Verweigerung der Veräußerungszustimmung bei 24-stündiger gewerbsmäßiger Betreuung in einer Wohneinheit

1. Die (lntensiv-) Pflege eines Menschen bis zu seinem Lebensende in den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnanlage nimmt dieser nicht ihren Nutzungscharakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen.

2. Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in den Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solche Beeinträchtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Kl. verlangt von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten.

Die Bekl. ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Kl. ist Mitglied dieser Gemeinschaft und Eigentümer der Wohnungen Nr. …, …, … und der Tiefgaragenstellplätze Nr. … und … gemäß Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung enthält in § 5 Abs. 6 die Bestimmung, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. § 6 Abs. 1 bestimmt u. a., dass „die Übertragung des Wohnungs-/Teileigentums […] grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters“ bedarf. Mit notariellem Vertrag vom 16.7.2020 veräußerte der Kl. sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten an die B. GmbH & Co. KG. Diese verpachtete mit Vertrag vom 11. August 2020 die Wohneinheiten an die I. UG (haftungsbeschränkt). Die Wohneinheiten wurden gemäß einem Flyer als Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24 Stunden-Betreuung beworben. Der Kl. ließ die Wohneinheiten parzellieren. Die Pächterin vermietet die nunmehr entstandenen Zimmer an einzelne Senioren unter. Alle Senioren haben einen Pflegevertrag mit der A. Pflege und Betreuung GmbH abgeschlossen. Der Verwalter delegierte die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 3.11.2020 wurde der Antrag mehrheitlich abgelehnt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt das Amtsgericht im Wesentlichen aus, dass es sich bei der geplanten Art der Nutzung nicht um eine reine Wohnnutzung, sondern um eine gewerbliche Nutzung handele.

Der Kl. ist der Ansicht, dass die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu erteilen sei. Insbesondere handele es sich bei der geplanten Nutzung als Seniorenwohngemeinschaft um eine reine Wohnnutzung. Jedenfalls störe dies Nutzungsart bei typisierender Betrachtung nicht mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung.

Der Kl. beantragt,

1. den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.11.2020 gemäß TOP 6 der Tagesordnung über die Zustimmung zur Veräußerung der Einheiten …, …, … und TG … und …, G.straße 9a zum Grundstückskaufvertrag UR/Nr. … vom … für ungültig zu erklären,

2. die Bekl. zu verurteilen, dem Beschlussantrag über die Zustimmung zur Veräußerung der Einheiten …, …, … und TG … und …, G.straße 9a zum Grundstückskaufvertrag UR/Nr. … vom … zuzustimmen.

Die Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Bekl. verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

II. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäߧ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Die Berufung ist unbegründet. Der auf der Wohnungseigentümerversammlung am 3.11.2020 zu TOP 6 gefasste Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären, sondern entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Kl. hat auch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Veräußerung der in seinem Eigentum stehenden Wohneinheiten Nr. 25, 26 und 27 und der Tiefgaragenstellplätze Nr. 73 und 74.

1. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden. Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen, dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät (BGH, ZflR 2020, 345, 346). Ein solcher wichtiger Grund kann gegeben sein, wenn die konkrete Gefahr einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums besteht (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 268, 269). Die übrigen Wohnungseigentümer müssen es grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Erwerbsinteressent die im Sondereigentum des Kl. stehenden Räume zum Betrieb eines Seniorenwohnheims nutzt. Eine solche konkrete Gefahr ist im Streitfall gegeben. Die vom Pächter der Erwerberin geplante Nutzung der Sondereigentumseinheiten für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen stellt entgegen der Bestimmung in § 5 Abs. 6 der Teilungserklärung - wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt - keine Wohnnutzung, sondern eine gewerbliche Nutzung dar. Aus diesem Grunde besteht kein Anspruch des Kl. auf Zustimmung zur Veräußerung seiner Sondereigentumseinheiten.

2. Allerdings können Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch aber durch Vereinbarungen regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG); sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume „nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen“, so ist diese Anordnung als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S.v. § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42).

Die zulässige Nutzung kann aber noch weitergehend beschränkt werden, indem etwa die gesamte Anlage, bestimmte Räume des Sondereigentums oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums einem noch enger gefassten, besonderen Nutzungszweck (Zweckbestimmung im engeren Sinne) unterstellt werden. Wird die Nutzung des Sondereigentums durch solche Zweckbestimmungen reguliert, bedeutet dies zum einen, dass jede dem Zweck entsprechende Nutzung erlaubt und von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen ist. Andererseits geben sie den Umfang des zulässigen Gebrauchs wieder mit der Folge, dass eine abweichende Nutzung unzulässig ist (Suilmann in Bärmann, 14. Aufl. § 15 Rz. 15-16):

3. Die im Verhältnis der Prozessparteien maßgebliche Teilungserklärung bestimmt, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Dem widerspricht die von der Pächterin der Erwerberin geplante gewerbliche Nutzung der Wohnungen.

Der Betrieb der geplanten Wohngemeinschaft von pflegebedürftigen und/oder dementen Menschen stellt eine unzulässige gewerbliche Nutzung dar. Es handelt sich bei ihr um eine in den Wohnungen unzulässige Heimnutzung.

Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim ist zwar nicht bereits dann anzunehmen, wenn eine Vielzahl von nicht familiär verbundenen, wechselnden Personen zusammen leben, denn auch ein Zusammenleben in Form einer Wohngemeinschaft ist als Wohnnutzung anzusehen, und zwar auch dann, wenn die Bewohner sich nicht freiwillig zusammengeschlossen haben, weil etwa einzelne Zimmer einer Wohnung zur gemeinschaftlichen Benutzung von Küche und Bad mit den übrigen Bewohnern vermietet werden (BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131, juris Rn. 18). Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim wird vielmehr dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der eigenen Gestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt (BGH aaO. Rn. 19). Da es maßgeblich auf die in der Einheit selbst erfolgende Nutzung ankommt, werden die Grenzen einer Wohnnutzung dann überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und durch Dienst- oder Pflegeleistungen geprägt wird (BGH aaO. Rn. 19). Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbeziehen (BGH aaO. Rn. 19).

Im Bereich der Altenpflege geht es vor allem um die Frage, ab wann Pflege- und Dienstleistungen Einrichtungen für eine Vielzahl von Menschen zu einem Heim machen. Hier bedarf es einer Abgrenzung zwischen einem Altenpflegeheim, der häuslichen Pflege und betreutem Wohnen, wobei die Intensivpflege eines Menschen in seinen eigenen vier Wänden, auch wenn sie besonders personal- und pflegeintensiv ist, zu einer normalen Wohnnutzung gehört; ebenso kann bei betreutem Wohnen, bei ambulant betreuten Wohngemeinschaften oder betreuten Wohngruppen der Wohnzweck noch im Vordergrund stehen (BGH aaO. Rn. 20). Nicht zu Wohnzwecken dient dagegen eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben, und die deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt wird (BGH aaO. Rn. 20).

Vorliegend ist die Wohngemeinschaft für eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen geplant. Diese ist auch auf Dauer angelegt und in ihrem Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig. Dies ergibt sich bereits aus dem verteilten Flyer und der angesprochenen Personengruppe, die aufgrund der genannten Pflegebedürftigkeit und Demenzerkrankung aus betagten Senioren besteht, wie auch das auf dem Flyer abgebildete Foto vermittelt.

Aus dem Flyer des Pflegedienstes A. ergibt sich, dass beim Früh- und Spätdienst ständig zwei Pflegekräfte vor Ort sind und auch nachts stets ein Mitarbeiter in der Wohngemeinschaft bleibt. Ferner gehört gemäß dem Flyer zu jeder Wohngemeinschaft eine Fachkraft für organisatorische Fragen. In der Berufungsbegründung trägt der Kl. selbst vor, dass die Bewohner darüber hinaus eine sogenannte Präsenzkraft angestellt haben, die für die Alltagsgestaltung zuständig ist. Schon aus diesem personellen Aufwand kann geschlossen werden, dass die in der geplanten Einrichtung wohnenden Senioren über einen hohen Pflegegrad verfügen müssen und damit über schwere bis schwerste Beeinträchtigungen der Selbständigkeit oder ihrer Fähigkeiten. Wären die Bewohner dagegen noch selbständig in der Lage, die Haushaltsführung und ihren häuslichen Wirkungskreis zu gestalten, bedürfte es des erheblichen, vom Pflegedienst A. bereitgestellten Personalaufwandes nicht. Schon daraus ergibt sich, dass vorliegend von einer heimtypischen Organisationsstruktur auszugehen ist.

Befinden sich aber täglich mindestens fünf Pflegekräfte und die Präsenzkraft in der geplanten L. Wohngemeinschaft, organisieren diese hinsichtlich der pflegerischen Versorgung, der Unterstützung bei der Mobilität, zur Kompensation kognitiver und kommunikativer Fähigkeiten, zum Umgang mit krankheits- oder therapiebedingten Anforderungen zur Haushaltsführung und zur Gestaltung des Alltagslebens und sozialer Kontakte das Leben der Pflegebedürftigen und dementen Personen, und gerade nicht diese selbst. Dass einzelne Bewohner möglicherweise in der Lage sind, einen Teil der vorgenannten Aktivitäten noch selbst zu bewältigen, lässt den Heimcharakter nicht entfallen. Insgesamt steht bei der geplanten Einrichtung auch nicht das Wohnen im Vordergrund, sondern die pflegerische Betreuung von Pflegebedürftigen und dementen Menschen innerhalb einer vorgegebenen Organisationsstruktur. Dies unterscheidet die geplante Einrichtung auch von einer Wohngemeinschaft oder Familie, die Dienstpersonal anstellt. Denn in diesem Falle erfolgt die Organisation der Haushaltsführung grundsätzlich durch den Dienstherrn, vorliegend erfolgt die Organisation jedoch durch den Pflegedienst.

Auch wenn die zukünftigen Bewohner nicht verpflichtet sind, die A. Pflege und Betreuung GmbH als Pflegedienst in Anspruch zu nehmen, ergibt sich jedoch aus dem eingereichten Flyer, der eMail vom 29.3.2021 und aus den sonstigen Umständen, dass der (Unter-) Mietvertrag der betreuten Menschen zwar nicht rechtlich zwingend, aber doch tatsächlich an den Abschluss des Betreuungsvertrages mit diesem Pflegedienst gekoppelt ist. Denn ein derart hoher Betreuungsschlüssel, wie er in den Räumlichkeiten vorgesehen ist, kann nur dann aufrechterhalten werden, wenn alle oder zumindest der ganz überwiegende Teil der Bewohner den Pflegevertrag mit ein und derselben Organisation abschließen, denn für nur einen oder nur wenige Bewohner bestünde kein Anspruch auf ständig vor Ort anwesendes Pflegepersonal in dieser Anzahl.

4. Die vom Kl. vorgesehene Nutzung der Wohnungen ist auch deshalb zu unterlassen, weil sie störender ist als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken. Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich nämlich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (BGH v. 23.3.2018 - V ZR 307/16, - GE 2018, 651, Tz. 8; BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41 - Tz. 9). Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, ist der Gebrauch nach seiner Art und den damit verbundenen Folgen (z. B. die zu erwartende Besucherfrequenz und Besucherstruktur) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage der Räume im Gebäude; Nutzungszweck der übrigen Einheiten) und den zeitlichen Verhältnissen (z. B. Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen. Von Bedeutung kann insbesondere sein, in welchem Maße Lärm- oder Geruchsimmissionen sowie sonstige Belästigungen aufgrund einer anderweitigen Nutzung zunehmen.

Nach diesen Grundsätzen erweisen sich die vom Kl. geplante Nutzung und die mit ihr verbundenen Belästigungen als störender als eine reine Nutzung als Wohnraum.

Dies ergibt sich schon daraus, dass die täglich vorgesehenen sechs Pflege- und Präsenzkräfte einen erheblichen Besucherverkehr darstellen. Daneben ist zu erwarten, dass die Bewohner von ihren Angehörigen regelmäßig besucht werden. Auch wenn der Kl. in der Berufungsbegründung einwendet, dass Pflegebedürftige eher vereinsamen als ein sehr reges Sozialleben führen, ist doch vorliegend auch zu berücksichtigen, dass sich die Wohnung gemäß dem Flyer in „begehrter Zehlendorf-Lage“ befindet und mit ihm ausdrücklich Pflegebedürftige aus dem Kiez angesprochen werden, so dass zu erwarten ist, dass die Bewohner sich nicht fern von ihrem bisherigen sozialen Umfeld befinden und sie auch weiterhin Besuche empfangen werden. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass weitere Personen, die zur Erledigung der anfallenden ärztlichen und sonstigen persönlichen Versorgung der Bewohner notwendig sein werden, in größerer Zahl die Wohnungen aufsuchen werden, wie z. B. Ärzte, Therapeuten, Fußpflegerinnen, mobile Friseursalons, Reinigungskräfte, Küchenkräfte und Lieferdienste für Lebensmittel, Medikamente und Sanitätsbedarf. Auch wenn Wohnnutzer heute üblicherweise auf Lieferdienste zurückgreifen, wird in der Gesamtschau die Frequenz derjenigen Personen, die die Einrichtung aufsuchen, erheblich höher sein als bei einer Wohnnutzung.

Ausweislich des Flyers wird auch ausdrücklich mit der Möglichkeit zur Benutzung des schönen Gartens geworben. Da der Aktionsradius von Pflegebedürftigen und Menschen mit Demenz erheblich geringer ist als derjenige von üblichen Wohnungsnutzern, ist auch insoweit mit einer erheblich höheren Frequenz der Nutzung des Gartens durch die Bewohner der geplanten Einrichtung zu rechnen.

Dazu kommt, dass zu erwarten und unstreitig bereits eingetreten ist, dass die pflegebedürftigen Senioren auf die Benutzung von Inkontinenzeinlagen angewiesen sind, woraus sich nicht nur ein erhebliches Müllaufkommen ergibt, sondern darüber hinaus auch eine erhebliche Geruchsbelästigung: Anders als bei Familien mit Babys, die Wohnungen benutzen, ist im Falle der vorliegend vorgesehenen Nutzung als Pflegeeinrichtung der Anfall der Menge des Abfalls und der sich daraus ergebenden Geruchsbelästigung nicht nur erheblich größer, sondern auch dauerhaft zu erwarten.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Die (lntensiv-) Pflege eines Menschen bis zu seinem Lebensende in den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnanlage nimmt dieser nicht ihren Nutzungscharakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen. Anders ist dies jedoch, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und Demenzkranken mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in den Wohneinheiten untergebracht werden soll und sich solche Beeinträchtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen.

Der Kläger verlangt von der beklagten GdWE Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten. Der Kläger ist Mitglied der GdWE und Eigentümer der Wohnungen Nr. 20, 26, 27 und der Tiefgaragenplätze Nr. 73 und 74. In der Teilungserklärung wird bestimmt, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und die Übertragung des Wohnungseigentums grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Kläger veräußerte sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten an eine GmbH & Co. KG, welche die Wohneinheiten an die B. GmbH & Co. KG verpachtete, deren einziger Kommanditist damit 100 %iger Anteilsinhaber der Kläger mit einer Haftungseinlage von 500 € ist. Der Kläger ist zudem alleiniger Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft, welche die Wohneinheiten an eine weitere haftungsbeschränkte Gesellschaft verpachtete. Die Wohneinheiten wurden als Wohngemeinschaft für Pflegebedürftige und Demenzkranke mit 24-Stunden-Betreuung beworben. Der Kläger ließ die Wohneinheiten Nr. 25, 26 und 27 parzellieren. Die Pächterin vermietet die nunmehr entstandenen Zimmer an einzelne Senioren unter. Alle Senioren haben einen Pflegevertrag mit einer Betreuungs-GmbH abgeschlossen. Der Verwalter der GdWE übertrug die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung an die GdWE, welche die Veräußerung mit Eigentümerbeschluss vom 3. November 2020 mehrheitlich ablehnte. Das AG hat die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung abgewiesen, weil die geplante Art der Benutzung eine gewerbliche Nutzung darstelle, die nach der Teilungserklärung nicht zulässig sei. Hiergegen die Berufung.

Das LG weist die Berufung als unbegründet zurück. Die mehrheitliche Ablehnung der Zustimmung zur Veräußerung entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Kläger hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Veräußerung der von ihm erworbenen Wohneinheiten und Tiefgaragenstellplätze. Das in der Teilungserklärung aufgestellte Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung soll die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen, dass das Wohnungseigentum in die Hand eines unzuverlässigen Erwerbers gerät. Ein solcher wichtiger Grund kann gegeben sein, wenn die Gefahr einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums besteht. Die übri­gen Wohnungseigentümer müssen es grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Erwerbsinteressent die im Sondereigentum des Klägers stehenden Räume zum Betrieb eines Seniorenwohnheims benutzt. Die vom Pächter der Erwerberin geplante Nutzung der Sondereigentumseinheiten für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen stellt keine Wohnnutzung, sondern eine gewerbliche Nutzung dar, weshalb kein Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung der Sondereigentumseinheiten besteht. Die hier maßgebliche Teilungserklärung bestimmt, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Dem widerspricht die von der Erwerberin geplante gewerbliche Nutzung der Wohnungen. Eine nicht Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimähnliche Organisationsstruktur an die Stelle der eigenen Gestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Die von der Einrichtung hier vorgegebene Organisationsstruktur wird durch Dienst- oder Pflegeleistungen geprägt. Im Bereich der Altenpflege kommt es vor allem darauf an, ab wann Pflege- und sonstige Dienstleistungen eine Einrichtung für eine Vielzahl von Menschen zu einem Heim macht. Nicht zu Wohnzwecken dient eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt wird. Vorliegend ist die Wohngemeinschaft für eine Vielzahl von pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen geplant. Diese ist auf Dauer angelegt und in ihrem Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig. Gemäß dem für die Einrichtung werbenden Flyer mit dem Pflegedienst ergibt sich, dass beim Früh- und Spätdienst ständig zwei Pflegekräfte vor Ort sind und auch nachts stets ein Mitarbeiter in der Wohngemeinschaft bleibt. Für die Bewohner ist eine sog. Präsenzkraft angestellt, die für die Alltagsgestaltung zuständig ist. Schon aus diesem personellen Aufwand kann geschlossen werden, dass die in der geplanten Einrichtung wohnenden Senioren über einen hohen Pflegegrad verfügen müssen und damit über schwere bis schwerste Beeinträchtigungen der Selbständigkeit oder ihrer Fähigkeiten ausgesetzt sind. Es befinden sich täglich mindestens fünf Pflegekräfte und die Präsenzkraft in der geplanten Wohngemeinschaft. Diese organisieren hinsichtlich der pflegerischen Versorgung, der Unterstützung bei der Mobilität, zur Kompensation kognitiver und kommunikativer Fähigkeiten, zum Umgang mit krankheits- und therapiebedingten Anforderungen, zur Haushaltsführung und zur Gestaltung des Alltagslebens und sozialer Kontakte das Leben der Pflegebedürftigen und dementen Personen. Dass

ieren hinsichtlich der pflegerischen Versorgung, der Unterstützung bei der Mobilität, zur Kompensation kognitiver und kommunikativer Fähigkeiten, zum Umgang mit krankheits- und therapiebedingten Anforderungen, zur Haushaltsführung und zur Gestaltung des Alltagslebens und sozialer Kontakte das Leben der Pflegebedürftigen und dementen Personen. Dass einzelne Bewohner möglicherweise in der Lage sind, einen Teil der vorgenannten Aktivitäten noch selbst zu bewältigen, lässt den Heimcharakter nicht entfallen. Insgesamt steht auch nicht das Wohnen im Vordergrund, sondern die pflegerische Betreuung der pflegebedürftigen und dementen Menschen innerhalb einer vorgesehenen Organisationsstruktur. Ein derart hoher Betreuungsschlüssel, wie er in den Räumlichkeiten vorgesehen ist, kann nur dann aufrechterhalten werden, wenn alle oder zumindest der ganz überwiegende Teil der Bewohner den Pflegevertrag mit ein und derselben Organisation abschließen, denn für nur einen oder wenige Bewohner bestünde kein Anspruch auf ständig vor Ort anwesendes Pflegepersonal in diesem Ausmaß. Die vom Kläger vorgesehene Nutzung und die mit ihr verbundenen Belästigungen sind störender als eine reine Nutzung als Wohnraum. Es ist zu erwarten, dass weitere Personen, die zur Erledigung der anfallenden ärztlichen und sonstigen persönlichen Versorgung der Bewohner notwendig sein werden, in größerer Zahl die Wohnungen aufsuchen werden, wie z. B. Ärzte, Therapeuten, Fußpfleger, mobile Friseursalons, Reinigungskräfte, Küchenkräfte und Lieferdienste für Lebensmittel.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister