Verwendungsersatz für Werterhöhungen bei Pachtgrundstücken

Verwendungsersatz für Werterhöhungen bei Pachtgrundstücken; Datschen; Freizeitgrundstücke; Steganlage; Schuldrechtsanpassung

Gerichtliche Willkür bei der Beurteilung einer Werterhöhung für ein Grundstück.

I. Die Beschwerdeführerinnen sind als Erben des 1994 verstorbenen Herrn D. Eigentümerinnen eines 4.617 qm großen Grundstücks am Zeuthener See. Am 1. Juli 1978 schloß Herr D. mit dem Beteiligten zu 1. einen Pachtvertrag, mit dem diesem das auf dem Grundstück gelegene Bootshaus und u. a. die Bootsstege zum Gebrauch überlassen wurden, verbunden mit dem Recht zur Fortführung des Bootshausbetriebes. Etwa zum Jahreswechsel 1981/82 ersetzte der Beteiligte zu 1. die 1932 hergestellten hölzernen Bootsstege mit einer Kapazität von 43 Liegeplätzen durch eine in Metallbauweise erbaute Steganlage, die 56 Liegeplätze umfaßt. Nach seinen Angaben soll die alte Anlage baufällig gewesen und ihre Instandsetzung durch eine "wasserrechtliche Auflage" des Wasserstraßenhauptamts Berlin gefordert worden sein.

Nachdem das Vertragsverhältnis zwischen dem Beteiligten zu 1. und den Beschwerdeführerinnen einvernehmlich beendet worden war und dieser den Betrieb zum 28. Februar 1998 eingestellt hatte, erhob er im selben Jahr Klage gegen die Beschwerdeführerinnen mit dem Begehren, an ihn 117.137 DM nebst Zinsen als Verwendungsersatz für die Bootssteganlage zu zahlen. Das AG wies die Klage ab. Auf die Beru-fung des Beteiligten zu 1. beschloß das Landgericht die Einholung ei-nes Gutachtens zu dessen Behauptung, das streitbefangene Grundstück habe durch die Instandsetzung der Steganlage per Stichtag 28. Februar 1998 eine Verkehrswerterhöhung von jedenfalls 117.137 DM erfahren. Der mit der Erstellung des Gutachtens beauftragte Sach-verständige kam in Anlehnung an das sog. Ertragswertverfahren zu dem Ergebnis, daß sich durch die Erweiterung der Steganlage der Ver-kehrswert des Grundstücks um 218.000 DM erhöht habe. Daraufhin erweiterte der Beteiligte zu 1. die Klage und beantragte in der mündlichen Verhandlung vom 23. Februar 2001, die Beschwerdeführerinnen zur Zahlung von 252.880 DM (erhöhter Verkehrswert plus darauf entfallende Umsatzsteuer) nebst Zinsen zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 7. März 2001 beantragten die Beschwerdeführerinnen die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung und trugen vor: Nach einem von ihnen eingeholten Angebot würden die Kosten für die Er-stellung einer der vorhandenen Steganlage vergleichbaren Steganlage nach heutigen Verhältnissen lediglich 36.261,60 DM betragen, weshalb der Entschädigungsanspruch diesen Betrag nicht übersteigen könne.

Mit dem am 2. April 2001 zugestellten Urteil vom 23. März 2001 ver-urteilte das LG unter teilweiser Abweisung der erhobenen Zinsansprüche die Beschwerdeführerinnen zur Zahlung von insgesamt 252.880 DM nebst 4 % Zinsen. Zur Begründung führte es im wesentlichen aus: Dem Beteiligten zu 1. stehe der geltend gemachte Anspruch auf Entschädigung seiner Investitionen gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG in Höhe von insgesamt 218.000 DM netto zu. Der Anspruch ergebe sich nicht aus § 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG, denn der Pachtvertrag habe nicht durch Kündigung, sondern durch eine einvernehmliche Aufhebung geendet. Die von dem Beteiligten zu 1. errichteten Bootsstege seien Bauwerke im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1, § 5 SchuldRAnpG. Im Sinne des § 1 Abs. 1 SchuldRAnpG sei die Steganlage auch "errichtet" worden, denn hierzu zähle sowohl die Erweiterung als auch die Erneuerung eines vorhandenen Bauwerks. Der Anspruch scheitere auch nicht deshalb, weil der Steg nicht "entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR" errichtet worden sei. Zwar habe es an der Zustimmung des damaligen Grundstückseigentümers gefehlt, im vorliegenden Fall sei aber eine Zustimmung für das Entstehen des Entschädigungsanspruchs nicht erforderlich gewesen. Dabei könne offenbleiben, ob eine Zustimmung aufgrund eines Umkehrschlusses aus § 45 SchuldRAnpG entbehrlich gewesen sei, weil eine Zustimmung des Grundstückseigentümers nur für die Errichtung von Baulichkeiten im Sinne des § 296 ZGB oder von Ferienhäusern notwendig gewesen sei. Selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, hätte der Beteiligte zu 1. jedenfalls einen Entschädigungsanspruch gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Die Rechtsfolge wäre in beiden Fällen dieselbe gewesen, denn die Höhe sowohl des Entschädigungsanspruchs nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als auch des Anspruchs nach § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB richte sich nach der Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe. Die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerinnen war erfolgreich.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und begründet, soweit die Beschwerdeführerinnen eine Verletzung des Willkürverbots rügen. Insoweit verletzt das angegriffene Urteil sie in ihren Grundrechten aus Art. 10 Abs. 1 VvB.

Soweit - wie hier - eine gerichtliche Entscheidung Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluß vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 [8 f.]; st. Rspr.). Im Verfassungsbeschwerdeverfahren ist nur zu prüfen, ob das Gericht in der Verfassung von Berlin enthaltene Rechte des Beschwerdeführers verletzt hat. Ein solcher Verstoß liegt bei gerichtlichen Urteilen unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des Art. 10 Abs. 1 VvB nicht schon dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält. Hinzukommen muß vielmehr, daß die Entscheidung sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Ohne daß es auf subjektive Umstände oder ein Verschulden des Gerichts ankäme, stellt eine derartige Entscheidung einen Verstoß gegen das aus Art. 10 Abs. 1 VvB abzuleitende Verbot dar, offensichtlich unsachliche Erwägungen zur Grundlage einer staatlichen Entscheidung zu machen. Gemessen an diesen Grundsätzen überschreitet die in dem angegriffenen Urteil ausgesprochene Verurteilung der Beschwerdeführerinnen zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 252.880 DM für die vom Beteiligten zu 1. erneuerte und erweiterte Steganlage die Grenze zur Willkür und kann daher verfassungsrechtlich keinen Bestand haben. Für die Auslegung und Anwendung des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, auf den das Landgericht seine Entscheidung stützt, fehlt es an einer nachvollziehbaren Begründung.

1. Das Landgericht benennt in seinen Entscheidungsgründen § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als maßgebliche Anspruchsgrundlage für die zugesprochene Entschädigung. Zu den Voraussetzungen eines derartigen Anspruchs gehört nach Auffassung des Gerichts auch, daß das Bauwerk "entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR" (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG) errichtet wurde. In diesem Zusammenhang stellt das Gericht fest, eine Zustimmung des damaligen Grundstückseigentümers zur Errichtung des Bauwerks sei zwar nicht erteilt worden. Für die Entstehung des Entschädigungsanspruchs sei eine solche Zustimmung aber im vorliegenden Fall entbehrlich gewesen. Die Entbehrlichkeit der Zustimmung wird jedoch nicht in nachvollziehbarer Weise begründet. Das Gericht läßt es ausdrücklich offen, ob die Zustimmung entbehrlich war, weil sie nur für die Errichtung von Baulichkeiten im Sinne des § 296 ZGB der DDR oder von Ferienhäusern notwendig gewesen wäre. Es folgt dann aber keine Begründung der Entbehrlichkeit der Zustimmung für den Fall, daß dieser auf § 45 SchuldRAnpG gestützte Umkehrschluß nicht gezogen werden kann. Vielmehr wird in nicht weiterführender Weise festgestellt, "Selbst wenn dies der Fall sein sollte" (Seite 5, zweiter Absatz, fünfter Satz) - also ein Umkehrschluß möglich wäre -, hätte der Beteiligte zu 1. einen Entschädigungsanspruch nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Auch wenn sich die kontextwidrige Formulierung "Selbst wenn dies der Fall sein sollte ..." als Schreibfehler begreifen ließe und im Sinne von "Selbst wenn dies nicht der Fall wäre" zu lesen wäre, läge im Hinweis des Gerichts auf einen hypothetischen Entschädigungsanspruch aus § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB keine nachvollziehbare Begründung für die Entbehrlichkeit der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Die Annahme eines Entschädigungsanspruchs aus § 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 SchuldRAnpG läßt sich nicht darauf stützen, daß das Eingreifen einer anderen Anspruchsgrundlage zum selben Ergebnis führen würde.

Selbst wenn angenommen werden könnte, das Landgericht habe die Frage der Anspruchsgrundlage offengelassen und offenlassen können, weil der Entschädigungsanspruch des Beteiligten zu 1. sich entweder auf § 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 oder auf § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen ließe, bliebe es bei der Feststellung eines Verstoßes gegen das Willkürverbot. Für die Annahme eines Anspruchs aus § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB fehlt es nämlich an einer nachvollziehbaren Begründung. Das Landgericht hat sich insoweit auf eine Feststellung zum Umfang eines derartigen Anspruchs beschränkt.

Nach Lage der Dinge käme ein solcher Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ohnehin nur dann in Betracht, wenn der Beteiligte zu 1. im Zuge der Erweiterung und Erneuerung der Steganlage bei Beendigung des Pachtverhältnisses im Jahre 1998 Eigentümer der Steganlage geworden wäre und dieses Eigentum nach dem 2. Oktober 1990 auf die Beschwerdeführerinnen übergegangen wäre. Das Bürgerliche Gesetzbuch trat nach Art. 230 EGBGB im Beitrittsgebiet erst am Tage des Wirksamwerdens des Beitritts (wieder) in Kraft. Hätte der Beteiligte zu 1. das Eigentum an der Steganlage bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 verloren, wäre eine zum Ausgleich verpflichtende Vermögensmehrung hingegen nach den Vorschriften des Zivilgesetzbuches der DDR zu beurteilen (vgl. Bultmann, in: Kiethe [Hrsg.], Kommentar zum SchuldRAnpG, Stand: Juni 1999, § 12 Rn. 32 f.).

Das Eigentum an der Steganlage ist nicht mit dem Ablauf des Pachtvertrags nach § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG den Beschwerdeführerinnen zugefallen. Nach dieser Vorschrift geht das nach dem Recht der DDR begründete, fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten mit Beendigung des Vertragsverhältnisses auf den jeweiligen Grundstückseigentümer über. Die Begründung eines Eigentums an Baulichkeiten, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen der Bürger dienen, war nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB aber nur möglich, wenn die Baulichkeit in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet worden war. Die Veränderung der Steganlage wurde jedoch nicht in Ausnutzung des Nutzungsrechts des Beteiligten zu 1. vorgenommen, denn nach den Feststellungen des angegriffenen Urteils fehlte es insoweit an der Zustimmung des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführerinnen. Im übrigen erscheint es auch zweifelhaft, ob mit der Erneuerung und Erweiterung der Steganlage eine Baulichkeit im Sinne des § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB errichtet worden war und ob dieses gewerblich genutzte Bauwerk entsprechend dieser Vorschrift den persönlichen Bedürfnissen der Bürger gedient hatte.

Es ist des weiteren unerheblich, ob der Beteiligte zu 1. durch die von ihm vorgenommenen Baumaßnahmen gemäß §§ 30, 31 ZGB durch Verbindung, Vermischung oder Verarbeitung (Mit-) Eigentum an der Steganlage erworben hatte. Selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, wozu das Landgericht keine Feststellungen getroffen hat, wäre das so erworbene Eigentum nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG auf die Beschwerdeführerinnen übergegangen, da nach dieser Vorschrift ausschließlich das auf der Grundlage des § 295 Abs. 2 ZGB geschaffene selbständige Eigentum an Gebäuden und Baulichkeiten auf den jeweiligen Grundstückseigentümer übergehen soll. Scheidet nach alledem ein Eigentumserwerb des Beteiligten zu 1. nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB aus, so konnten demzufolge die Beschwerdeführerinnen das Eigentum an der Steganlage nicht bei Beendigung des Pachtverhältnisses erwerben und haben mithin die Beschwerdeführerinnen zu diesem Zeitpunkt auch nichts "erlangt", was sie zu einem Ausgleich nach § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB verpflichten könnte. Da auch keine Anhaltspunkte für einen Eigentumsübergang der Steganlage in der Zeit zwischen dem 3. Oktober 1990 und der Beendigung des Pachtverhältnisses auf der Grundlage anderer Vorschriften ersichtlich sind und das angegriffene Urteil hierzu keine Feststellungen enthält, ist für die Annahme eines Entschädigungsanspruchs aus § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB auf der Grundlage des angegriffenen Urteils kein Raum.

2. Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen muß die Entscheidung des Landgerichts noch aus einem weiteren Grund als objektiv willkürlich angesehen werden. Das angegriffene Urteil enthält keine nachvollziehbare Begründung in bezug auf den Umfang des Anspruchs aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG. Es ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen verfassungsrechtlich allerdings nicht zu beanstanden, daß das Landgericht bei der Ermittlung der durch die Erneuerung und Erweiterung der Steganlage bewirkten Verkehrswerterhöhung des Grundstücks lediglich auf das Ertragswertverfahren nach §§ 15 ff. WertV zurückgegriffen hat. Die ausschließliche oder ergänzende Anwendung des Sachwertverfahrens war weder durch Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes noch durch wertermittlungsrechtliche Vorschriften geboten. Eine derartige Forderung ergibt sich insbesondere nicht aus der Systematik des § 12 SchuldRAnpG. Es mag zwar sein, daß die nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zu gewährende Entschädigung in ihrer Höhe durch den "Zeitwert des Bauwerks" im Sinne des § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG begrenzt ist. Während der durch eine Kündigung des Grundstückseigentümers vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis entlassene Nutzer für die im Vertrauen auf den Fortbestand des Nutzungsvertrags vorgenommene Investition nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG einen "vollen Wertausgleich" für das Bauwerk erhalten soll, besteht im Falle eines Nutzers, der selbst gekündigt hat oder durch sein Verhalten zu einer Kündigung Anlaß gegeben hat, für eine so weitgehende Wertersatzregelung kein Raum. Eine Werterhöhung, die von einem Nutzer herbeigeführt wurde, der selbst zur Beendigung des Vertragsverhältnisses beigetragen hat, kann demnach grundsätzlich nur insoweit nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG Entschädigungspflichten nach sich ziehen, als dem Grundstückseigentümer nach Vertragsbeendigung noch ein für ihn realisierbarer Wert zufließt (vgl. die Gesetzesbegründung der Bundesregierung, BT-Drucks.12/7135, S. 47). Diese hinter den gesetzlichen Regelungen stehenden Wertungen sprechen jedenfalls dafür, daß der Zeitwert des Bauwerks auch die Obergrenze für den Wertausgleich nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG bildet.

Auch wenn dem so sein sollte, folgt hieraus jedoch nicht, daß der Zeitwert mit dem von den Beschwerdeführerinnen angeführten Neuerrichtungswert identisch sein und durch eine Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt werden muß. Eine entsprechende Vorgabe läßt sich weder dem Wortlaut des § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG noch der Gesetzesbegründung der Bundesregierung entnehmen. Letztere sieht eine an der Nutzungsart des Gebäudes orientierte Wertermittlung unter angemessener Berücksichtigung des Sachwerts (§ 21 ff. WertV) oder des Ertragswerts (§ 15 WertV) vor (vgl. BT-Drucks. 12/7135, S. 47). Nach § 7 Abs. 2 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) sind die zur Wertermittlung dienenden Verfahren unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Generell führt die Berücksichtigung dieser Gepflogenheiten bei gewerblich genutzten Grundstücken zu einer Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren (vgl. Kleiber, in: ders./Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage 2002, § 7 WertV Rn. 27). Es ist deshalb ohne weiteres vertretbar, daß sich das Landgericht bei der Ermittlung der durch das Bauwerk herbeigeführten Verkehrswerterhöhung des gewerblich genutzten Grundstücks der Beschwerdeführerinnen nicht auf das Sachwertverfahren, sondern - dem Sachverständigengutachten folgend - auf das Ertragswertverfahren gestützt und den zuerkannten Anspruch des Beteiligten zu 1. durch Subtraktion des Ertragswerts des Grundstücks mit 43 Liegeplätzen vom Ertragswert des Grundstücks mit 56 Liegeplätzen bestimmt hat. Da das Ertragswertverfahren bei gewerblich genutzten Grundstücken auch zur Ermittlung des Zeitwerts nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG herangezogen werden kann und keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, daß ein so ermittelter Zeitwert des Bauwerks niedriger ausfallen könnte als die nach demselben Verfahren festgestellte Verkehrswerterhöhung des Grundstücks im Sinne des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, ist das vom Landgericht gewählte Wertermittlungsverfahren im Ansatz vertretbar.

Schlechthin unhaltbar und mithin objektiv willkürlich ist jedoch, daß das Landgericht sich bei der Berechnung des Ertragswertes des Grundstücks mit einer Steganlage von 46 Plätzen nicht mit dem in der Erweiterungsfähigkeit der Steganlage schlummernden Entwicklungspotential des Grundstücks auseinandergesetzt hat. Dieses Potential ist Bestandteil der nachhaltigen (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 1 WertV) Ertragsfähigkeit eines Grundstücks und bedarf jedenfalls dann besonderer Prüfung, wenn die Immobilie zur Umnutzung ansteht (vgl. Kleiber a. a. O., Vorbem. zu §§ 15 - 20 WertV, Rn. 12). Soweit der Beteiligte zu 1. meint, der Sachverständige habe in seinem Gutachten das Thema der potentiellen Erweiterungsfähigkeit des Bootsstegs angesprochen, betrifft dies nur die Frage des Entwicklungspotentials des Grundstücks in der Bebauungslage, wie sie im Zeitpunkt der Rückgabe der Pachtsache (d. h. mit 56 Liegeplätzen) bestanden hatte. Nach Lage der Dinge drängte es sich aber im Hinblick auf die unterdessen realisierte Erweiterung der Steganlage geradezu auf, bei der vom Sachverständigen für den Wertermittlungsstichtag 28. Februar 1998 vorgenommenen hypothetischen Berechnung der Ertragsfähigkeit des Grundstücks auf der Grundlage von 43 Liegeplätzen die Möglichkeit einer Erweiterung um 13 Plätze in die Berechnung einzubeziehen. Insoweit stand das Grundstück der Beschwerdeführerinnen entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1. auch zur Umnutzung an. Bei dieser hypothetischen Berechnung der Ertragsfähigkeit kann es nicht darauf ankommen, ob die zum Wertermittlungsstichtag realisierte Erweiterung der Steganlage nach der zu diesem Zeitpunkt geltenden öffentlich-rechtlichen Rechtslage noch hätte vorgenommen werden dürfen. § 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 SchuldRAnpG differenziert nämlich nicht danach, ob das errichtete Bauwerk den bei Rückgabe des Grundstücks geltenden Rechtsvorschriften noch entspricht. Insbesondere läßt sich dieser Vorschrift nicht entnehmen, daß sie in bezug auf die Höhe des Entschädigungsanspruchs diejenigen Nutzer, die ein im Zeitpunkt der Rückgabe nur noch öffentlich-rechtlichen Bestandsschutz genießendes Bauwerk errichtet haben, gegenüber solchen Nutzern begünstigen will, deren Bauwerk nach den nunmehr geltenden Vorschriften neu errichtet werden könnte. Während im ersteren Fall der Nutzer die erhöhte Ertragsfähigkeit des Grundstücks voll für sich vereinnahmen könnte, wenn die Entwicklungsfähigkeit des Grundstücks angesichts öffentlich-rechtlicher Beschränkungen verneint würde, müßte sich im letzteren Fall der Nutzer die potentielle Entwicklungsfähigkeit des von ihm bebauten Grundstücks entschädigungsmindernd anrechnen lassen. Nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG steht dem Nutzer vielmehr ein Wertausgleich zu, wenn der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe durch das Bauwerk erhöht ist. Nur soweit die Wertsteigerung des Grundstücks auf der Errichtung des Bauwerks beruht, soll ein bei Rückgabe des Grundstücks noch vorhandener Vermögensvorteil dem bisherigen Nutzer zufließen. Die Ertragsverbesserung eines durch ein Bauwerk aufgewerteten Gewerbegrundstücks läßt sich jedoch nicht nur mittels des Bauwerks erzielen, sie kommt vielmehr auch durch die Inanspruchnahme des Bodens, der Lage des Grundstücks sowie u. U. weiterer wertbildender Umstände zustande. Mit diesen Umständen, wie etwa den Nutzungsmöglichkeiten der an das Grundstück angrenzenden Wasseroberfläche sowie der für die angenommene ganzjährige Nutzung der erweiterten Steganlage

des Bauwerks erzielen, sie kommt vielmehr auch durch die Inanspruchnahme des Bodens, der Lage des Grundstücks sowie u. U. weiterer wertbildender Umstände zustande. Mit diesen Umständen, wie etwa den Nutzungsmöglichkeiten der an das Grundstück angrenzenden Wasseroberfläche sowie der für die angenommene ganzjährige Nutzung der erweiterten Steganlage bedeutsamen Größe von Grundstück und Bootshaus, hat sich der Gutachter und ihm folgend das Landgericht nicht auseinandergesetzt.

Bei vom Pächter errichteten Baulichkeiten auf Ost-Grundstücken gibt es zum Schluß immer Streit um die Frage: Wie hat sich der Grundstückswert dadurch erhöht? Erhellendes liefert der Berliner Verfassungsgerichtshof.

Ein Westdeutscher verpachtete 1978 an einen Ost-Berliner ein Wassergrundstück mit einem Bootssteg für 43 Liegeplätze. Der Pächter erweiterte 1981/1982 die Anlage auf 56 Liegeplätze und verlangt vom Eigentümer nach Aufhebung des Pachtvertrages eine Entschädigung in Höhe von 252.880 DM. Das Landgericht Berlin verurteilte in der Berufungsinstanz zu diesem Betrag und berief sich auf ein Sachverständigengutachten, das die Steigerung des Verkehrswerts für das Grundstück (allein) nach dem Ertragswert ab Errichtung des Bauwerkes ermittelte.

Nach Ansicht des Berliner Verfassungsgerichtshofes war das Landgerichtsurteil willkürlich, denn

a) Das Landgericht habe angenommen, eine behördliche Genehmigung für die Errichtung der Erweiterung der Bootsanlage sei entbehrlich gewesen. Hierfür habe das Gericht keine plausible Begründung geliefert.

b) Die Eigentumsfrage hinsichtlich des Bauwerkes sei nicht hinreichend erkannt und behandelt worden.

c) Schließlich heißt es: "Schlechthin unhaltbar und mithin objektiv willkürlich ist, daß das Landgericht sich bei der Berechnung des Ertragswertes des Grundstücks mit einer Steganlage von 46 Plätzen nicht mit dem in der Erweiterungsfähigkeit der Steganlage schlummernden Entwicklungspotential des Grundstücks auseinandergesetzt hat. Dieses Potential ist Bestandteil der nachhaltigen Ertragsfähigkeit eines Grundstücks und bedarf jedenfalls dann besonderer Prüfung, wenn die Immobilie zur Umnutzung ansteht. Nach Lage der Dinge drängte es sich im Hinblick auf die unterdessen realisierte Erweiterung der Steganlage geradezu auf, bei der für den Wertermittlungsstichtag vorgenommenen hypothetischen Berechnung der Ertragsfähigkeit des Grundstücks auf der Grundlage von 43 Liegeplätzen die Möglichkeit der Erweiterung um 13 Plätze in die Berechnung einzubeziehen."