Verwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche des Käufers nach verzugsbedingtem Rücktritt des Verkäufers

1. Der Käufer, der dem Verkäufer Anlaß zum Rücktritt gem. § 326 Abs. 1 BGB gegeben hat, kann nützliche, aber nicht notwendige Verwendungen auf das Kaufgrundstück jedenfalls dann nicht ersetzt verlangen, wenn er sie zu einer Zeit getätigt hat, als er sich bereits mit der Kaufpreiszahlung im Rückstand befand.

2. Unter diesen Umständen scheiden regelmäßig auch Bereicherungsansprüche des Käufers wegen einer möglichen Werterhöhung des Grundstücks aus.

(geringfügig verändert für Veröffentlichungszwecke) Die beiden Kl., Eheleute, nehmen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe ihres bebauten Grundstücks in G. sowie auf Bewilligung der Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung in Anspruch. Die Kl. verkauften den Grundbesitz am 3.7.1996 unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung an den Bekl. und dessen Ehefrau. Der Kaufpreis betrug 400.000 DM und sollte nach einem genau festgelegten Zahlungsplan in Raten fällig werden. Gefahr, Nutzungen und Lasten gingen vereinbarungsgemäß am Tag des notariellen Vertragsabschlusses über. Zugunsten der Käufer, die bereits vor dem 3.7.1996 in das Anwesen eingezogen waren, wurde noch im selben Monat eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Mit Schreiben vom 30.9.1996 teilte der beurkundende Notar den Käufern mit, daß die erste größere Kaufpreisrate von 90.000 DM fällig war, und forderte zur Zahlung auf. Die Entrichtung dieses Betrages mahnten die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 18.10.1996 an. Mit Telefax vom 4.11.1996 wiederholten sie die Zahlungsaufforderung und empfahlen dringend, weitere Veränderungen am Grundstück zu unterlassen. Anfang 1997 setzten sie eine letzte Nachfrist mit Ablehnungsandrohung. Als auch diese ergebnislos verstrichen war, traten sie mit Schreiben vom 19.2.1997 vom Kaufvertrag zurück. Während die vom Bekl. mittlerweile getrennt lebende Ehefrau die geforderte Löschung der Auflassungsvormerkung bewilligt hat, weigert sich der Bekl., der Löschung der Vormerkung zuzustimmen und das Grundstück herauszugeben. Im ersten Verhandlungstermin verurteilte das Landgericht den säumigen Bekl. antragsgemäß, zum einen das Grundstück sowie die darauf befindlichen Gebäude zu räumen und an die Kl. herauszugeben, zum anderen gegenüber dem beurkundenden Notar zu beantragen und zu bewilligen, die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zu löschen. Nach Einspruch gegen das Versäumnisurteil hat der Bekl. die Berechtigung der Ansprüche der Kl. nicht grundsätzlich in Abrede gestellt, aber geltend gemacht, er habe in den Monaten Oktober und November 1996 umfangreiche Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten zur Isolierung des Grundmauerwerks, zur vollständigen Erneuerung der Abwasser- und Fäkalienleitungen, zur Isolierung der Dachterrasse, zur Beseitigung und Erneuerung verschimmelter Tapeten und zur Befestigung der Hoffläche und Einfahrt durchgeführt. Dadurch habe das Objekt eine Wertsteigerung von gut 80.000 DM erfahren. Dieser Betrag sei ihm Zug um Zug zu erstatten. Das Landgericht hat das Versäumnisurteil bestätigt und zur Begründung ausgeführt, der Vortrag des Bekl. lasse keinen Schluß auf die Notwendigkeit der behaupteten Verwendungen zu. Mit der Berufung verfolgt der Bekl. sein Zug um-Zug-Begehren weiter. Er meint, es komme nicht entscheidend auf die Notwendigkeit der Aufwendungen, sondern vielmehr darauf an, daß er die Arbeiten als berechtigter und gutgläubiger Besitzer lange vor Ausübung des Rücktrittsrechts ausgeführt habe.

Die Berufung hat keinen Erfolg. I. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die mit der Berufung erstrebte Zug-um-Zug Einschränkung nicht ausgesprochen. Gegenüber den Ansprüchen der Kl. aus §§ 985, 894, 346 ff. BGB i. V. m. § 326 Abs. 1 BGB, wie sie im Versäumnisurteil des Landgerichts unbeanstandet tenoriert sind, stehen dem Bekl. die geltend gemachten Besitz- und Zurückbehaltungsrechte nicht zu. Solche ergeben sich insbesondere weder aus § 986 BGB i. V. m. §§ 1000 S. 1, 273 BGB (gegenüber dem Anspruch auf Räumung und Herausgabe) noch aus § 348 BGB i. V. m. § 322 Abs. 1 BGB oder aus § 273 BGB (gegenüber dem Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung).

1. Ob der Bekl. den Ansprüchen der Kl. ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines anscheinend kurz nach Vertragsabschluß gezahlten Kaufpreisteiles von 6.000 DM (vgl. Schreiben vom 18.10.1996, Anlage K 4) entgegensetzen könnte, bedarf keiner Erörterung. Ein hieraus unter Umständen abzuleitendes Zurückbehaltungsrecht (dazu BGH WM 1989, 348 unter II B m.w.N.) hat der Bekl. - möglicherweise aufgrund der "Verfallregelung" in § 3 vorletzter Absatz des Kaufvertrages - im Prozeß nicht geltend gemacht. Von Amts wegen zu berücksichtigen ist die entsprechende Einrede nicht (allgemeine Ansicht; vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 273 Rn. 19 f und § 322 Rn. 2, jeweils m.w.N.).

2. Im Hinblick auf die getätigten Baumaßnahmen und daraus erwachsene Ersatzansprüche beruft sich der Bekl. vergeblich auf ein Zurückbehaltungsrecht. Notwendige Verwendungen, die er allein erstattet verlangen könnte, hat er nicht schlüssig vorgetragen.

a) Die Erstattungsfähigkeit ist von Rechts wegen auf solche Verwendungen beschränkt, die notwendig i. S. v. § 994 BGB waren. Diese Begrenzung der Ansprüche des Bekl., die auch das Landgericht angenommen, allerdings nicht näher begründet hat, ergibt sich aus §§ 347 S. 2, S. 1, 327 S. 1, 326 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. § 994 BGB.

aa) Die genannten Vorschriften, die anwendbar sind, weil die Streitparteien im Kaufvertrag - dem das ursprüngliche Besitz- und Nutzungsrecht begründenden Rechtsverhältnis - keine Sonderregelung hinsichtlich der Erstattung möglicher Verwendungen getroffen haben (vgl. BGHZ 131, 220, 222), beschränken die Verwendungsersatzansprüche eines Käufers, der - wie hier - dem Verkäufer Anlaß zum Rücktritt gem. § 326 Abs. 1 BGB gegeben hat, auf notwendige Verwendungen. Nützliche Verwendungen (§ 996 BGB) werden dagegen, mögen sie auch mit einer bleibenden Werterhöhung verbunden sein, nicht erstattet (BGHZ 41, 157, 159 ff.; 87, 104, 106 f). Das gilt selbst dann, wenn der Käufer die Verwendungen zu einer Zeit getätigt hat, als er noch zum Besitz berechtigt war. Denn § 347 S. 2 BGB stellt den Rücktrittsgegner bereits von dem Empfange der Leistung an, hier also rückwirkend ab Übergabe des Grundstücks am 03.07.1996, dem bösgläubigen Besitzer gleich (BGHZ 87, 104, 107; 87, 296, 299 f; OLG Oldenburg NJW-RR 1995, 150; Staudinger-Kaiser, BGB, 13. Bearb., § 347 Rn. 97). bb) Etwas anderes folgt nicht daraus, daß der der strengen Haftung des § 347 BGB zugrunde liegende Gedanke, daß die Partei sich auf die Ausübung des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts hätte einrichten können (BGHZ 87, 296, 300), in Fällen der vorliegenden Art, in denen ein gesetzliches Rücktrittsrecht in Rede steht, nicht zwangsläufig eingreift. Der Umstand, daß die eine Vertragspartei den Rücktritt der anderen gem. § 326 Abs. 1 BGB verschuldet hat, rechtfertigt nämlich die volle Anwendung des § 347 BGB auch in Fällen des Rücktritts kraft Gesetzes (vgl. BGH WM 1993, 1155 unter II 1 a und II 4; Palandt-Thomas, a. a. O.., § 347 Rn. 7).

Ob von dieser Entscheidung des Gesetzgebers, dem Rücktrittsgegner zum Schutze des Vertragspartners bewußt das Risiko fehlender Ersatzfähigkeit "lediglich" nützlicher Aufwendungen zuzuweisen, entgegen dem Wortlaut der §§ 326, 327, 347 BGB Ausnahmen anzuerkennen sind, mag im Einzelfall zu erwägen sein. Derartige Ausnahmen kommen nach Auffassung des Senates aber jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn die Verwendungen aus einer Zeit herrühren, in der sich der Rücktrittsgegner bereits mit der Erbringung seiner vertraglich geschuldeten Leistung im Verzug oder zumindest im Rückstand befand. So verhält es sich hier. Sämtliche erstattet verlangte Verwendungen hat der Bekl. nach eigenem Vorbringen im Oktober und November 1996 getätigt. Zu diesem Zeitpunkt war die erste größere Kaufpreisrate von 90.000 DM bereits zur Zahlung fällig. Den überwiegenden Teil der behaupteten Baumaßnahmen hat der Bekl. im übrigen noch nach Eintritt des Verzuges (Mahnung vom 18.10.1996) durchgeführt, einen Teil sogar noch entgegen der ausdrücklichen Empfehlung der Kl., weitere Veränderungen zu unterlassen (Telefax vom 4.11.1996).

cc) Der Rückgriff auf das allgemeine Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB) und auf § 951 BGB ist dem Bekl. verwehrt. Die Vorschriften der §§ 994 ff. BGB regeln im Verhältnis zwischen Eigentümer und nichtberechtigtem Besitzer den Ersatz von Verwendungen abschließend (BGHZ 41, 157, 158 ff.; 41, 341, 345 f.; BGH, NJW 1996, 52 unter II 2 a mit kritischer Besprechung Canaris, JZ 1996, 344 ff.). Dieselbe Sperrwirkung kommt zum Tragen, wenn zwar eine - grundsätzlich erforderliche (BGH, jeweils a. a. O.) - Vindikationslage im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen nicht bestand, das Gesetz aber mit der Verweisung in §§ 327 S. 1, 347 S. 2 BGB gleichwohl die Anwendbarkeit der erwähnten Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses anordnet (BGHZ 87, 296, 301). Anders als in den Fällen, in denen der berechtigte Besitzer Aufwendungen im Vertrauen auf einen späteren Eigentumserwerb erbracht hat, der sich später aus nicht in seiner Person liegenden Gründen zerschlägt (BGHZ 35, 356, 358; 44, 321, 322; 108, 256 = EWiR 1989, 1183 [Sonnenschein] unter III 1; BGH NJW 1996, 52, 53), findet hier ein Wertausgleich nach allgemeinem Bereicherungsrecht nicht statt. Schadlos halten kann sich der Rücktrittsgegner dann, läßt sich die Notwendigkeit seiner Verwendungen nicht feststellen, in gewissem Umfang allein noch durch das ihm gem. § 997 Abs. 1 BGB eingeräumte Wegnahmerecht (vgl. BGHZ 41, 157, 163 f.; OLG Oldenburg NJW-RR 1995, 150 f.). Dieses gibt ihm freilich nicht zugleich das Recht, die Erfüllung der eigenen Rückgewährpflichten zurückzuhalten. b) Zu Recht hat das Landgericht das Vorbringen des Bekl. zur Erforderlichkeit der behaupteten Arbeiten nicht für ausreichend gehalten. Auch im zweiten Rechtszug fehlt geeigneter Sachvortrag, der den Schluß auf das Vorliegen notwendiger Verwendungen und damit auf das Bestehen von Ersatzansprüchen zuließe.

aa) Verwendungen i. S. v. § 994 BGB sind Vermögensaufwendungen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung der Sache dienen (BGHZ 109, 179, 182; 131, 220, 222 f.). Als notwendig erweisen sich regelmäßig nur solche Aufwendungen, die zur Erhaltung oder ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache erforderlich sind und nicht lediglich Sonderzwecken des Besitzers dienen (BGHZ 64, 333, 339; 131, 220, 223; BGH WM 1996, 131 unter III). Kommt es damit entscheidend darauf an, ob die Maßnahmen bei Arbeitsbeginn zur Erhaltung der Funktionstauglichkeit objektiv geboten gewesen sind, spielt die Frage, ob und in welchem Umfang die Arbeiten zu einer Werterhöhung oder auch nur Werterhaltung geführt haben, im Gegensatz zur Auffassung des Landgerichts und der Parteien keine Rolle (BGHZ 131, a. a. O.).

bb) Nach diesen Maßstäben rechtfertigt das Vorbringen des Bekl. zu den durchgeführten Maßnahmen in keinem einzigen Punkt, also auch nicht etwa teilweise die Annahme, er habe notwendige Verwendungen erbracht. Im Berufungsrechtszug hat der Bekl. ausdrücklich auf seiner Ansicht beharrt, es komme nicht auf die Notwendigkeit der Verwendungen, sondern ausschließlich auf den Umfang der Werterhöhung an, die dem Grundstück zuteil geworden sei. Von seinem unzutreffenden Standpunkt aus folgerichtig hat er nicht ergänzend dazu vorgetragen, inwieweit seine Arbeiten zur funktionsgerechten Erhaltung oder Nutzung des Grundstücks und/oder des Gebäudes unerläßlich waren. Weiteres tatsächliches Vorbringen zu dieser Frage wäre indessen vonnöten gewesen. Diese Notwendigkeit hätte sich ihm - auch ohne gesonderten rechtlichen Hinweis des Senates vor der mündlichen Verhandlung - schon aufgrund der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils aufdrängen, zumindest aber als möglich erscheinen müssen.

Das knappe, in zweiter Instanz lediglich in Bezug genommene Vorbringen aus dem ersten Rechtszug ließ, wie das Landgericht im Ergebnis mit Recht festgestellt hat, eine Notwendigkeit der behaupteten Verwendungen i. S. v. § 994 BGB nicht erkennen. Neben den allgemeinen Erwägungen im angefochtenen Urteil, denen grundsätzlich beizutreten ist, weist der Senat hinsichtlich einzelner Punkte ergänzend auf Folgendes hin:

Der wertmäßig überwiegende Teil des behaupteten Aufwandes (insbesondere starke Befestigung von Hoffläche und Einfahrt, um Befahren mit schwerem Baugerät zu ermöglichen; Herausreißen einer Wand zwecks Herrichtung von Büros) war ersichtlich allein für Sonderzwecke des Bekl. und seines Baubetriebs bestimmt. Das entnimmt der Senat einem undatierten vorprozessualen Schreiben des Bekl. an die gegnerischen Bevollmächtigten (Anlage zum Schriftsatz des Bekl.-vertreters vom 14.4.1998). Ein weiterer beträchtlicher Posten entfällt auf die Verlegung neuer Abwasserleitungen, die deswegen vorgenommen wurde, weil der Bekl. die alten Leitungen einerseits selbst versehentlich beschädigt hatte, andererseits sie ohnehin wegen der Neugestaltung von Hof und Einfahrt hatte erneuern wollen. Auch dies hat der Bekl. in dem vorerwähnten, von seinem Prozessbevollmächtigten zum Gegenstand des Vortrags gemachten Schreiben selbst eingeräumt; sein eigenes Verhalten steht danach der Annahme eines Verwendungsersatzanspruches entgegen. Soweit er ferner Isolierungsarbeiten an den vermeintlich feuchten Grundmauern und an der Dachterrasse des Vorhauses erstattet verlangt, ist seinem Vorbringen nicht zu entnehmen, daß die Durchfeuchtung einen derartigen Grad erreicht hatte, daß bei objektiver Betrachtung nur eine aufwendige Trockenlegung in der behaupteten Art und Weise in Betracht kam und daher geboten war, um die Nutzbarkeit des Gebäudes oder seinen Erhalt zu gewährleisten. Möbelbeseitigungsaufwand einschließlich Entsorgungskosten sowie Säuberungsarbeiten schließlich, wie sie insgesamt unter der vom Bekl. so bezeichneten Rubrik "Bereich sonstige erforderliche Positionen" aufgeführt sind, können ohne näheren Sachvortrag ebenfalls nicht als notwendige Verwendungen auf Grundstück bzw. Gebäude angesehen werden, die dessen Nutzbarkeit - über den gewöhnlichen, nicht ersatzfähigen Unterhaltungsaufwand hinaus - erst hergestellt oder verbessert hätten. 3. Da dem Bekl. nach alledem keine auf Verwendungsersatzansprüche gestützte oder sonstige Zurückbehaltungsrechte zustehen, mußte es bei seiner unbedingten Verurteilung zur Räumung und Herausgabe sowie zur Bewilligung der Löschung der Vormerkung verbleiben und war der Berufung der Erfolg zu versagen.