Verwaltungskostenpauschale in der Wohnraummiete

Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen „Verwaltungskostenpauschale“ auf den Wohnraummieter - zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete - ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 BGB unwirksam.

II. Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum Juli 2015 bis einschließlich Januar 2017 pauschal geleisteten Verwaltungskosten in Höhe von mtl. jeweils 34,38 € zu.

Die Bekl. ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Rückzahlung des klageweise geltend gemachten Betrages verpflichtet, weil die vom Kl. erbrachten Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Zwar haben die Parteien in § 7 Nr. 1 des von der Bekl. gestellten Formularmietvertrages geregelt, dass der Kl. eine monatliche „Verwaltungskostenpauschale” von „z. Zt. 34,38 €” zu tragen hat. Die Vereinbarung ist jedoch gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Gemäß § 556 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da § 7 Nr. 1 des Mietvertrages zum Nachteil des Kl. gegen § 556 Abs. 1 BGB verstößt. Danach ist es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten auf den Mieter, nicht aber die von Verwaltungskosten oder anderen Kostenarten zu vereinbaren (vgl. BGH, Urt. v. 11. Mai 2016 - VIII ZR 209/15, NJW 2016, 2254, juris Tz. 12, 21, 22).

Auch wenn sich einer ausschließlich grammatikalischen Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB („Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt”) ein gesetzliches Verbot zur Auferlegung sonstiger Kosten noch nicht hinreichend zweifelsfrei entnehmen lassen sollte, ergibt es sich bei der zusätzlich gebotenen teleologischen, historischen und systematischen Auslegung der Vorschrift: Der Gesetzgeber hat durch die Schaffung des § 556 Abs. 1 BGB (n.F.) nicht nur festlegen wollen, dass sich die vom Wohnraummieter zu tragende Gesamtmiete allein „aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt” (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 50 li. Sp.), sondern ausweislich der Gesetzesbegründung gleichzeitig eine über den zulässigen Betriebskostenkatalog hinausgehende Abwälzungsvereinbarung - unter besonderer Hervorhebung der Verwaltungskosten - ausdrücklich ausgeschlossen („Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus [z. B. auf die Verwaltungskosten] ist nicht möglich” [vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50 re. Sp.]). Diese Auslegung entspricht auch der Gesetzessystematik des § 556 Abs. 1 bis 4 BGB, da ein abweichendes Verständnis die erst im Verlaufe des Gesetzgebungsverfahrens - auf Vorschlag des Rechtsausschusses (vgl. BT-Drs. 14/5663, S. 79, re. Sp.) - aufgenommene Erstreckung des Verbotstatbestandes des § 556 Abs. 4 BGB auf § 556 Abs. 1 BGB weitgehend leerlaufen ließe.

Davon ausgehend verstößt die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Auferlegung pauschaler Verwaltungskosten gegen § 556 Abs. 1 BGB; sie ist deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Eine der Bekl. günstigere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Parteien dem Wortlaut des Vertrages zuwider nicht die gesonderte Abwälzung von Verwaltungskosten vereinbart hätten, sondern es sich dabei um einen bloßen - und aus Sicht des klagenden Mieters belanglosen - Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation handelte (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NZM 2017, 594, juris Tz. 7; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rz. 47 m.w.N.). Für eine derartige Auslegung als sog. Preishauptabrede ist hier allerdings kein Raum.

Maßgebend für eine Vereinbarung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, deren Zweck sowie die Interessenlage der Vertragsparteien heranzuziehen sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Mai 2014 - VI ZR 18/14, NJW 2015, 1246, juris Tz. 9). Da es sich bei der von den Parteien in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Regelung um eine von der Bekl. gestellte Formularvereinbarung handelt, ist für die Auslegungsfrage, ob die Parteien eine Preishauptabrede und nicht lediglich eine Preisnebenabrede getroffen haben, bei mehr als einem vertretbaren Auslegungsergebnis die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Bekl. als Klauselverwenderin in Ansatz zu bringen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016 - XI ZR 454/14, BGHZ 209, 71, juris Tz. 24;. a.A. [zumindest im Auslegungsergebnis] BGH, Beschl. v. 30. Mai 2017, aaO.).

Gemessen daran ist § 7 Nr. 1 im Sinne des Kl. auszulegen, da eine Auslegung der Vereinbarung als bloße Preisnebenabrede gemessen an den für die Auslegung einer Formularklausel maßgeblichen Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners und dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Vereinbarung zumindest vertretbar ist:

Gegen den Abschluss einer allein der - anteiligen - Offenlegung der Kalkulation des Vermieters dienenden Preishauptabrede spricht bereits der Wortlaut von § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, der die monatliche Nettokaltmiete abschließend beziffert („Die Miete nettokalt beträgt 1.499,99 €.”). Dem entspricht auch die Systematik des Vertrages. Denn die Bekl. hat die Verwaltungskostenpauschale in § 7 Nr. 1 des Mietvertrags zusätzlich und in Abgrenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ausgewiesen und in § 20 Nr. 3 des Vertrages die von dem Kl. zu erbringende Sicherheitsleistung „in Höhe von bis zu drei Monatsmieten” mit 4.499,97 € beziffert, dem Dreifachen der in § 7 Nr. 1 ausgewiesenen Nettokaltmiete von 1.499,99 €. Damit aber handelte es sich bei der pauschalen Abwälzung der Verwaltungskosten auch nach dem für die Auslegung ebenfalls heranzuziehenden Selbstverständnis der Parteien (vgl. BGH, Beschl. v. 14. Februar 2017 - VI ZB 24/16, NJW 2017, 1887, juris Tz. 9) nicht um einen rein kalkulatorischen Ausweis bereits in der Nettokaltmiete enthaltender Kostenbestandteile, sondern um die Auferlegung noch nicht erfasster Zusatzkosten. Andernfalls hätten die Parteien die Mietsicherheit mit dem Dreifachen der unter Einschluss der Verwaltungskostenpauschale gebildeten Nettokaltmiete vereinbart, die sich dann auf 4.603,11 € (3 x [1.499,99 € + 34,38 €]) und nicht lediglich auf 4.499,97 € hätte belaufen müssen.

Es tritt hinzu, dass eine mit § 7 Nr. 1 allein verbundene anteilige Offenlegung der vermieterseitigen Preiskalkulation einerseits nur den verhältnismäßig geringfügigen Anteil der Verwaltungskosten, nicht aber den der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten betroffen hätte und anderseits unschwer durch den - verkehrsüblichen - Ausweis einer einheitlich und umfassend bezifferten Nettomiete zu ersetzen gewesen wäre. Eine derart verstandene Vereinbarung wäre lückenhaft, widersprüchlich und sinnlos gewesen. Es entspricht aber der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass die Parteien stets eine in sich geschlossene und widerspruchsfreie Regelung treffen wollen und deshalb immer einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei welcher einer vertraglichen Regelung eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Regelung ansonsten als ganz oder teilweise sinnlos erweisen würde (vgl. Kammer, Urt. v. 15. Oktober 2015 - 67 S 187/15, ZMR 2016, 31, juris Tz. 19, 21, jeweils m.w.N. zur Rspr. des BGH). Auch die Beachtung dieser Grundsätze gebietet eine Auslegung im Sinne des Kl., zumindest aber führt sie zu keinem nur theoretisch denkbaren, praktisch aber fernliegenden und daher nicht ernstlich in Betracht zu ziehenden Auslegungsergebnis. Nur ein solches indes hätte zur Unanwendbarkeit des § 305c Abs. 2 BGB geführt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016, aaO.).

Da die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung nach alldem bereits aus § 556 Abs. 4 BGB folgt, konnte dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit - auch wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot - nicht auch aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB ergibt. […]

Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, können also nicht zusätzlich zur Grundmiete „vereinbart“ werden. Anders kann es sein, wenn die Verwaltungskosten Teil der Grundmiete sind, so das LG Berlin.

Nach § 7 Abs. 1 des Mietvertrages betrug die Nettokaltmiete 1.499,99 €, außerdem war geregelt, dass der klagende Mieter eine „monatliche Verwaltungskostenpauschale“ von „z. Zt. 34,38 €“ zu tragen hatte. Mit der Klage verlangt der Mieter von der Vermieterin Rückzahlung der in der Zeit von Juli 2015 bis Januar 2017 gezahlten Verwaltungskostenpauschalen in Höhe von insgesamt 601,65 €. Das Amtsgericht hatte die Rückzahlungsklage des Mieters abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hin änderte das Landgericht Berlin das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Mitte ab und verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung.

Die Vereinbarung sei aufgrund von § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, so das LG, weil sie zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen über die Abwälzung von Betriebskosten in § 556 BGB abweiche. Den Parteien eines Wohnraummietvertrages sei danach nur gestattet, über die Grundmiete hinaus die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten auf den Mieter, nicht aber die von Verwaltungskosten oder anderen Kostenarten zu vereinbaren. Die Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale sei unwirksam, weil diese Kosten wegen der maßgeblichen Betriebskostenverordnung nicht auf Mieter umgelegt werden dürften.

Das Landgericht hat die Revision „wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Vereinheitlichung der uneinheitlichen Rechtsprechung“ zugelassen, offenbar deswegen, weil es sein könnte, dass die Regelung über die Verwaltungskostenpauschale sich lediglich als „belangloser Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation“ darstellt und deshalb mietpreisrechtlich unbeachtlich ist.

Wie das angesichts der klaren Regelung im Vertrag, wonach die Pauschale eben zusätzlich zur Nettokaltmiete zu zahlen ist, angenommen werden kann, erschließt sich in keiner Weise, wird auch vom Landgericht selbst ausweislich der Entscheidungsgründe so nicht gesehen, so dass – jedenfalls mir – die (im Übrigen nicht auf eine bestimmte Rechtsfrage beschränkte) Revisionszulassung unverständlich ist. Eine andere Beurteilung wäre doch nur dann angebracht gewesen, wenn sich die Verwaltungskostenpauschale tatsächlich als Rechenposten innerhalb der Mietpreiszusammensetzung der von der Beklagten verlangten Miete dargestellt hätte. Dann hätte die Kammer über die heftig umstrittene Wirksamkeit (vgl. die Nachweise bei Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556 Rn. 5) einer solchen Vereinbarung entscheiden müssen und erst dann eine Revisionszulassung aussprechen dürfen (wobei es m. E. keinem Zweifel unterliegen kann, dass die nach der BetrKV nicht umlagefähigen Verwaltungskosten auf dem Umweg über einen „Rechenposten“ nicht zu berücksichtigungsfähigen Kosten mutieren können: so zu Recht Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556, Rn. 30).