Verwendung gefälschter Unterlagen

Gefälschte Unterlagen rechtfertigen nicht ohne Weiteres die Kündigung des Mietvertrages.

(Leitsatz der Redaktion)

Die gemäß §§ 567 ff., 127 Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat im Umfang der Beschlussformel Erfolg.

Die Kammer hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung gemäß § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch gemacht, da das Amtsgericht die Prüfung der Hilfsbedürftigkeit im angefochtenen Beschluss hat dahinstehen lassen (vgl. Geimer, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 127 Rz. 38). Diese Prüfung indes konnte nicht dahinstehen, da die Rechtsverteidigung nicht ohne Aussicht auf Erfolg i. S. v. § 114 ZPO ist.

Die den Bekl. zur Last gelegten Pflichtverletzungen unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde rechtfertigen im hier zu beurteilenden Einzelfall insbesondere vor dem Hintergrund des langjährigen Mietverhältnisses keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB, sondern allenfalls deren ordentliche Beendigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016 - 67 S 329/16, NZM 2018, 36 [unpünktliche Mietzahlung]; Beschl. v. 15. April 2014 - 67 S 81/14, NZM 2014, 668 [unredliches Prozessverhalten]). Auch die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigungen steht allerdings noch nicht fest, da dazu zunächst sämtliche - und zum Teil streitige - Umstände des Einzelfalls aufzuklären sind (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016, aaO., Tz. 5). Dazu zählt insbesondere die von den Bekl. behauptete - und als Vertragsänderung auslegbare - Zusicherung der ehemaligen Hausverwaltung, spätere Zahlungseingänge seien kein Problem. Insoweit wird das Amtsgericht den Bekl. zunächst Gelegenheit zur näheren Substantiierung ihres Sachvortrags zu geben und im Falle hinreichender Substantiierung und gleichzeitiger Beweisnot deren Anhörung oder Vernehmung als Partei zu erwägen haben (vgl. BGH, Beschl. vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NZM 2017, 694 Tz. 18).

Sollten sich die Kündigungen nach alldem als begründet erweisen, ist es nicht ausgeschlossen, dass das Mietverhältnis auf den mit Schriftsatz vom 25. Juni 2018 erhobenen Widerspruch der Bekl. gemäß § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB fortzusetzen ist. Hinsichtlich der von den Bekl. insoweit behaupteten - und klägerseits bestrittenen - krankheitsbedingten Sonderumstände wird (Sachverständigen-) Beweis zu erheben sein: Soweit sich die Bekl. darauf berufen, Ersatz-Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, wird das Amtsgericht zu erwägen haben, ob den beklagten Mietern Beweiserleichterungen zugute kommen, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBI. S. 2015, 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 - 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034 Tz. 9; LG Berlin, Urt. v. 9. Mai 2018 - 64 S 176/17, GE 2018, 1001, 1002).

Eine zwischenzeitlich von der Kl. eingeholte Auskunft der Charité hat ergeben, dass sämtliche vorgelegten Bescheinigungen über die behaupteten dortigen Aufenthalte gefälscht sind.

Das Amtsgericht Mitte hat durch Urteil vom 11.12.2018 - 8 C 146/18 - die Beklagten zur Räumung verurteilt

Ständige unpünktliche Mietzahlung kann sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Legt der Mieter nach Kündigung zum Nachweis fehlenden Verschuldens an der unpünktlichen Mietzahlung gefälschte Unterlagen vor, und beruft er sich im darauf folgenden Räumungsrechtsstreit hierauf, soll die darauf gestützte erneute Kündigung nicht gerechtfertigt sein, so das LG Berlin (ZK 67) in einem Verfahren, in dem die beklagten Mieter u. a. eine gefälschte Sterbeurkunde ihrer Tochter vorgelegt hatten.

Nachdem die beklagten Mieter, die zusammen mit ihren drei Kindern seit 1999 in einer in Berlin-Moabit gelegenen Wohnung leben, in der Vergangenheit trotz Abmahnungen die Miete immer wieder verspätet gezahlt hatten, erteilte die Klägerin im November 2017 eine erneute Abmahnung unter Hinweis darauf, dass im Falle weiterer unpünktlicher Mietzahlungen fristlos bzw. ordentlich gekündigt werde.

Daraufhin erfolgten die Mietzahlungen für Dezember 2017 und Januar 2018 pünktlich, die für die Monate Februar bis Mai jedoch erneut verspätet, so dass die Klägerin das Mietverhältnis Anfang Mai 2018 fristlos, hilfsweise ordentlich kündigte und Klage auf Räumung und Herausgabe einreichte.

Unmittelbar nach Zugang der Kündigung erschien die beklagte Ehefrau bei der Hausverwaltung, um die Gründe für die verspäteten Zahlungen zu erläutern. Danach sei

■ die Familie 2017 in einen Autounfall verwickelt gewesen,

■ an dessen Folgen die 1996 geborene Tochter ausweislich der übergebenen Sterbeurkunde gestorben sei

■ und der beklagte Ehemann ein halbes Jahr im Koma gelegen habe.

■ Nach Erwachen aus dem Koma habe der Ehemann einen Selbstmordversuch unternommen, als er vom Tode der Tochter erfahren habe.

■ Er sei – wie sie selbst wegen einer Krebserkrankung – daraufhin über einen längeren Zeitraum stationär in der Charité behandelt worden, so dass wegen all dieser Umstände eine pünktliche Mietzahlung nicht möglich gewesen sei und deshalb um Abstandnahme von der Kündigung gebeten werde.

Nachdem in der Klageerwiderung auf diesen Sachverhalt zur Begründung fehlenden Verschuldens hingewiesen worden war, fragte die Klägerin bei dem in der Sterbeurkunde angegebenen Standesamt an, ob es sich bei der vorgelegten Urkunde um eine Fälschung handeln könne. Das Bezirksamt teilte daraufhin unter dem 2. Juli 2018 mit, dass die Urkunde gefälscht sei, weil unter der angegebenen Registernummer in Wahrheit der Tod einer anderen Person beurkundet werde. Unter Hinweis hierauf erklärte die Klägerin mit Schriftsatz vom 6. Juli 2018 die erneute Kündigung des Mietvertrages.

Durch Beschluss vom 1. August 2018 wies das Amtsgericht Mitte den Antrag der Beklagten zu 2) auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurück, weil die Kündigung vom 8. Mai 2018 das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet habe. Die Beklagten hätten wegen der zur unpünktlichen Zahlung führenden Umstände offensichtlich unwahr vorgetragen, so dass die beabsichtigte Rechtsverteidigung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 7. August 2018 erschien vor dem Amtsgericht Mitte niemand, weil die Prozessvertreterin der Beklagten ihr Mandat eine Woche vor dem Termin niedergelegt hatte. Es erging daraufhin auf Antrag der Klägerin ein Versäumnisurteil, durch das die Beklagten zur Herausgabe der Wohnung verurteilt wurden.

Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten hob das Landgericht Berlin (ZK 67) den Prozesskostenhilfebeschluss des Amtsgerichts auf und verwies die Sache „zur anderweitigen Behandlung“ an das Amtsgericht zurück, weil die Rechtsverteidigung der Beklagten nicht ohne Aussicht auf Erfolg sei; die Kammer bezieht sich dabei auf § 114 der Zivilprozessordnung (ZPO), der allerdings eine „hinreichende Aussicht auf Erfolg“ erlangt, was ein Mehr gegenüber dem „nicht ohne Aussicht auf Erfolg“ verlangt.

Die den Beklagten zur Last gelegten Pflichtverletzungen unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde rechtfertigten in dem hier zu beurteilenden Einzelfall insbesondere vor dem Hintergrund des langjährigen Mietverhältnisses keine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, sondern allenfalls eine ordentliche nach § 573 BGB. Und ob die ordentliche Kündigung wirksam sei, stehe auch noch nicht fest, da zunächst sämtliche, zum Teil streitige Umstände des Einzelfalls aufzuklären seien – beispielsweise die von den Beklagten aufgestellte Behauptung, dass die frühere Hausverwaltung erklärt habe, wenn Zahlungen verspätet eingingen, sei das kein Problem. Darin könne man ja eine vertragsändernde Zusicherung sehen, so die Kammer.

Sollten sich die Kündigungen am Ende aber doch als begründet herausstellen, sei es nicht ausgeschlossen, dass das Mietverhältnis wegen der Berufung der Mieter auf die Sozialklausel fortzusetzen sei. Dann müsse allerdings hinsichtlich der von den Beklagten behaupteten und von der Klägerin bestrittenen krankheitsbedingten Sonderumstände Beweis erhoben werden (Anmerkung der Redaktion: Nach Mitteilung des klägerischen Anwalts hat eine zwischenzeitlich von der Klägerin eingeholte Auskunft der Charité ergeben, dass sämtliche vorgelegten Bescheinigungen über die behaupteten dortigen Aufenthalte gefälscht sind).

Schließlich habe das Amtsgericht, das den Fall neu verhandeln muss, zu bedenken, dass die Beklagten sich darauf berufen hätten, dass sie keinen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen fänden, weshalb ihnen insoweit Beweiserleichterungen wg. der Wohnungsmangellage zugute kämen.

Der im Stil einer das Berufungsurteil aufhebenden und zurückverweisenden BGH-Entscheidung verfasste Beschluss setzt die Reihe der unverständlichen Entscheidungen der ZK 67 zur Verwendung gefälschter Unterlagen (vgl. z. B. Beschluss vom 15. April 2014 - 67 S 81/74, GE 2014, 936: Vorlage einer gefälschten Mietervollmacht) nahtlos fort. Wenn die Kündigung vom 8. Mai 2018 nicht begründet gewesen sein sollte, so war es doch in jedem Fall die unter Berufung auf den wahrheitswidrigen Vortrag der Gegenseite zur Sterbeurkunde im Prozess erklärte. Zum einen war doch ganz klar, dass das für ein Dauerschuldverhältnis notwendige Vertrauensverhältnis durch die Handlungsweise der Mieter vollständig zerrüttet worden war: Was sollte man ihnen denn bei Fortsetzung des Mietverhältnisses in Zukunft noch glauben können? Zum anderen lag doch ganz eindeutig ein unredliches Prozessverhalten vor, das – wenn die Fälschung nicht erkannt worden wäre – bei einer möglichen Berücksichtigung durch das Amtsgericht zu einer Klageabweisung hätte führen können. Hierauf geht der landgerichtliche Beschluss mit keinem Wort ein, aus welchem Grund auch immer.