Verwendung falscher Unterlagen durch den Mieter

Verwendung falscher Unterlagen durch den Mieter; unerheblicher Nachteil durch strafbares Handeln; Unterschriftenfälschung; Straftat

Die Vorlage falscher Unterlagen rechtfertigt eine Kündigung nur dann, wenn hiermit zum Nachteil des Vermieters gehandelt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind der Kl. nicht gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, da keine der streitgegenständlichen Kündigungen das bestehende Mietverhältnis beendet hat. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die außergerichtliche Kündigung vom 12./21. März 2013 ist unwirksam, da der Kl. ein Grund zur außerordentlichen oder ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht zur Seite stand. Zwar rügt die Berufung zu Recht, dass es sich bei dieser Kündigung um keine sog. Verdachtskündigung, sondern um eine Tatkündigung handelte. Eine Verdachtskündigung liegt nur dann vor, wenn und soweit die Kündigung damit begründet wird, gerade der Verdacht eines nicht erwiesenen Verhaltens habe das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zerstört (BAG, Urt. 26. März 1992 - 2 AZR 519/91, NJW 1993, 83). Bei Ausspruch der außergerichtlichen Kündigung hat es die Kl. auf Grundlage des privat eingeholten Schriftgutachtens aber für erwiesen erachtet, dass die von der Bekl. zu 1) zur Beantwortung des - ebenfalls streitgegenständlichen - Mieterhöhungsverlangens der Kl. vorgerichtlich verwandte Vollmacht des Bekl. zu 2) nicht von diesem unterschrieben, sondern von Dritten mit dessen Unterschrift versehen worden sei. Damit handelte es sich um eine Tatkündigung.

Die Kündigung ist jedoch auch als Tatkündigung unbegründet. Die Kl. hat den Bekl. in der vorgerichtlichen Kündigung zur Last gelegt, die Bekl. zu 1) habe ihre vorgerichtliche Teilzustimmung zur begehrten Mieterhöhung unter Beifügung einer auf den Bekl. zu 2) lautenden, tatsächlich aber nicht von diesem, sondern Dritten unterzeichneten Vollmacht erklärt. Ob die Vollmacht im Einklang mit den Prozesserklärungen sämtlicher Bekl. - und damit auch des Bekl. zu 2) - von dem Bekl. zu 2) selbst unterschrieben oder ob die Unterschrift von Dritten oder gar der Bekl. zu 1) herrührt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer. Denn selbst wenn die Bekl. zu 1) die Vollmacht mit der Unterschrift des Bekl. zu 2) versehen hätte, berechtigt dies weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Im Ausgangspunkt unterliegt es allerdings keinen Zweifeln, dass die Begehung erheblicher Straftaten durch den Mieter den Vermieter zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (BGH, Urt. v. 15. September 2010 - XII ZR 188/08, NJW-RR 2011, 89 Tz. 13).

Keiner der Bekl. indes hat im Zusammenhang mit der Verwendung der streitgegenständlichen Vollmacht eine Straftat begangen, selbst wenn zugunsten der Kl. unterstellt wird, dass die auf der Vollmacht wiedergegebene Unterschrift im Original nicht von dem Bekl. zu 2) herrührt. Denn die Bekl. zu 1) hat ihrer vorgerichtlichen Teilzustimmung zur von der Kl. begehrten Mieterhöhung lediglich die Fotokopie einer Vollmacht des Bekl. zu 2) beigefügt. Ablichtungen sind jedoch keine Urkunden im Sinne des § 267 StGB, wenn sie wie hier bei einem nicht feststehenden Herstellungsprozess nach außen als Reproduktion erscheinen. Eine Fotokopie kann demgegenüber dann als Urkunde angesehen werden, wenn sie als Original in den Verkehr gebracht wird, also der Anschein erweckt wird, es handele sich um eine Originalurkunde (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Beschl. v. 24. Januar 2013 - 3 StR 298/12, juris Tz. 6 m.w.N.). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlt es.

Ein Kündigungsgrund ist aber auch unabhängig von der strafrechtlichen Einordnung des Verhaltens der Bekl. im Zusammenhang mit der Verwendung der Vollmachtskopie nicht gegeben. Denn dem Vermieter ist die Vertragsfortsetzung selbst im Falle strafbaren Verhaltens des Mieters dann zuzumuten, wenn ihm durch das strafbare Handeln kein oder nur ein unerheblicher Nachteil erwachsen ist (KG, Urt. v. 18. November 2004 - 8 U 125/04, NZM 2005, 254; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 543 Rz. 199). So liegt der Fall hier, in dem die Bekl. zu 1) bei Verwendung der Vollmachtskopie nicht zum Nachteil der Kl. gehandelt hat. Sie hat vielmehr aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts zu dem mit der Berufung unangegriffenen Urteilsausspruch zur teilweisen Unbegründetheit der Erhöhungsklage zum Vorteil der Kl. gehandelt, indem sie gemäß § 558 b Abs. 1 BGB bereits vorgerichtlich eine Erhöhung des Mietzinses im Umfang der Teilzustimmung mit Wirkung gegenüber sämtlichen Mietern herbeigeführt hat.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Die Vorlage falscher Unterlagen rechtfertigt eine Kündigung nur dann, wenn hiermit zum Nachteil des Vermieters gehandelt wird.

Eine der beklagten Mieterinnen hatte nach Behauptung der klagenden Vermieterin die Kopie einer gefälschten Vollmacht der anderen Mieterin vorgelegt und die teilweise Zustimmung zu der von der Klägerin begehrten Mieterhöhung erklärt. Die Klägerin hielt das für strafbar, kündigte deshalb sowohl fristlos als auch ordentlich und verlangte Räumung der Wohnung.

Das AG Mitte wies die Klage ab, die Klägerin nahm die Berufung nach Erlass des Hinweisbeschlusses zurück. Zwar rechtfertige die Begehung „erheblicher Straftaten" den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Straftat läge hier jedoch nicht vor, weil die Fotokopie der angeblich gefälschten Vollmacht keine Urkunde i. S. d. § 267 StGB darstelle, solange sie nach außen als Reproduktion zu erkennen ist. Aber auch im Falle der Strafbarkeit läge kein Grund zur Kündigung des Vertrages vor, weil das behauptete Fehlverhalten nicht zum Nachteil der Klägerin ergangen sei.

In den Gründen des Beschlusses heißt es unter Zitierung eines BGH-Urteils vom 15. September 2010 (XII ZR 188/08, GE 2010, 1413), dass „die Begehung erheblicher Straftaten durch den Mieter den Vermieter zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann". Das steht dort (Rn. 13) mit keinem Wort (wieder ein Fall fehlerhafter Zitierung, vgl. GE 2014, 641: Ich sehe keinen Anlass, hierüber großzügig hinwegzuschauen).

b) Wer kann garantieren, dass der Mieter bei nächster Gelegenheit, und zwar eben dann, wenn es zu seinen Gunsten geht, nicht wieder eine gefälschte Unterschrift anfertigt oder anfertigen lässt? Für den Verfasser als Vermieter wäre jedenfalls ein Vertrauensverhältnis – wie es der BGH formuliert – nachhaltig zerrüttet und eine Kündigung deshalb, zur Abwehr zukünftigen Schadens, gerechtfertigt.