Verweis auf derzeitige gesetzliche Regelung keine fortdauernde Vereinbarung

Ist in einem Altmietvertrag auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen, die "derzeit" eine bestimmte Dauer hätte, liegt keine vertragliche Vereinbarung vor, die zu einer Verlängerung der nunmehr geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter führt.

Die Parteien streiten über den Zeitpunkt der Beendigung des aufgrund des Mietvertrags vom 4. November 1996 zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung des Kl. vom 18. Juni 2003. Der Kl. begehrt die Feststellung, daß das Mietverhältnis aufgrund der vorbezeichneten Kündigung zum 30. September 2003 beendet wurde. Der Bekl. bestätigte mit Schreiben vom 2. Juli 2003 die nach seiner Auffassung per 31. Dezember 2003 eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses.

§ 2 Ziffer 1a des vorbezeichneten Mietvertrags lautet:

"§ 2 Mietzeit 1.a. Unbefristetes Mietverhältnis

Das Mietverhältnis beginnt am 4. November 1996. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist 3, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.10.1997.

Die in Bezug genommene Fußnote Ziffer 3 lautet:

3) Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit für Wohnräume: 3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit der Überlassung des Wohnraumes vergangen sind - 6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes - 9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes - 12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes."

Mit Urteil vom 10. Dezember 2003 hat das angefochtene Urteil antragsgemäß die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. September 2003 festgestellt. Zur Begründung hat es ausgeführt, Art. 229 § 3 Nr. 10 EGBGB finde auf den vorliegenden Fall keine Anwendung.

Die Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg.

Denn der Feststellungsantrag des Kl. ist begründet. Das Mietverhältnis ist aufgrund seiner Kündigung vom 18. Juni 2003 zum 30. September 2003 beendet worden (§ 573 c Abs. 1 BGB). Eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, die zur Unabdingbarkeit längerer Kündigungsfristen, als im § 573 c Abs. 1 BGB vorgesehen, führen könnte, liegt hier nicht vor.

Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 18. Juni 2003 (VIII ZR 240/02, GE 2003, 1147 = NJW 2003, 2739) entschieden, daß nicht nur Individualvereinbarungen, sondern auch vorformulierte Vertragsbestimmungen, nach denen für das Mietverhältnis die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. maßgeblich sein sollten, eine die Kündigungsfristen betreffende mietvertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthalten könnten. Die vorgenannte Vorschrift sei auch nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung sinngemäß wiedergeben, anzuwenden wäre, und zwar unabhängig davon, ob die dispositive gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen im § 565 Abs. 2 BGB a. F. in einer Formularklausel im laufenden Vertragstext sinngemäß wiedergegeben werde oder eine Vereinbarung über die Geltung der gesetzlichen Kündigungsfristen durch Verweisung auf eine Fußnote konkretisiert werde (VIII ZR 34/03 und VIII ZR 64/03, letztere abgedr. in GE 2004, 618).

In den beiden vorbezeichneten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs handelt es sich jeweils um Fußnoten, die den hier enthaltenen Zusatz "derzeit" nicht enthalten, sondern vielmehr die gemäß § 565 BGB a. F. geltenden Kündigungsfristen ohne Einschränkung wiedergeben.

Nach Auffassung der Kammer ist im vorliegenden Fall der Charakter der Fußnote maßgeblich durch den Zusatz "derzeit" bestimmt. Sofern es sich nämlich - in Übereinstimmung mit den beiden vorstehend bezeichneten Entscheidungen des BGH - auch bei der Fußnote um eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB handeln sollte, enthält diese jedenfalls bezüglich ihres zeitlichen Geltungsbereichs eine inhaltliche Einschränkung dergestalt, daß im Vertragstext selbst zwar die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden sind, jedoch deren Dauer von der jeweils geltenden gesetzlichen Regelung abhängt. Denn das Wort "derzeit" als Synonym für den Begriff "jetzt" führt dann zu einer Art dynamischer Verweisung, welche im Falle einer gesetzlichen Änderung der Kündigungsfristen - wie aufgrund der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 geschehen - auch eine inhaltliche Änderung der Dauer der Kündigungsfristen zur Folge hat. Einen von der gesetzlichen Regelung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund haben die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. hierdurch nicht erhalten.

Letztlich läßt sich die Frage, ob die in § 2 Ziffer 1 a getroffene Regelung über die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen die damaligen gemäß § 565 BGB a. F. geltenden Fristen wegen der Verweisung durch die Fußnote Ziffer 3 auch über deren gesetzliche Geltungsdauer hinaus zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien machen wollte, nur durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) beantworten. Hierzu ist nicht allein vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (BGH NJW 1994, 189; BGH NJW 2001, 144, 2535), wenngleich - wie aus den vorstehenden Erwägungen ersichtlich - bereits die wörtliche Auslegung nicht zwingend zur Annahme der Fortgeltung der Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. führt. Darüber hinaus sind vielmehr auch die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände, die Interessenlage der Parteien bei Vertragsschluß sowie der von ihnen mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck unter Berücksichtigung von Treu und Glauben heranzuziehen (BGH NJW-RR 2000, 1002; BGH NJW 2000, 2099). Soweit es sich um Formularverträge handelt, sind diese unabhängig von den individuellen Vorstellungen der Parteien und den Umständen des Einzelfalles nach objektiven Maßstäben einheitlich auszulegen (BGHZ 7, 368; BGHZ 22, 113).

Unter Beachtung der vorstehenden Grundsätze ist im streitgegenständlichen Vertragsformular der Charakter der vielfach enthaltenen Fußnoten zu würdigen und in diesem Lichte auch der Charakter der Fußnote 3 zu § 2 Ziffer 1 a zu beurteilen. Die Fußnote 1 auf Seite 1 des Mietvertrags lautet: "In den nachfolgenden Bestimmungen ist Nichtzutreffendes zu streichen." Die Fußnote 2 lautet: "Für Garagen, Einstellplätze, Garten usw. kann ein gesonderter Vertrag geschlossen werden." Und die Fußnote 4 schließlich lautet: "Bei Zeitmietverhältnissen nach 1.b. darf das Mietverhältnis auf höchstens fünf Jahre abgeschlossen werden. Bei der Angabe der Gründe unbedingt § 564 c BGB beachten." Auch die Fußnoten auf den folgenden Seiten ... Hinweise zum vollständigen Ausfüllen bzw. zum Streichen unzutreffender Passagen und Erläuterungen einzelner Formularvereinbarungen. Es ist nicht ersichtlich, daß irgendeine Fußnote des gesamten Vertragsformulars im Sinne einer notwendigen Ergänzung Bestandteil einer im Vertragstext selbst getroffenen Vereinbarung ist oder sein sollte. Es liegt vielmehr nahe, daß die Parteien die Dauer der Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. lediglich zu Informationszwecken als Fußnote in den Vertragstext aufgenommen haben, wie auch die weiteren Fußnoten den aufgezeigten informatorischen Charakter haben. Ein eigener Geltungsgrund ist dem Inhalt der Fußnote 3 daher nach Auffassung der Kammer nicht beizumessen.

Da jedoch ersichtlich das hier verwendete Vertragsformular mit dem Zusatz in der Fußnote "derzeit" vielfache Verwendung gefunden hat und die Auslegung gerade dieser Fußnote höchstrichterlich bislang nicht entschieden worden ist, war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen.

Seit dem 1. September 2001 kann der Wohnraummieter immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Für Altverträge kommt es darauf an, ob eine andere Kündigungsfrist vertraglich vereinbart ist. Eine Formularklausel reicht, sogar in einer Fußnote - aber nicht immer.

Im Formularmietvertrag hieß es in der Fußnote zu § 2, daß die gesetzliche Kündigungsfrist "derzeit" beträgt (es folgten die Fristen wie in § 565 BGB a. F.). Im Juni 2003 kündigte der Mieter und meinte, hier gelte die Neuregelung des § 573 c BGB, wonach das Mietverhältnis zum 30. September 2003 beendet worden sei.

Mit Urteil vom 28. Mai 2004 hielt das Landgericht Berlin das für zutreffend und meinte, es liege hier keine Vereinbarung einer bestimmten Kündigungsfrist vor, sondern eine dynamische Verweisung auf die derzeitige gesetzliche Regelung. Daraus folge aber, daß eine Gesetzesänderung dann ebenso zu berücksichtigen sei; die damaligen gesetzlichen Regelungen seien nicht auf Dauer vereinbart worden.