Verwendungen als Härtegrund

Verwendungen als Härtegrund; Wohnraummietvertrag; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung; Widerspruch des Mieters; Verwendungen des Mieters; Härtegrund; Härteklausel; Verwendungen; Sozialklausel

1. Die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses kann für den Mieter auch deshalb eine ungerechtfertigte Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB bedeuten, weil er im berechtigten Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer nicht unerhebliche Verwendungen auf die Mieträume gemacht hat. 2. Hierbei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Verwendungen notwendig, nützlich oder überflüssig waren. Entscheidend ist der Vertrauenstatbestand, den der Vermieter durch sein Verhalten für den Mieter geschaffen hat. 3. Der Berechnungsmaßstab des § 19 Abs. 2 Satz 2 des 1. BMG kann für die Dauer einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, die das Gericht nach § 556 a Abs. 3 BGB zu bestimmen hat, nur dann als Richtschnur dienen wenn und soweit es sich um notwendige Verwendungen handelt und dem Mieter kein Ersatzanspruch gegen den Vermieter zusteht. 4. Hierfür ist aber bei einem besonders geringen Mietzins regelmäßig dann kein Raum, wenn der Vermieter gerade mit Rücksicht auf die notwendigen Verwendungen des Mieters von einer an sich zulässigen Mieterhöhung abgesehen hatte. In einem solchen Falle ist unter Berücksichtigung aller Umstände zu ermitteln, inwieweit die Verwendungen des Mieters von einer an sich zulässigen Mieterhöhung abgesehen hatte. In einem solchen Falle ist unter Berücksichtigung aller Umstände zu ermitteln, inwieweit die Verwendungen des Mieters schon durch die bisherige Mietersparnis abgewohnt sind, wobei es nicht ausgeschlossen ist, insoweit den Berechnungsmaßstab des § 19 Abs. 2 Satz 2 des 1. BMG sinngemäß anzuwenden.

Der Bekl. hat seit 1940 im Hause der Kl. eine Zweizimmerwohnung mit Küche, Keller und Boden inne, für die er eine monatliche Miete von 32,- DM zahlt. Die Kl. haben den Mietvertrag zum 31.7.1969 gekündigt. Der Bekl. hat der Kündigung widersprochen und macht geltend, daß er in den Jahren 1961 bis 1964 für die lnstandsetzung und bauliche Verbesserung der Wohnung nahezu 3000,- DM aufgewandt habe. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht, das mit der Berufung des Beklagten befaßt ist, hat nach Art. Ill Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (3. MietRÄndG) vom 21.12.1967 (BGBI. I S. 1248) dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Kann die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter auch deshalb eine ungerechtfertigte Härte im Sinne des § 556 a BGB bedeuten, weil er auf die Wohnung im Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer nicht unerhebliche Verwendungen gemacht hat? 2. Sind insoweit nur notwendige Verwendungen beachtlich oder weitgehend auch nützlich oder sonstige, den Wert der Wohnung nicht steigernde Verwendungen? 3. Sind bei Prüfung der Frage, in welchem Umfang Verwendungen des Mieters auf die Wohnung bereits während des Bestehens des Mietverhältnisses abgewohnt worden sind, die Berechnungsgrundsätze des § 19 Abs. 2 Satz 2 des Ersten Bundesmietengesetzes vom 27. Juli 1955 (BGBI I S 458) entsprechend anzuwenden? 4. Sind die genannten Berechnungsgrundsätze auch bei der im Rahmen des § 556 a BGB vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen und können sie für die Zeitdauer einer etwa gerichtlichen zu bestimmenden Fortsetzung des Mietverhältnisses mitbestimmend sein? 5. Würde dies gegebenenfalls auch dann gelten, wenn der Mieter nur einen besonders geringen Mietzins zu entrichten hat? Die Vorlage ist zulässig. Das gilt auch für die dritte Frage des Vorlagebeschlusses, in welchem Umfange Verwendungen des Mieters auf die Wohnung als abgewohnt anzusehen sind und ob dabei § 19 Abs. 2 Satz 2 des 1. BMG sinngemäß anzuwenden ist. Zwar ergibt sich diese Frage bei isolierter Betrachtung nicht aus den §§ 556 a bis 556 c BGB, sondern sie betrifft unmittelbar nur die Höhe des Ersatzanspruches, den der Mieter wegen seiner Verwendungen gegen den Vermieter haben kann. Wie aber der Zusammenhang mit der vierten und fünften Frage des Vorlagebeschlusses zeigt, hat das Landgericht nicht etwa an eine von den §§ 556 a bis 556 c BGB losgelöste Beantwortung der dritten Frage gedacht. Vielmehr hat es sie nur im Sinne einer Vorfrage besonders formuliert und damit hinreichend deutlich gemacht, daß lediglich ein Rechtsentscheid darüber herbeigeführt werden soll, ob die Berechnungsgrundsätze, die § 19 Abs. 2 Satz 2 des 1. BMG enthält, im Rahmen der Sozialklausel sinngemäß anzuwenden sind. Die erste Frage des Vorlagebeschlusses ist zu bejahen. Ob die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, läßt sich nur nach allen Umständen des Einzelfalles beurteilen (BayOblG NJW 1970, 1748, 1749, a. E.; Roquette, Neues soziales Mietrecht, § 556 a BGB Rn. 25). Wie sich hiernach von selbst versteht, kann zugunsten des Mieters auch der Umstand ins Gewicht fallen, daß er im Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer erhebliche Verwendungen auf die Wohnung gemacht hat. Schon bei der Interessenabwägung im Falle der

n (BayOblG NJW 1970, 1748, 1749, a. E.; Roquette, Neues soziales Mietrecht, § 556 a BGB Rn. 25). Wie sich hiernach von selbst versteht, kann zugunsten des Mieters auch der Umstand ins Gewicht fallen, daß er im Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer erhebliche Verwendungen auf die Wohnung gemacht hat. Schon bei der Interessenabwägung im Falle der Eigenbedarfsklage des Vermieters nach § 4 des Mieterschutzgesetzes war es zugunsten des Mieters besonders zu berücksichtigen, wenn er oder für ihn ein Dritter durch Gewährung von Zuschüssen oder Darlehen oder in sonstiger Weise einen erheblichen Beitrag zur Schaffung, Instandsetzung, Instandhaltung oder neuzeitlichen Ausgestaltung des Wohnraumes geleistet hatte, der durch die Mietdauer noch nicht als getilgt angesehen werden konnte (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b MschG in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht - AbbauG - vom 23.6.1960, BGBI. I S. 389). Außerdem war bereits unter der Geltung des § 556 a BGB in der ursprünglichen Fassung (Art. Vl Nr. f AbbauG) anerkannt, daß erhebliche Aufwendungen des Mieters für die Ausstattung oder Instandsetzung der Wohnung einen Widerspruch gegen die Kündigung rechtfertigen konnten (Pergande, Wohnraummietrecht, § 556 a BGB Anm. 8 ll c, S. 25). Dem ist nach der neuen Fassung des § 556 a BGB durch Art. I Nrn. 1 bis 8 des 3. MietRÄnG um so eher zu folgen, als die Gesetzesänderung darauf abzielt, einer engen Auslegung der Sozialklausel im Sinne einer Härteklausel für außergewöhnliche Ausnahmefälle entgegenzutreten. Die neu gefaßte Sozialklausel soll eine gerechte Interessenabwägung ermöglichen und dabei beiden Vertragsteilen gleiche Chancen einräumen (Pergande a. a. O. Anm. 81 S. 19). Mit diesem Gesetzeszweck steht es im Einklang, dem Mieter bei einer Kündigung des Vermieters erhebliche Verwendungen zugute zu halten, die er im Vertrauen auf eine längere Mietdauer auf die Mieträume gemacht hat. Allerdings muß ein solches Vertrauen auch gerechtfertigt sein. Der Mieter verdient keinen Schutz, sondern handelt auf eigenes Risiko, wenn er ohne Zustimmung oder gar gegen den erklärten Willen des Vermieters Aufwendungen für die Wohnung macht. Ob der Vermieter ausdrücklich oder stillschweigend, vorher oder nachher zugestimmt hat, bleibt dabei gleich. Entscheidend ist, daß der Vermieter durch sein Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, der die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses als eine Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB erscheinen läßt. Daraus ergibt sich auch die Antwort auf die zweite Frage des Vorlagebeschlusses. Wenn das berechtigte Vertrauen des Mieters auf eine längere Dauer des Mietverhältnisses der ausschlaggebende Gesichtspunkt für die Erheblichkeit seines Widerspruchs gegen die Kündigung ist, so kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob der Mieter notwendige, nützliche oder überflüssige Verwendungen gemacht hat. Nicht der Nutzen, den der Vermieter davon hat, ist ausschlaggebend, sondern der Vertrauenstatbestand, den er durch sein Verhalten für den Mieter geschaffen hat. Allerdings würde eine bloß stillschweigend erklärte Zustimmung des Vermieters bei notwendigen Verwendungen eher festzustellen sein als bei solchen, die weder der Erhaltung noch einer Verbesserung der Mieträume gedient haben. Zu den Fragen 3 bis 5 des Vorlagebeschlusses ist zu bemerken: Nach § 19 Abs. 2 des 1. BMG konnte der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 18 des Gesetzes insoweit nicht

erklärte Zustimmung des Vermieters bei notwendigen Verwendungen eher festzustellen sein als bei solchen, die weder der Erhaltung noch einer Verbesserung der Mieträume gedient haben. Zu den Fragen 3 bis 5 des Vorlagebeschlusses ist zu bemerken: Nach § 19 Abs. 2 des 1. BMG konnte der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 18 des Gesetzes insoweit nicht verlangen, als sie im Hinblick darauf nicht gerechtfertigt war, daß der Mieter oder für ihn ein Dritter auf den Mietgegenstand notwendige Verwendungen gemacht oder einen erheblichen Beitrag zur Schaffung, Instandsetzung oder Erhaltung des Mietgegenstandes geleistet hatte, sofern kein Ersatzanspruch gegen den Vermieter bestand. Dabei konnte sich der Mieter auf Leistungen nur berufen, soweit sie nicht durch die Dauer der Mietzeit als getilgt anzusehen waren. Leistungen in Höhe der zur Leistungszeit maßgeblichen Jahresmiete sollten durch eine Mietdauer von vier Jahren als getilgt angesehen werden. Dieser Berechnungsmaßstab, der auch in Art. Vl § 2 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21.7.1961 (BGBI. I S. 1041) Eingang gefunden hat, kann für die Dauer einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, die das Gericht nach § 556 a Abs. 3 BGB zu bestimmen hat, nur dann als Richtschnur dienen, wenn und soweit dem Mieter kein Ersatzanspruch wegen seiner Verwendungen gegen den Vermieter zusteht. Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Satz 2 des l. BMG setzte nämlich ausdrücklich voraus, daß der Vermieter nicht zum Ersatz verpflichtet war. Daher kann bei ihrer sinngemäßen Anwendung im Rahmen der Sozialklausel nichts anderes gelten. Außerdem ist hierfür auch nur dann Raum, wenn der Vermieter notwendige Verwendungen auf die Mieträume gemacht hat, weil § 19 Abs. 2 des 1. BMG lediglich solche Verwendungen im Auge hatte. Mit diesen Einschränkungen ist der in Rede stehende Berechnungsmaßstab als brauchbare Richtschnur für die gerichtliche Entscheidung nach § 556 a Abs. 3 BGB anzusehen, die allerdings nicht schematisch angewendet werden darf, weil das Gesetz ausdrücklich vorschreibt, daß bei einem begründeten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB). Brauchte der Mieter nur einen besonders geringen Mietzins zu entrichten und hat er keinen Ersatzanspruch gegen den Vermieter (Frage 5 des Vorlagebeschlusses), so wird in aller Regel bei der Entscheidung nach § 556 a Abs. 3 Satz 1 BGB für die sinngemäße Anwendung des Berechnungsmaßstabes, den § 19 Abs. 2 Satz 2 des 1. BMG gibt, dann kein Raum sein, wenn der Vermieter gerade mit Rücksicht auf die notwendigen Verwendungen des Mieters von einer an sich zulässigen Mieterhöhung abgesehen hatte. In einem solchen Falle kommt es darauf an, ob und inwieweit die Verwendungen des Mieters schon durch die bisherige Mietersparnis unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles als "abgewohnt" anzusehen sind. Bei den diesbezüglichen Feststellungen erscheint es allerdings nicht ausgeschlossen, den fraglichen Berechnungsmaßstab anzuwenden, und zwar in der Weise, daß der Betrag der ersparten Miete mit der Höhe der notwendigen Verwendungen verglichen wird.