Verwendung des Begriffs „Größe“ für Wohnfläche

Die Angabe der „Größe" einer Wohnung ist nicht anders zu verstehen als die Angabe der Wohnfläche.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet. [...]

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die im Mietvertrag vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit einer Mietwohnung. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03 - GE 2004, 682 - und fortführend BGH-Urteile vom 22.4.2009 - VIII ZR 86/08 - GE 2009, 773 - und vom 28.10.2009 - VIII ZR 164/08 - GE 2010, 54). Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „Ca."-Angabe enthält (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03 - GE 2004, 683 = NZM 2004, 456 und BGH aaO. zu VIII ZR 86/08). Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, sind im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42‑44 II. BV als Maßstab heranzuziehen, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche durch Vereinbarung eine andere Bedeutung beigemessen, oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder liegt nach der Art der Wohnung nahe (BGH - VIII ZR 86/08 - a.a.O.). Abweichende ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien sind ebenso wenig ersichtlich oder vorgetragen wie eine andere ortsübliche Berechnungsmethode. Die Art der Wohnung, die als Dachgeschosswohnung viele die Wohnfläche einschränkende Schrägen aufweist, führt zu keinem anderen Ergebnis, denn dieser Beschaffenheit der Wohnung wird durch die Regelungen der §§ 42‑44 II. BV ausreichend Rechnung getragen. Danach ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung bzw. der §§ 42‑44 II. BV anzuwenden sind (BGH zu VIII ZR 164/08 - a.a.O.).

Zu keinem anderen Ergebnis führt die Verwendung der Bezeichnung „Größe" im Mietvertrag statt „Wohnfläche". Im Zusammenhang mit der Beschaffenheitsvereinbarung einer Mietwohnung kann der Begriff Größe nicht anders verstanden werden als die Wohnfläche. Die Bezeichnungen „Größe" und „Wohnfläche" finden sich zudem in § 6 Ziffer 9 lit. A und lit. B bezüglich der Umlage von Heizkosten, wo sie sich jeweils auf die 57 m2 beziehen und synonym gebraucht werden. Weitere Anhaltspunkte für ein im vorliegenden Fall gerechtfertigtes anderes Verständnis des Wortes ergeben sich nicht, insbesondere nicht dafür, dass nur die Grundfläche gemeint sein sollte. Der Umstand, dass die Wohnfläche gerade bei Dachschrägen für die Bekl. als Laie schwierig zu ermitteln ist, führt zu keinem anderen Ergebnis (wie die Bekl. meint mit Hinweis auf LG Krefeld, Urt. v. 13.8.2008 - 2 S 22/08 - WuM 2008, 593). Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Wohnungsgrößen stehen dem Charakter einer konkreten Angabe im Mietvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung nicht entgegen (so auch im Fall des BGH - VIII ZR 86/08 - a.a.O. - bei schwieriger Wohnflächenbemessung wegen Dachschrägen und einer Dachterrasse). Schließlich muss die Wohnungsgröße nicht aufgenommen werden, wird sie aber in den Mietvertrag aufgenommen, muss sich die Vermieterin daran festhalten lassen, wobei Abweichungen bis 10 % unschädlich bleiben. [...]

Aufgehoben durch BGH vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 30/10 -

Im Zusammenhang mit der Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag kann der Begriff „Größe" nicht anders verstanden werden als „Wohnfläche".

Der Mietvertrag über eine frei finanzierte Dachgeschosswohnung enthielt die Angabe einer „Größe" von ca. 57 m2. Der Mieter war der Auffassung, dass die Wohnung eine erheblich geringere Wohnfläche aufweise und verlangte für sechs Jahre Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von rund 10.600 €. Das AG holte ein Gutachten ein, das zu einer Unterschreitung der Fläche um 24,7 % gelangte, so dass der Rückzahlungsanspruch begründet war.

Das LG wies die Berufung der Vermieterin, mit der u. a. geltend gemacht wurde, dass jedenfalls bei einer mit zahlreichen Schrägwänden versehenen Dachgeschosswohnung der Begriff der „Größe" nicht mit dem der Wohnfläche identisch sei, zurück. Die Bezeichnung „Größe" mit nachfolgender Quadratmeterangabe könne nur als Wohnfläche verstanden werden.