Verweigerte Rückgabe der Mietsache trotz eigener fristloser Kündigung

Verweigerte Rückgabe der Mietsache trotz eigener fristloser Kündigung; unzulässige Rechtsausübung

Der Mieter verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er die Rückgabe der Mietsache verweigert, obwohl er selbst das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt hat.

[...] II. Die Berufung der Bekl. gegen das am 15.3.2012 verkündete Teilurteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal ist zulässig, erweist sich jedoch im Ergebnis als unbegründet. Der Kl. hat - wenn auch mit anderer Begründung - einen Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung des streitgegenständlichen Pachtobjekts. [...]

1. Die Kündigung der Bekl. kann nicht zugunsten des Kl. als wirksam unterstellt werden. Der Kl. bestreitet ausdrücklich die Mangelhaftigkeit der Pachtsache im Rahmen des Anspruchs auf Zahlung rückständiger Pacht. Über dieses ausdrückliche Bestreiten würde man sich hinwegsetzen, wenn man die Mangelhaftigkeit der Pachtsache im Rahmen des Räumungsanspruchs als dem Kl. günstig verwerten würde (vgl. OLG Köln, Urt. v. 2.8.2001, 8 U 24/01; Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl., § 138 Rn. 11).

2. Der Räumungsanspruch ist jedoch unabhängig davon begründet, ob die Kündigung der Bekl. wirksam oder unwirksam ist. Ist die Kündigung wirksam, hat die Bekl. diese nicht - wie das Landgericht mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird - wirksam widerrufen, so dass sie seit dem 31.12.2011 zur Räumung verpflichtet ist. Ist die Kündigung unwirksam, ist zwar kein Aufhebungsvertrag zustande gekommen, aber die Berufung der Bekl. auf die Unwirksamkeit ihrer Kündigung würde unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles gegen Treu und Glauben verstoßen.

a. Eine unwirksame Kündigungserklärung kann nach der ständigen Rechtsprechung grundsätzlich nicht in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden; eine Umdeutung setzt gemäß § 140 BGB voraus, dass sich der Erklärende bei Abgabe der Kündigung bewusst gewesen ist, dass sie als einseitige Erklärung nicht die von ihm gewünschte Rechtsfolge auslösen kann und in diesem Fall die vorzeitige Vertragsbeendigung von der Zustimmung des Erklärungsempfängers abhängt (vgl. BGH, Urt. v. 24.9.1980, VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43; OLG Düsseldorf Urt. v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, ZMR 2003, 921; Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 Rn. 25). Hieran fehlt es vorliegend. Der Kl. konnte dem Kündigungsschreiben nicht entnehmen, dass er zu einer Entschließung über eine vorzeitige Vertragsbeendigung aufgefordert werden sollte und die Bekl. mit einer Stellungnahme rechnete (vgl. BGH, aaO.).

Ob eine Umdeutung auch dann in Betracht kommt, wenn sie der beiderseitigen Interessenlage entspricht (vgl. BGH, aaO.), und ob dies vorliegend der Fall war, mag dahinstehen. Jedenfalls fehlt es an einer entsprechenden Annahmeerklärung seitens des Kl. Der Kl. hat in seinem Antwortschreiben lediglich erklärt, er gehe davon aus, das Objekt werde zum 31.12.2011 zurückgegeben, und die Bekl. aufgefordert, den Übergabetermin mitzuteilen. Ein Einverständnis mit einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung kann dem nicht entnommen werden. Zu berücksichtigen ist, dass der Kl. zuvor seinerseits dreimal wegen Zahlungsrückstandes die fristlose Kündigung erklärt hatte. Damit standen ersichtlich Ansprüche des Kl. wegen rückständiger Pacht im Raum. Demgegenüber hat die Bekl. sich in ihrem Kündigungsschreiben ausdrücklich „nunmehr die Geltungmachung aller, infolge der frühzeitig eingetretenen Beendigung des Pachtverhältnisses resultierenden, Schadensersatzansprüche" gegen den Kl. vorbehalten. Ein Einigungswille des Kl. ohne gleichzeitige Klärung dieser höchst streitigen Punkte kann redlicherweise nicht unterstellt werden.

Die Erklärung des Kl. bietet auch keinen Raum für eine Auslegung in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages; im Übrigen ist eine als Annahmeerklärung auslegungsfähige Reaktion der Bekl. nicht ersichtlich.

b. Die Bekl. kann sich unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles aber nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihre außerordentliche Kündigung unwirksam sei; dieser Einwand verstößt gegen Treu und Glauben und ist damit unzulässig.

Eine Rechtsausübung ist unzulässig, wenn der Berechtigte sich widersprüchlich verhält (venire contra factum proprium), weil er zuvor einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, auf den die Gegenseite auch vertraut hat. Sie ist aber auch dann unzulässig, wenn kein besonderer Vertrauenstatbestand begründet worden ist, aber das Verhalten des Berechtigten zu einem unlösbaren Selbstwiderspruch führt (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 242 Rn. 56, 57). Letztes ist hier anzunehmen.

Die Bekl. hat selbst ausdrücklich unter Berufung auf Mängel der Mietsache die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund erklärt und diese auch im Prozess noch bekräftigt (Schriftsatz v. 24.6.2011, Berufungsbegründungsschrift v. 15.5.2012). Dass sie mit ihrer Kündigung ausschließlich die gerichtliche Überprüfung des „wichtigen Grundes" begehrt habe, steht dem nicht entgegen.

Wenn sich die Bekl. nunmehr auf die Unwirksamkeit ihrer Kündigung beruft, weil bereits der Kl. zuvor außerordentlich gekündigt habe, verweist sie letztlich auf eine wirksame Kündigung des Kl. Eine solche setzt aber voraus, dass die Verzichtserklärung nicht bewiesen werden kann, und dass kündigungsrelevante Pachtrückstände bestehen, mithin auch die von der Bekl. zur Begründung ihrer eigenen außerordentlichen Kündigung angeführten Mängel nicht vorliegen. Das Vorbringen der Bekl. steht insoweit in einem unauflösbaren Selbstwiderspruch. Der Fall liegt damit nicht anders als der eines Arbeitnehmers, der aus wichtigem Grund gekündigt und hierdurch einen unbedingten Lösungswillen kundgetan hat und nunmehr geltend macht, die Kündigung sei wegen Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam (vgl. BAG NZA 2009, 840 m.w.N.), und ist daher entsprechend als treuwidrig zu beurteilen.

Wenn der Mieter die Mieträume nach eigener Kündigung nicht herausgibt, soll es ihm im Räumungsprozess verwehrt sein, die Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung geltend zu machen, meint das OLG Düsseldorf. Aber ist das wirklich so?

Weil die beklagte Pächterin für die Gaststätte über einen längeren Zeitraum keine bzw. nur eine geminderte Pacht gezahlt hatte, kündigte der Kläger das Pachtverhältnis mehrfach fristlos, zuletzt mit einem Schreiben vom 4. April 2011. Nachdem die Beklagte ihrerseits am 6. Juni 2011 die Kündigung wegen verschiedener Mängel zum 31. Dezember 2011 erklärt hatte, teilte der Kläger mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 mit, dass er von einer Rückgabe der Gaststätte zum Ende des Monats ausgehe. Die Beklagte erklärte daraufhin mit Schreiben vom 12. Dezember 2011, dass die ausgesprochene Kündigung nur für die Vorbereitung eines Schadensersatzprozesses gedacht gewesen sei und eine Räumung deshalb abgelehnt werde.

LG Wuppertal und OLG Düsseldorf hielten die Räumungsklage für begründet, allerdings mit unterschiedlicher Begründung. Während das LG wegen der Schreiben vom 6. Juni und 2. Dezember 2011 eine einvernehmliche Beendigung des Vertragsverhältnisses annahm, hielt das OLG die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der eigenen Kündigung für treuwidrig und den Räumungsanspruch deswegen für begründet.

Eine Rechtsausübung – hier die Berufung auf die Unwirksamkeit der eigenen Kündigung – sei unzulässig, wenn der Berechtigte sich widersprüchlich verhält, weil er zuvor einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, auf den die Gegenseite auch vertraut hat. Unzulässig sei aber auch eine Rechtsausübung ohne Begründung eines besonderen Vertrauenstatbestandes, wenn das Verhalten des Berechtigten zu einem „unlösbaren Selbstwiderspruch" führe. So liege es hier, denn die Pächterin habe selbst ausdrücklich unter Berufung auf Mängel der Mietsache die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund erklärt und könne sich nicht auf eine wirksame Kündigung des Vermieters wegen rückständiger Pachtzinsen berufen, weil diese wiederum Mangelfreiheit der Pachtsache voraussetze – das sei ein unauflösbarer Selbstwiderspruch.

Das OLG lässt ausdrücklich dahinstehen, ob die wechselseitigen Kündigungen begründet waren und hält den Räumungsanspruch (Anspruchsgrundlage? § 546 BGB? § 985 BGB?) deshalb für begründet, weil die Beklagte sich wegen der „besonderen Umstände des ... Falles" nicht auf die Unwirksamkeit der von ihr am 6. Juni 2011 ausgesprochenen Kündigung berufen dürfe. Verwiesen wird auf die Kommentierung im Palandt. Dort heißt es in der 72. Aufl. unter Rn. 55 ff. allerdings, dass die Rechtsordnung widersprüchliches Verhalten zulasse, die Parteien ihre Rechtsansichten ändern dürften – der Kläger also die Klagebegründung und der Beklagte seine Rechtsverteidigung. Die Rechtsausübung sei allerdings dann unzulässig, wenn das Verhalten des Berechtigten einen Vertrauenstatbestand begründet und der andere Teil im Hinblick hierauf Dispositionen vorgenommen habe. In Betracht komme Treuwidrigkeit aber auch dann, wenn das Verhalten des Berechtigten zu einem unlösbaren Selbstwiderspruch führe.

Das alles passt hier jedoch nicht. Zunächst hat die Beklagte kein „Recht" ausgeübt: Welches denn? Sie hat lediglich geltend gemacht, dass die von ihr ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Wie soll sich außerdem der Kläger hierauf „vertrauenstatbestandsbegründend" eingerichtet haben? Er hat doch mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 nachgefragt, war sich also doch nicht sicher, ob die Beklagte ihrer eigenen Kündigung folgen werde, ferner, was hat er denn zuvor im Vertrauen auf die Kündigung unternommen? Und wo ist der „unlösbare Selbstwiderspruch"? Keiner der bei Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Aufl.,§ 242 Rn. 59 genannten Fälle passt auch nur ansatzweise. Da zwischen den Parteien auch noch Streit über die Pachtzahlungsverpflichtung der Beklagten bestand, konnte doch nicht dahinstehen, ob und welche Kündigung das Vertragsverhältnis zu welchem Zeitpunkt beendet hatte.