Verweigerung einer Nachgenehmigung für das Aufstellen einer Klimaanlage auf dem Balkon, Prüfpflichten vor Fassung eines Rückbaubeschlusses, Beschlussanfechtungsklage

Zur Frage der Rechtmäßigkeit der Verweigerung einer Nachgenehmigung für das Aufstellen einer mit Wanddurchbrüchen für elektrische Zuleitungen sowie Zu- und Abluftrohren verbundenen Klimaanlage (Splitgerät) auf dem Balkon.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind die Mitglieder einer WEG. Der Kl. ist Eigentümer einer Wohnung mit Balkon im 6. OG. Auf seinem Balkon hat er eine Klimaanlage (Splitgerät) installiert. Die Teilungserklärung enthält dazu folgende Klausel:

„Die teilende Eigentümerin begründet aufschiebend bedingt auf die Zuweisung der Sondernutzungsrechte insgesamt oder einzelnen im Rahmen der Erstveräußerung der gebildeten Wohnungs-/Teileigentumseinheiten durch die teilende Eigentümerin an Fläche auf dem Dach gemäß Anlage 5 Sondernutzungsrechte zur Aufstellung von Klimageräten für die Dachgeschosswohnungen … und … Das Zuordnungsrecht der teilenden Eigentümerin endet mit der Eigentumsumschreibung der letzten, ursprünglich der Grundstückseigentümerin zustehenden Wohnungs-/Teilungseigentumseinheit auf einen Dritten im Grundbuch.“

Das dort genannte Dachgeschoss ist das 7. OG oberhalb des Obergeschosses, in dem die Wohnung des Kl. liegt. Die Eigentümermehrheit hält das Klimagerät des Kl. für eine unzulässige, von den Bestimmungen der Teilungserklärung nicht gedeckte bauliche Veränderung und hat zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 27. September 2017 mehrheitlich folgenden Beschluss gefasst:

„Die WEG … beschließt nach eingehender Diskussion, eine Genehmigung für die Installation einer Klimaanlage im Bereich der Wohnung Nr. … nicht zu erteilen. Es wurde ein Bild vorgelegt, auf dem eine Klimaanlage, installiert, zu erkennen ist, der Eigentümer ist zum Rückbau aufzufordern.“

Der Kl. hat diesen Beschluss angefochten. Er behauptet, bei dem von ihm aufgestellten Klimagerät handele es sich um keine bauliche Veränderung. Es sei keinerlei Eingriff in die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt. Das Gerät verursache auch keinerlei störende Geräusche und beeinträchtige aufgrund seiner Stellung unterhalb der Balkonbrüstung auch nicht den optischen Eindruck der Wohnanlage. Im Übrigen gebe die Teilungserklärung selbst vor, dass die Störungen durch Klimaanlagen zu dulden seien.

Die Bekl. behaupten, das Klimagerät greife in das Gemeinschaftseigentum ein, weil Wanddurchbrüche für elektrische Zuleitungen sowie Zu- und Abluftrohre gebohrt worden seien. Es gäbe Geräuschemissionen. Das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage sei verändert, und dies könne auch von anderen Balkonen desselben Geschosses und den darüberliegenden Balkonen eingesehen werden.

Die Anfechtungsklage ist […] unbegründet.

Der erste Teil des Beschlusses, wonach die Aufstellung des Klimagerätes nicht genehmigt wird, ist ohne Weiteres rechtmäßig, da nicht ersichtlich ist, woher der Kl. einen Anspruch darauf haben sollte, dass diese Aufstellung ausdrücklich durch einen Beschluss genehmigt wird. Er behauptet selbst, es handele sich nicht um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG, und er habe auch keinerlei Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Eine lediglich zulässige Nutzung des Balkons bedarf keiner ausdrücklichen Genehmigung durch die Gemeinschaft. Wenn es sich aber, wie die Bekl. meinen, um eine unzulässige bauliche Veränderung handelt, da etwa Leitungen durch Gemeinschaftseigentum gebohrt wurden und der optische Eindruck der Gesamtwohnanlage beeinträchtigt werde, so besteht kein Anspruch auf eine Genehmigung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, weil es dann Eigentümer gäbe, deren Belange über das in § 14 Nr. 1 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt wären. Insoweit ist der Beschluss also rechtmäßig, gleichgültig ob der Vortrag des Kl. oder der der Bekl. zutrifft.

Auch die Aufforderung der Gemeinschaft an den Kl., das Gerät zurückzubauen, ist rechtmäßig. Die Rechtmäßigkeit ist insoweit nicht anders zu beurteilen als bei einem sogenannten Vorbereitungsbeschluss, also einem Beschluss, der Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung überträgt und die gerichtliche Durchsetzung dieser Ansprüche durch die Gemeinschaft vorbereiten soll. Die Rechtmäßigkeit eines solchen Vorbereitungsbeschlusses hängt nicht davon ab, ob der von der Gemeinschaft bzw. der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich besteht (BGH NZM 2010, 285, 286). Ausnahmen sind allenfalls denkbar, wenn der Rückbauanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen kann und dessen Geltendmachung alleine zusätzliche Kosten verursachen würde. Von einer solchen Fallgestaltung kann hier nicht ausgegangen werden. Es kommt durchaus in Betracht, dass es sich bei dem Klimagerät, so wie es der Kl. aufgestellt hat, um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt und diese unzulässig ist. Insbesondere folgt nichts anderes aus den Bestimmungen in der Teilungserklärung, wonach den Dachgeschosseigentümern Sondernutzungsrechte zur Aufstellung von Klimaanlagen zugeordnet werden können. Denn zum einen gehört der Kl. soweit ersichtlich nicht zum Kreis der begünstigten Eigentümer und zum anderen stellt er sein Klimagerät auch nicht auf dem Dach, sondern woanders auf. Dass der Grundsatz der Gleichbehandlung hier nicht erzwingt, dass auch Eigentümer im 6. OG Klimaanlagen aufstellen dürfen, ist selbstverständlich. Gerade die Sonderregelung zu Gunsten der Dachgeschosseigentümer (Dachgeschosse heizen sich bekanntlich im Sommer weit stärker auf als andere Obergeschosse) spricht dafür, dass den anderen Eigentümern keine entsprechenden Rechte eingeräumt werden sollten.

Alles weitere mag einem Folgeprozess vorbehalten bleiben, falls sich die Gemeinschaft entschließen sollte, ihren vermeidlichen Rückbauanspruch gerichtlich durchzusetzen. Der hier angefochtene Beschluss enthält noch nicht einmal eine solche Ermächtigung. An einen bloßen Beschluss zur Aufforderung können aber keine strengeren Anforderungen gestellt werden als an einen Vorbereitungsbeschluss. Wenn der Kl. recht hat, muss er der Aufforderung ja auch nicht Folge leisten.

Darf ein Wohnungseigentümer eine mit Wanddurchbrüchen für elektrische Zuleitungen sowie Zu- und Abluftrohre verbundene Klimaanlage (Splitgerät) auf seinem Balkon aufstellen, wenn die Teilungserklärung jedenfalls die Einräumung von Sondernutzungsrechten zur Aufstellung von Klimageräten für die Dachgeschosswohnungen vorsieht? Damit hatte sich das AG Charlottenburg zu befassen und fand einen Weg, die Frage doch nicht endgültig zu entscheiden.

Der einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung anfechtende Kläger hatte auf dem Balkon seiner Wohnung im 6. OG eine Klimaanlage (Splitgerät) installiert, für die Wanddurchbrüche für elektrische Zuleitungen sowie Zu- und Abluftrohre gebohrt werden mussten. Nach TE durften Sondernutzungsrechte zur Aufstellung von Klimageräten für die über dem 6. OG liegenden Dachgeschosswohnungen begründet werden. Die Eigentümermehrheit verweigerte eine Nachtragsgenehmigung für die Klimaanlage und forderte den Kläger zum Rückbau auf. Dessen Anfechtungsklage wies das AG ab.

Die Verweigerung der nachträglichen Genehmigung sei rechtmäßig, da der Kläger keinen Anspruch auf Aufstellung des Klimageräts haben sollte. Es handele sich um eine unzulässige bauliche Veränderung, weil Leitungen durch Gemeinschaftseigentum gebohrt wurden und der optische Eindruck der Gesamtwohnanlage beeinträchtigt werde.

Auch die Rückbauaufforderung der Gemeinschaft sei rechtmäßig. Das sei nicht anders zu beurteilen als bei einem sogenannten Vorbereitungsbeschluss, dessen Rechtmäßigkeit nicht davon ab hängt, ob der von der Gemeinschaft/der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich bestehe. Ausnahmen sind allenfalls denkbar, wenn der Rückbauanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehe, wovon hier nicht auszugehen sei, weil das Klimagerät eine bauliche Veränderung darstellen könne und dann unzulässig sei. Alles weitere könne einem Folgeprozess vorbehalten bleiben, falls sich die Gemeinschaft entschließen sollte, ihren vermeidlichen Rückbauanspruch gerichtlich durchzusetzen.