Verwehrung des Zutritts eines gerichtlich bestellten Mietpreissachverständigen

Verwehrung des Zutritts eines gerichtlich bestellten Mietpreissachverständigen; Mieterhöhung; Beweisvereitelung

Wird dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung mehrfach verweigert, kann das Gericht die vom Vermieter behauptete Miethöhe als zutreffend unterstellen.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Der Anspruch des Kl. auf Wertersatz in Höhe des ortsüblichen Mietzinses ergibt sich aus den §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt, 818 Abs. 2 BGB (BGH, Urt. v. 6.8.2008 - XII ZR 67/06, NJW 2009, 1266 Tz. 49 ff.). Dieser bemisst sich ab Januar 2009 auf 2.000 € monatlich. Zwar hat der Bekl. den Vortrag des Kl. zur Ortsüblichkeit des Mietzinses bestritten, doch hat der Bekl. die Durchführung der von der Kammer angeordneten Beweiserhebung zur Ortsüblichkeit des Mietzinses mehrfach und dauerhaft vereitelt, indem er dem gerichtlich bestellten Sachverständigen an sämtlichen von diesem angesetzten vier Terminen keinen Zutritt zur Wohnung verschafft hat. Verweigert eine Partei dem Gegner oder dem Sachverständigen aber den Zutritt, so dass die Beweisaufnahme nicht stattfinden kann, ist ein solches Verhalten im Lichte von § 371 Abs. 3 ZPO grundsätzlich als Beweisvereitelung zu werten (Greger, in: Zöller, aaO., § 371 Rz. 5; Stadler, in: Musielak, 9. Aufl. 2012, § 357 Rz. 3).

Im Falle der Beweisvereitelung ist das Gericht befugt und gehalten, seiner Entscheidung zugunsten des Beweisführers Beweiserleichterungen bis hin zur Beweislastumkehr zugrunde zu legen und das dem Beweisführer bestmögliche Ergebnis des vereitelten Beweismittels anzunehmen (BGH, Urt. v. 23.10.2008 - VII ZR 64/07, NJW 2009, 360 Tz. 23). Davon ausgehend sieht die Kammer die zum Gegenstand der Beweiserhebung erhobene und im Einzelnen der Höhe und schlüssig dargetane Beweisbehauptung des Kl., für die streitgegenständliche Wohnung belaufe sich der ortsübliche Vergleichsmietzins auf 2.000 €, als erwiesen an, nachdem ihm der Bekl. den Beweis der von ihm behaupteten Beweistatsache durch die beharrliche Zutrittsverweigerung gegenüber dem gerichtlich bestellten Sachverständigen vereitelt hat. Keine andere Beurteilung folgt daraus, dass der Bekl. - nach eigenem Bekunden - die Wohnung mittlerweile an die Zeugin X herausgegeben hat und sich nunmehr auch diese einer Begutachtung widersetzt. Denn der Bekl. hat die streitgegenständliche Wohnung zumindest im Einvernehmen mit der Zeugin X herausgegeben und diese sich wiederum im Einvernehmen mit dem Bekl. einer Begutachtung widersetzt. Auch in einem solchen Falle greifen die Grundsätze der Beweisvereitelung zu Lasten des Beweisgegners (Greger, aaO. Rz. 7).

Wird dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung mehrfach verweigert, kann das Gericht die vom Vermieter behauptete Miethöhe als zutreffend unterstellen.

Der klagende Vermieter verlangte vom Beklagten, der über keinen gültigen Mietvertrag verfügte, die Zahlung einer Nutzungsentschädigung unter Zugrundelegung einer ortsüblichen Miete von 2.000 € monatlich. Ein Gutachten über die Höhe der Miete konnte nicht eingeholt werden, weil der Beklagte dem Sachverständigen zu keinem der vier angesetzten Ortstermine Zutritt zur Wohnung gewährte.

Das LG Berlin hielt den Zahlungsanspruch für begründet. Der Beklagte habe eine Beweisvereitelung begangen, so dass zugunsten des Klägers die von ihm behauptete Miethöhe zugrunde gelegt werden könne.