirtschaftlichen Vorteils ist allein der Wertzuwachs des Grundstücks aufgrund der errichteten Baulichkeit. Dieser bemißt sich weder nach dem jetzigen Zeitwert der errichteten Garage noch kommt es auf die von den Bekl. zum Zeitpunkt der Errichtung aufgewendeten Material- und Errichtungskosten an. Der Wertzuwachs des Grundstücks ist vielmehr anhand eines Vergleichs des Grundstückswertes ohne die streitbefangene Baulichkeit bzw. mit der errichteten Baulichkeit zu ermitteln.

Das von den Bekl. vorgelegte Gutachten ist zur Ermittlung des Wertzuwachses nicht geeignet. Zum einen wird in dem Gutachten lediglich der Bauwert der Garage als solche ermittelt, der für sich allein betrachtet nicht zwangsläufig zu einer Wertsteigerung des Grundstücks insgesamt führt. Es ist ebenso denkbar, daß eine bauliche Veränderung den Wert eines Grundstücks mindert, wenn zum Beispiel die Nutzfläche eines Grundstücks für den bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht mehr oder nur eingeschränkt geeignet ist. Ferner betrifft das Gutachten eine Vielzahl von Garagen in der streitbefangenen Einfamilienhaus Siedlung und gibt bereits aus diesem Grunde keinen konkreten Aufschluß über den Wertzuwachs des konkreten Grundstücks.

§ 12 SchuldRAnpG ist nicht anwendbar, weil der mit den Bekl. geschlossene Mietvertrag über das Siedlungsreihenhaus kein Vertrag im Sinne des § 1 SchuldRAnpG ist.

Der Mieter hat vor dem 3. Oktober 1990 eine Garage auf dem gemieteten Grundstück gebaut und verlangte jetzt nach Beendigung des Mietverhältnisses Verwendungsersatz.

Mit Urteil vom 25. April 1997 stellte das LG Berlin zunächst fest, daß hier das Zivilgesetzbuch anzuwenden war, auch wenn dessen Vorschriften am 3. Oktober 1990 außer Kraft getreten sind. Maßgeblich war, daß der Mieter die Garage vor der Wiedervereinigung gebaut hatte. Aber auch nach dem ZGB entstand ein Anspruch auf Entschädigung nur dann, wenn der Vermieter durch die bauliche Veränderung einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat. Das Grundstück insgesamt muß also einen Wertzuwachs erfahren haben. Die Baukosten oder der Zeitwert der Garage sind demgegenüber unerheblich.