Verwendungsersatz bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses

Verwendungsersatz bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses; Mietverhältnis, Beendigung; Verwendungsersatz; Einbauten d. Mieters; Veränderungen, bauliche; Wertersatz; Bereicherung, ungerechtfertigte, Wegnahmerecht; Gegenleistung, vertragliche; Nutzung, vorzeitige; Mietsache, Rückgabe; abwohnen

Zur Frage, wann der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses Wertersatz aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen der auf die Mietsache gemachten Verwendungen verlangen kann, sofern diese dem Vermieter verbleiben.

Den Kl. steht der geltend gemachte Bereicherungsanspruch nicht zu.

Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Wertersatz wegen ungerechtfertigter Bereicherung wegen der auf die Mietsache gemachten Verwendungen, sofern diese dem Vermieter verbleiben, verlangen kann, wenn das Mietverhältnis vorzeitig beendet wird (BGHZ 29, 289 ff.; ferner BGH in WPM 1967, 750 ff. = NJW 1967, 2255 ff. und WPM 1968 437; vgl. auch OLG Hamm in ZMR 1971, 17 und HansOLG Hamburg in MDR 1974, 584). Die den zitierten Entscheidungen zugrundeliegenden Fälle waren jedoch sämtlich anders gelagert als der vorliegende. In dem vom Bundesgerichtshof in BGHZ 29, 289 ff. - Urteil vom 12. Februar 1959 - behandelten Falle hatte der Mieter dem Vermieter einen Baukostenzuschuß gezahlt, der zur Hälfte verloren sein und zur anderen Hälfte durch Verrechnung auf den Mietzins getilgt werden sollte. In dem Sachverhalt, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22. Mai 1967 (WPM 1967, 750) zugrundelag, hatte sich der Mieter verpflichtet, die gemieteten Räume, eine Gaststätte, umzubauen. Ähnlich hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg (MDR 1974, 584) entschieden, daß dann, wenn in einem langjährigen Mietvertrag vorgesehen ist, daß der Mieter entschädigungslos Einrichtungen zu erbringen hat, bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegeben sein kann. In dem vom Bundesgerichtshof unter dem 14. Februar 1968 (WPM 1968, 437) entschiedenen Fall hatte der Mieter Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend gemacht, die ihm nach seiner Ansicht deshalb zustanden, weil seine Aufwendungen einen Teil seiner Mieterleistung für die Überlassung der Mieträume gewesen waren und er durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages sein Nutzungsrecht an diesen Räumen eingebüßt hatte. Schließlich hatte das Oberlandesgericht Hamm (ZMR 1971, 17) über Ansprüche eines Mieters zu befinden, der die Mietwohnung bewohnbar gemacht hatte und dem noch vor Ablauf der Tilgungszeit für die Abwohnung der aufgewendeten Kosten vom Vermieter gekündigt worden war.

In all diesen Fällen erfolgten die vom Mieter getätigten Einbauten bzw. baulichen Veränderungen an den gemieteten Räumen aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung. Die baulichen Maßnahmen des Mieters stellten - neben dem Mietzins - eine Gegenleistung dafür dar, daß der Vermieter ihm die Räume für eine bestimmte Dauer zur Benutzung überließ. Sie geschahen im Rahmen eines gegenseitigen Leistungsverhältnisses, d. h. die vom Mieter vorzunehmenden Einbauten und baulichen Veränderungen standen in einem Abhängigkeitsverhältnis zu der vom Vermieter zu erbringenden Leistung, nämlich der Überlassung der Räume für einen gewissen Zeitraum, waren mithin für den Mieter abwohnbar.

So lag es hier indessen nicht. Den Kl. war die Vornahme von Einbauten und baulichen Veränderungen nicht vertraglich auferlegt worden. Vielmehr waren sie nach Abschluß des Vertrages von der Bekl. als Vermieterin gemäß § 14 Nr. 1 des Mietvertrages gestattet worden. Eine - auch nur teilweise - Gegenleistung für die Überlassung der Räume durch die Bekl. stellten diese Einbauten und baulichen Veränderungen somit nicht dar. Was die Einbauten anbelangt, so stand es den Kl. frei, sie wieder an sich zu nehmen (vgl. auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages). Von diesem Recht haben die Kl. keinen Gebrauch gemacht. Hinsichtlich der baulichen Veränderungen, so unter anderem des Wanddurchbruchs, war dies allerdings nicht möglich, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob sich diese Veränderungen wertsteigernd auf das Mietobjekt ausgewirkt haben. Jedenfalls hatte die Bekl. nach der - einvernehmlichen - Beendigung des Mietverhältnisses nach § 556 BGB einen Anspruch auf Rückgabe der Räume und ist deshalb um den Besitz ihres - inzwischen zum Teil umgestalteten - Eigentums nicht ungerechtfertigt bereichert. Sie ist auch um die Nutzungen in Gestalt des von dem Nachmieter zu zahlenden Mietzinses nicht ungerechtfertigt bereichert, weil ihr diese als Eigentümerin zustehen. Abweichend von den Fällen, die der zitierten Rechtsprechung zugrundelagen, zieht die Bekl. diese Nutzungen auch nicht ohne Rechtsgrund "vorzeitig", d. h. in einem Zeitraum, für den die Kl. zur Erlangung eigener Nutzung bereits vertragliche Gegenleistungen erbracht hätten.