Verweigerung der Zahlung der Mietkaution als Kündigungsgrund

Auch bei einem Wohnraummietverhältnis kann die hartnäckige Verweigerung der Zahlung der Mietkaution einen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB darstellen.

1. Nach § 554 a S. 1 BGB kann der Vermieter auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm die Fortsetzung desselben aufgrund erheblicher schuldhafter Vertragspflichtverletzungen nicht zugemutet werden kann. Als eine solche erheblich schuldhafte Vertragspflichtverletzung kann auch die hartnäckige Verweigerung der Zahlung der vereinbarten Mietkaution angesehen werden (vgl. BGH ZMR 1988, 16; OLG Koblenz ZMR 1984, 351; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1100; KG GE 1999, 715). Zwar liegt bei einem Rückstand mit einer Einmalleistung wie der Kaution die Unzumutbarkeit der Vertragspflichtverletzung nicht ohne weiteres auf der Hand, sondern nur dann, wenn besondere vertragsgefährdende Umstände hinzutreten. Unpünktliche Zahlungen von Einmalleistungen begründen für sich genommen eine fristlose Kündigung nur dann, wenn sie von ihrem Gewicht her das Vertragsverhältnis der Parteien erheblich belasten und zwar dergestalt, daß dem Kündigenden ein Abwarten der Frist des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB schlechterdings nicht zugemutet werden kann. Ein fristloser Kündigungsgrund gemäß § 554 a BGB ist deshalb nur dann gegeben, wenn in der Gesamtabwägung darüber, ob sich aus der Nichtzahlung der Kaution eine fristlose Kündigung rechtfertigt, weitere, über die bloße Nichtleistung hinausgehende Umstände hinzutreten (vgl. Erman/Jendrek, § 554 a Rz. 8; Soergel/Heintzmann, § 554 a Rz. 5; Bub/Treier, IV 191; str. a. A. MünchKomm-Voelskow, 550 b Rz. 10 m. w. N.).

So liegt es hier. Denn die Bekl. haben nicht nur die Zahlung der Kaution gegenüber dem Kl. mit Schreiben vom 2. Juli 1999 verweigert, sondern der Kl. sieht sich im Hinblick auf die am 30. April 1998 abgegebene eidesstattliche Versicherung nicht nur der bloßen Nichtleistung der Kaution durch die Bekl. gegenüber, sondern zudem mit deren Zahlungsunfähigkeit konfrontiert, wodurch sein Sicherungsbedürfnis auch zukünftig in erheblichem Maße betroffen ist. Unter diesen Umständen war ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar, denn vor diesem Hintergrund ist das Vertrauen in die Erfüllung des Vertrages derart erschüttert, daß ihm die Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar ist. Für eine Unterscheidung der Betrachtung danach, ob es sich um ein Gewerbe- und Wohnraummietverhältnis handelt, besteht kein Anlaß, denn die Interessenlage ist hier wie dort dieselbe. Daß die Bekl. die Aufrechnung bzw. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Kautionszahlungsanspruch erklärt haben, führt nicht zu einer abweichenden Betrachtung. Denn die Kaution ist wegen ihres besonderen Sicherungscharakters weder aufrechnungs- noch zurückbehaltungsfähig (vgl. RE OLG Koblenz ZMR 1984; 351; OLG Celle ZMR 1989, 272).

Die hartnäckige Verweigerung einer Kautionszahlung ist ein Grund zur fristlosen Kündigung - nicht nur bei Gewerbe-, sondern auch bei Wohnraummietverhältnissen.

Der Wohnraummieter hatte sich zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, diese jedoch später ausdrücklich verweigert. Nachdem der Vermieter erfahren hatte, daß der Mieter die eidesstattliche Versicherung abgegeben hatte, kündigte er fristlos.

Nach Erledigung der Räumungsklage legte das Landgericht Berlin mit Beschluß vom 24. August 2000 dem Mieter die Kosten auf, da eine Kündigung in einem solchen Fall nicht nur bei Gewerberaum, sondern auch bei Wohnraum möglich sei; die Interessenlage sei dieselbe.

Tip: Wenn unmittelbar nach Abschluß des Mietvertrages schon Spannungen auftreten, ist ein schneller Schnitt angesagt (besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende). Auch bei Wohnraummietverhältnissen sollte deshalb die nicht gezahlte Kaution Anlaß zur Kündigung sein.