Verweigerung der Veräußerungszustimmung bei 24-stündiger gewerbsmäßi-ger Betreuung in einer Wohneinheit

1. Die (lntensiv-) Pflege eines Menschen bis zu seinem Lebensende in den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnanlage nimmt dieser nicht ihren Nutzungs­charakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen.

2. Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Be­legung in den Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solche Beein­trächtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien bilden eine WEG, deren Verwalterin die Beigeladene ist. Die WEG verfügt über keinerlei Gewerbeeinheiten; vielmehr handelt es sich nach der Teilungserklärung um ein reines Wohnhaus mit 40 Wohneinheiten und 40 Tiefgaragenstellplätzen. Gemäß § 5 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dürfen die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden, und jede Nutzungsänderung bedarf der Zustimmung des Verwalters ebenso wie die Veräußerung, die in beiden Fällen nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Die Zustimmungsverweigerung zum Verkauf kann auf Antrag des Veräußerers durch die Eigentümer mehrheitlich abgeändert werden. Der Kl. ist Eigentümer dreier Wohnungen und zweier Tiefgaragenstellplätze. Der Kl. veräußerte die Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze an eine KG, deren einziger Kommanditist er ist; gleichzeitig ist er alleiniger Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft. Die Erwerberin verpachtete die Wohneinheiten an die haftungsbeschränkte I. D. UG. Die drei Wohneinheiten des Kl. wurden durch Flyer als Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24-Stunden-Betreuung und als „hervorragende Alternative zum herkömmlichen Pflegeheim“ beworben. Die Mitnutzung des Gartens wurde ebenfalls beworben. Zur Vorbereitung dieser Nutzung ließ der Kl. die Wohneinheiten Nr. 25, 26 und 27 parzellieren. Die UG vermietet die nach Parzellierung entstandenen Zimmer an einzelne Senioren unter. Alle in den Wohneinheiten lebenden Bewohner haben einen Pflegevertrag mit einer darauf spezialisierten Dienstleistungsgesellschaft, die von der Beigeladenen (Verwalter) die Beschriftung von Klingel und des Briefkastens mit „WG Grüne Wiese“ verlangten und mitteilte, dass sie demnächst die Wohngemeinschaft „Grüne Wiese“ in den Räumen des Kl. betreuen werde. Laut Werbeflyer besteht das Team der zur Betreuung vorgesehenen Dienstleistungsgesellschaft aus Krankenschwestern und -pflegern, Krankenpflegehelfern, Hauswirtschaftskräften, Altenpflegern und -helfern. Beim Früh- und Spätdienst seien je zwei Pflegekräfte vor Ort, nachts bleibe stets ein Mitarbeiter in der Wohngemeinschaft. Außerdem arbeite man eng mit Haus- und Fachärzten, Physiotherapeuten sowie weiteren Dienst­leistern zusammen.

Mit Einladung zur Eigentümerversammlung vom 3. November 2020 delegierte die Beigeladene die Entscheidung über die Veräußerungszustimmung an die Wohnungseigentümergemein­schaft. Mit Beschluss zu TOP 6 wurde der Antrag des Kl. auf Erteilung der Veräußerungszustimmung mehrheitlich wegen früherer Wohngeldrückstände und der Nutzung als Pflegeeinrichtung abgelehnt. Der Kl. möchte den Beschluss für ungültig erklären und den Negativbeschluss zu TOP 6 durch einen Positivbeschluss ersetzen lassen. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 3. November 2020 zu TOP 6 gefasste Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, sodass die Klage abzuweisen war.

Die Einschätzung der Bekl., dass die von der Erwerberin durch Vermietung an die l. D. UG ermöglichte Nutzung der im Eigentum des Kl. stehenden Sondereigentumseinheiten als „Senioren-WG“ sich tatsächlich als gewerbliche stationäre Pflegeeinrichtung darstellt und somit die gem. § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung wegen Vorliegen eines wichtigen Grundes i.S.v. § 6 Abs. 3 Satz 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und gem. § 12 Abs. 1 WEG a.F. versagt werden konnte, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Dem Kl. steht, nachdem die Beigeladene die Entscheidung über die Zustimmungserteilung auf die Wohnungseigentümer übertragen hat, vgl. zur Zulässigkeit BGH, Urteil vom 20.7.2012 - V ZR 241/11, GE 2012, 1241 = Rn. 13 juris, kein Anspruch gegen die Bekl. auf Erteilung der Zustimmung durch die Wohnungseigentümer zu.

Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten als Wohnungseigentümer nachzukommen oder die Rechte der anderen Eigentümer zu beachten, vgl. nur Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 12 Rn. 37. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn auf­grund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird und dieser Verstoß von erheblicher Schwere ist, sodass die Gemeinschaftsinteressen unzumutbar beeinträchtigt werden, vgl. aaO., Rn. 43.

Die von der Erwerberin ermöglichte und geduldete Nutzung der streitgegenständlichen und (noch) im Eigentum des Kl. stehenden Sondereigentumseinheiten verstößt gegen § 5 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, wonach Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Die in den Sonder­eigentumseinheiten erfolgende Nutzung stellt sich tatsächlich als eine über die Wohnnutzung hin­ausgehende Nutzung dar, die bei typisierender Betrachtung erheblich mehr stört als die bestim­mungsgemäße und erlaubte Wohnnutzung. Dabei ist im vorliegenden Einzelfall zu berücksichti­gen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über keinerlei Gewerbeeinheiten verfügt, es sich also nach der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung um ein reines Wohnhaus handelt.

Die (Unter-) Vermietung der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten des Kl. an Pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24-Stunden-Betreuung überschreitet die Nutzung zu Wohnzwecken. Zwar nimmt die (lntensiv-) Pflege eines Menschen in den eigenen vier Wänden bis zu seinem Lebensende einer Eigentumswohnanlage zunächst nicht ihren Nutzungs­charakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen, vgl. auch AG Köln, Urteil vom 31.7.2012, 202 C 1/12, Rn. 20, juris; AG Erfurt, Urteil vom 27.6.2018 - 5 C (WEG) 17/14 -, Rn. 42-44, juris.

Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Be­legung in den Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solche Beein­trächtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen, vgl. AG Köln aaO. Dies ist vorliegend bereits nach dem unstreitigen Sachstand zu bejahen. Die Nutzung ist mit ei­nem gegenüber der Wohnnutzung deutlich erhöhten Pflegepersonal- und Besuchsverkehr ver­bunden. Dies folgt schon aus dem Flyer der Pflege und Betreuung GmbH, die mit al­len Bewohnern der streitgegenständlichen Einheiten Pflegeverträge abgeschlossen hat. Denn da­nach sind beim Früh- und Spätdienst je zwei Pflegekräfte und nachts mindestens ein Mitarbeiter vor Ort, und es findet eine enge Zusammenarbeit mit Haus- und Fachärzten, Physiotherapeuten sowie weiteren Dienstleistern statt. Ein Betrieb dieser Art ist personalintensiv, so dass schon die Pflege von acht Bewohnern in einer Eigentumswohnung weitaus mehr Publikumsverkehr und Lieferverkehr mit sich bringt als eine private Nutzung der Wohnung, wie sie in der Anlage vorge­sehen ist, vgl. OLG Köln, Beschluss vom 4. Juli 2006 - 16 Wx 122/06 -, Rn. 5, juris. Die Nut­zung ist darüber hinaus auch mit Geräuschbelastungen verbunden. Insoweit ist aus dem abge­trennten Widerklageverfahren, vgl. Beschluss vom 14. April 2021, das beim Amtsgericht Schöneberg unter dem Aktenzeichen 770 C 18/21 geführt wird, gerichtsbekannt, dass am 14.6.2021 in einem der vorderen Zimmer eine Frau in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr ununterbrochen um Hilfe schrie und immer wieder bis zur Erschöpfung „Hallo-Hallo“ rief.

Eine intensivere und über die reine Wohnnutzung hinausgehende Nutzung erfolgt auch insoweit, als Bewohner der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten mit ihren Rollstühlen in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten der Wohnungseigentumsanlage gefahren werden und dort u. a. von Großfamilien besucht werden. Auch dies ist aus dem Verfahren 770 C 18/21 des Amtsgerichts Schöneberg gerichtsbekannt.

Der Verweis des Kl. auf § 4 Wohnteilhabegesetz ändert an der Einordnung der tatsächlichen als eine über die reine Wohnnutzung hinausgehende Nutzung nichts. Denn die in den streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten des Kl. erfolgende Nutzung begründet keine Pflege-Wohngemeinschaft i.S.d. § 4 Abs. 1 Satz f Wohnteilhabegesetz. Dies sind nur solche Wohnformen, bei denen mindestens 3 pflegebedürftige Nutzer selbstbestimmt in einer Wohnung zusammenleben, gemeinsam die Haushaltsführung organisieren und Pflege- und Betreuungsleistungen bei Leistungserbringern ihrer Wahl eigenverantwortlich erwerben. Eine Pflege-Wohngemeinschaft in diesem Sinne liegt jedoch nicht vor, wenn der Vertrag über die Wohnraumüberlassung und der Vertrag über die Erbringung der Pflege- und Betreuungsleistungen rechtlich oder tatsächlich in ihrem Bestand voneinander abhängig sind oder das Zusammenleben und die Alltagsgestaltung von den Leistungserbringern bestimmt werden, vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 und 3 Wohnteilhabegesetz.

Vorliegend sind der Vertrag über die Wohnraumüberlassung und der Vertrag über die Erbringung der Pflege- und Betreuungsleistungen tatsächlich voneinander abhängig. Aufgrund des Erfordernisses der Anwesenheit von Betreuungspersonal rund um die Uhr ist es tatsächlich nicht möglich, dass sich die Bewohner für unterschiedliche Pflegedienste entscheiden könnten, vgl. auch Urteil des VG Berlin vom 21. August 2013, 14 K 80.12, 1. Leitsatz und Rn. 39 juris. Aus der eMail der Pflege- und Betreuung GmbH vom 29. März 2021 an die Beigeladene folgt, dass auch die Pflege- und Betreuung GmbH davon ausgeht, alleinige Leistungserbringerin zu sein, teilte sie darin doch mit, dass sie demnächst die Wohngemeinschaft „Grüne Wiese“ in den Räumen des Kl. betreuen werde und bat um Beschriftung der Klingel und des Briefkastens mit „WG Grüne Wiese“.

Des Weiteren wird das Zusammenleben und die Alltagsgestaltung von der Pflege- und Betreuung GmbH als Leistungserbringerin bestimmt. Denn eine eigenverantwortliche und selbstbestimmte Alltagsgestaltung ist „Menschen mit Demenz oder einem hohen Betreuungsbedarf“, auf die das Betreuungsangebot ausweislich abzielt, nicht möglich. Dies folgt auch aus dem unstreitigen Vortrag im Verfahren 770 C 18/21, wonach die Bewohner lange Zeit vergeblich nach Pflegepersonal rufen und nicht in der Lage sind, ihre Be­dürfnisse selbstbestimmt zu regeln.

Der Umstand, dass die vorgenannte (Unter-) Vermietung nicht durch die Erwerberin selbst er­folgt, ändert am Vorliegen eines in der Person der Erwerberin begründeten wichtigen Grundes nichts. Denn die Erwerberin ist gem. § 3 Nr. 4 des Pachtvertrags mit der I. D. UG für den Fall der nicht der Zweckbestimmung entsprechenden Nut­zung der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten zur außerordentlichen fristlosen Kün­digung des Pachtvertrages nach Abmahnung berechtigt. Aus dem Umstand, dass sie ihr Kündi­gungsrecht nicht ausübt, sondern vielmehr die entsprechende Nutzung gutheißt, bleibt weiter zu erwarten, dass sie sich nicht an die Regeln der Gemeinschaft halten will. […]

Die Zustimmung zur Veräußerung mehrerer Wohneinheiten zum Betrieb als Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit Betreuung rund um die Uhr kann versagt werden.

Bei der WEG handelt es sich um ein reines Wohnhaus mit 40 WE und 40 Tiefgaragenstellplätzen. Nach der Teilungserklärung dürfen die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden; jeder Nutzungsänderung muss der Verwalter zustimmen, was nur aus wichtigem Grund versagt werden kann; in diesem Falle kann auf Antrag des Veräußerers die Eigentümerversammlung mit Mehrheit die Zustimmung erteilen. Der Kläger ist Eigentümer dreier Wohnungen und von zwei Tiefgaragenstellplätzen. Mit Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 veräußerte er seine Einheiten an eine KG, deren einziger Kommanditist und Anteilsinhaber er mit einer Haftungsklage von 500 € ist; zugleich ist er alleiniger Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft. Mit Vertrag vom 11. August 2020 verpachtete die KG die Wohneinheiten an eine Firma, die sich als Wohngemeinschaft für Pflegebedürftige und Demenzkranke mit 24-Stunden-Betreuung und Alternative zum Pflegeheim darstellt. Für diese Nutzung ließ der Kläger die Wohneinheiten zur Vermietung einzelner Zimmern an Senioren unterteilen. Alle Bewohner haben einen Pflegevertrag mit einer Pflege- und Betreuungs GmbH, welche die Wohngemeinschaft unter der Bezeichnung „Grüne Wiese“ bei der WEG-Verwalterin anmeldete und damit wirbt, dass „unser Team aus Krankenschwestern und -pflegern, Krankenpflegehelferin, Hauswirtschaftskräften, Altenpflegern und-helfern bestehe, die beim Früh- und Spätdienst mit je zwei Pflegekräften vor Ort sind und eng mit Haus- und Fachärzten, Physiotherapeuten sowie weiteren Dienstleistern zusammenarbeiten“. Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 3. November 2020 delegierte die Verwalterin die Entscheidung über die Veräußerungszustimmung an die WEG, welche den Antrag des Klägers auf Erteilung der Veräußerungszustimmung mehrheitlich ablehnte. Hiergegen die Beschlussanfechtungs- und -ersetzungsklage.

Das AG weist die Klage ab. Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die von der Erwerberin vorgesehene Nutzung der Sondereigentumseinheiten als Senioren-WEG stellt sich als gewerbliche stationäre Pflegeeinrichtung dar, so dass ein wichtiger Grund gegen die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung vorliegt. Nachdem die Verwalterin die Entscheidung über die Zustimmung auf die Wohnungseigentümer übertragen hat, durften diese die Zustimmung verweigern. Die vorgesehene Nutzung verstößt gegen die TE/GO, wonach Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Sie stellt sich als eine über die Wohnnutzung hinausgehende Nutzung dar, die erheblich mehr stört als eine Wohnnutzung. Zwar nimmt die Intensivpflege eines Menschen in den eigenen vier Wänden in einer Wohnungseigentumsanlage nicht ihren Nutzungscharakter zu Wohnzwecken und ist von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen. Anders ist es, wenn viele Pflegebedürftige und Demenzkranke mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in den Wohneinheiten untergebracht werden, insbesondere wenn es sich um Beeinträchtigungen handelt, die dem Betrieb einer Krankenstation nahe kommen wie im vorliegenden Fall. Ein Betrieb dieser Art ist personalintensiv, so dass schon die Pflege von acht Bewohnern in einer Wohnung weitaus mehr Publikums- und Lieferverkehr mit sich bringt als eine private Nutzung der Wohnung.

Das AG hat auch den Hinweis des Klägers auf § 4 Wohnteilhabegesetz zurückgewiesen. Die in den Sondereigentumseinheiten des Klägers erfolgende Nutzung begründet keine Pflegewohngemeinschaft im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 1 Wohnteilhabegesetz. Dies sind nur solche Wohnformen, bei denen mindestens drei pflegebedürftige Nutzer selbstbestimmt in einer Wohnung zusammenleben, gemeinsam die Haushaltsführung organisieren und Pflege- und Betreuungsleistungen bei Dienstleistern ihrer Wahl eigenverantwortlich herbeiführen. Vorliegend sind aber der Vertrag über die Wohnraumüberlassung und der Vertrag über die Erbringung der Pflege- und Betreuungsleistungen tatsächlich voneinander abhängig. Aufgrund der Anwesenheit von Betreuungspersonal rund um die Uhr ist es tatsächlich nicht möglich, dass sich Bewohner für unterschiedliche Pflegedienste entscheiden können.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister