Verwendungen, notwendige

Verwendungen, notwendige; Verwendungsersatz; Selbsthilferecht

Zur Frage, ob der Mieter für anfängliche Mänger, die er selbst beseitigt hat, Kostenerstattung vom Vermieter verlangen kann, nachdem das Mietverhältnis aufgrund Kündigung des Mieters bereits nach neun Monaten beendet wurde.

Die Kl. mietete mit Wirkung ab 1.7.1988 die Wohnung des Bekl. und kündigte aus wirtschaftlichen Gründen mit Wirkung zum 31. März 1989 dieses Mietverhältnis.

Die Kl. übernahm die Wohnung in einem unrenovierten Zustand. Der Bekl. führte vor Einzug der Kl. Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen in der Wohnung durch, wobei Sonderwünsche der Kl. berücksichtigt wurden. Gemäß Vereinbarung der Parteien verpflichtete sich die Kl., die Schönheitsreparaturen in der Wohnung einschließlich der durch die Erneuerung von Leitungen entstandenen Dekorationsmängel durchzuführen.

Mit der Klage begehrt die Kl. Ersatz der von ihr getätigten Aufwendungen für die Wohnung in Höhe von 14.356,90 DM.

Sie trägt vor, bei Einzug seien infolge der Baumaßnahmen im Bad sämtliche Kacheln abgefallen gewesen. Der Parkettfußboden sowie der Teppichboden seien durch Wassereintritt, in anderen Zimmern sei der Fußboden durch bauliche Maßnahmen beschädigt gewesen. Es hätten zudem Sockelleisten, fünf Paar Drückerrosetten und ein Türbeschlag an der Speisekammer gefehlt, das Zylinderschloß der Wohnung sei defekt gewesen.

Der Bekl. trägt vor, der Kl. seien sämtliche Mänge bei Einzug bekannt und sei mit den geplanten Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen einverstanden gewesen.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der ihr durch die Renovierung der streitgegenständlichen Wohnung entstandenen Kosten aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Ein Anspruch auf Ersatz der von der Kl. gemachten Verwendungen zur Behebung von Mängeln der streitgegenständlichen Wohnung aus § 538 Abs. 2 BGB scheitert schon daran, daß die Kl. den Bekl. nicht mit der Beseitiung der Mängel in Verzug gesetzt hat.

Die Kl. kann Verwendungsersatz auch nicht aus § 547 BGB beanspruchen.

Ein Anspruch aus § 547 Abs. 1 BGB scheitert daran, daß die von der Kl. auf die Mietsache gemachten Verwendungen keine notwendigen i. S. des § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB waren.

Notwendige Verwendungen sind solche, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Mietobjekts erforderlich sind, insbesondere der Abwendung einer Gefahr oder der Beseitigung von Mängeln dienen (vgl. Sternel Mietrecht, 3. Aufl, Il 609 m. w. N.). Allerdings bedarf diese Definition insoweit einer Einschränkung, als davon solche Maßnahmen auszunehmen sind, die der Vermieter zur Behebung von Mängeln der Mietsache gegenüber dem Mieter schuldet. Insoweit steht dem Mieter lediglich ein Selbsthilferecht nach Maßgabe des § 538 Abs. 2 BGB zur Seite. Anderenfalls wäre die Vorschrift des § 538 Abs. 2 BGB neben § 547 Abs. 1 BGB überflüssig (vgl. auch Sternel a. a. O.). Die Kl. begehrt Ersatz der Kosten für Malerarbeiten, Instandsetzung des Fußbodens sowie Ersetzen von Parkett- und Kiefernleisten, Türbeschlägen und Drückerrosetten sowie eines Zylinderschlosses und eines Reserveschlüssels sowie Kosten für geleistete Eigenarbeit. Dabei handelt es sich bis auf die Malerarbeiten und die Eigenarbeit der Kl. um Maßnahmen, die zur Behebung von Mängeln der Mietsache von dem Bekl. als Vermieter geschuldet waren. Nicht jedoch waren die Maßnahmen von der Kl. durchzuführen, nachdem diese unverschuldet nicht imstande gewesen ist, den Bekl. in Verzug zu setzen. Auch waren die Arbeiten nicht zur Abwendung einer Gefahr für die Mietsache oder für das Eigentum der Kl. erforderlich, so daß lediglich ein Selbsthilferecht der Kl. nach § 538 Abs. 2 BGB in Betracht kommen könnte. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind jedoch gemäß obiger Ausführungen nicht erfüllt. Die Kl. kann auch nicht den Ersatz sonstiger Verwendungen gemäß § 547 Abs. 2 BGB verlangen, soweit es die durchgeführten Schönheitsreparaturen bzw. die Eigenarbeit der Kl. betrifft. Denn unstreitig oblagen diese Maßnahmen der Kl. gemäß vertraglicher Vereinbarung mit dem Bekl. Die Kl. kann den Ersatz für die nützlichen Verwendungen auf die Mietsache deshalb auch nicht nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 683 ff. BGB verlangen. Denn die Maßnahmen betrafen kein Geschäft, das in den Verantwortungsbereich des Bekl. als Vermieter fiel, vielmehr handelt es sich um ein eigenes Geschäft der Kl., da sie sich zu ihrer Durchführung gegenüber dem Bekl. verpflichtet hatte. Der Kl. steht auch kein Anspruch auf Ersatz der Verwendungen nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß §§ 812 f. BGB zu. Ein Bereicherungsanspruch im Hinblick auf die durchgeführten Schönheitsreparaturen entfällt schon deshalb, weil die Kl. sich zu dieser Maßnahme verpflichtet hatte (vgl. BGH NJW 1982, 1752). Hinsichtlich der übrigen Maßnahmen der Kl. kann dahingestellt bleiben, ob der Kl. - auch unter Berücksichtigung der Tatsache, daß das Mietverhältnis nach kurzer Zeit beendet worden war - ein Bereicherungsanspruch gegen den Bekl. zusteht, denn ein solcher Anspruch richtet sich nicht nach der Höhe der getätigten Aufwendungen der Kl., die diese hier jedoch geltend macht, sondern nach der Erhöhung des Verkehrs wertes bzw. [den mit] der Herausgabe der Wohnung aufgrund des kurzfristigen Vertragsverhältnisses erzielten Nutzungsvorteilen (vgl. dazu Sternel II Einzelfall 615 ff. m. w. N.).