Verwaltungskosten neben der Grundmiete

Die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter neben der Grundmiete besonders ausgewiesene Verwalterkosten zu zahlen hat, ist wirksam.

Der Bekl. stehen Ansprüche auf Rückzahlung der geleisteten Verwalterkosten aus § 812 I 1 BGB, mit denen sie gegen die im übrigen in der Berufung nicht angegriffene Klageforderung aufrechnen könnte, nicht zu.

Die in § 3 lit. n des Mietvertrages zwischen den Parteien vom 29. Juli 1987 ausdrücklich nicht als Vorschuß vereinbarte Verwaltergebühr stellt einen gesondert ausgewiesenen Berechnungsposten des Nettomietzinses dar, wobei § 4 Nr. 4 des Mietvertrages die Kalkulationsgrundlage für diesen Posten offenlegt. Die Vereinbarung einer solchen Verwaltergebühr begegnet keinen Bedenken (vgl. LG Berlin, GE 1996, 1051, 1052; Urteil vom 16. Januar 1997 - 62 S 295/96). Bei Beginn des Mietverhältnisses kann der Mietzins frei vereinbart werden. Dem Vermieter steht es frei, den Mietzins entweder einheitlich auszuweisen oder seine Kalkulation teilweise offenzulegen und neben dem (Netto-) Mietzins noch andere Beträge zu fordern, die Teil seiner Kalkulation geworden sind.

Der ganz überwiegende Teil der Literaturstimmen verneint zwar die Möglichkeit der Umlage von anderen Nebenkosten als den in der Anlage zu § 27 der II. BV angeführten Betriebskosten (Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsgesetz Miethöhegesetz, § 4 MHG Rdn. 3, Emmerich-Sonnenschein, Miete, 2. Aufl., § 4 MHRG Rdn. 2 § 10 Rdn. 6, Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht II. BV § 27 Anm. 1 und 21, Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, Rdn. 5, MünchKomm-Voelskow § 4 MHRG Rdn. 4; Schade/Schubarth/Wienecke, Soziales Miet und Wohnrecht § 4 MHG Anm. 2; Soergel-Kummer, 11. Aufl. § 4 MHG Rdn. 2; Staudinger Sonnenschein, 12. Aufl., § 4 MHG Rdn. 6 ff., § 10 Rdn 14; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. 1161, Sternel, Zulässigkeit und Grenzen von Mieterhöhungsvereinbarungen nach dem Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz, ZMR 1975, 321, 323, Goch, Die Umlage von Nebenkosten im frei finanzierten Wohnungsbau, WM 1977, 25; Lau, Zur Umlegung von Mietnebenkosten, ZMR 1978, 357, 358; Müller, Die Umlage von Mietnebenkosten im frei finanzierten Wohnungsbau, ZMR 1981, 194, Schmid, Die Probleme der Nebenkosten bei vermietetem Wohnungseigentum, GE 1983, 788, vgl. auch Gather, Aktuelle Rechtsprechung zum Mietpreisrecht im frei finanzierten Wohnungsbau, DWW 1985, 120, 122). Zur Begründung wird im wesentlichen dargelegt, die Bestimmungen der II. BV über Betriebskosten stellten die Grenze dar, über die hinauszugehen dem Vermieter verwehrt sei; dies ergebe sich aus § 4 MHG, worin lediglich gerade diese Betriebskosten als Kosten genannt sind, die der Mieter über den Mietzins hinaus zu tragen habe, und aus § 10 MHG, wonach Vertragsbestimmungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften des MHG abweichen, unwirksam seien; hiernach enthalte § 4, indem dort Betriebskosten als einzige umlegbare Nebenkosten erwähnt sind, ein Verbot gegenüber dem Vermieter, andere Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Dieser Meinung ist auch das OLG Koblenz (Rechtsentscheid vom 7. Januar 1986 - 4 W RE 720/85 - GE 1986, 227) gefolgt. Der Hinweis der Bekl. auf diese Rechtsprechung geht aber schon deshalb fehl, weil es bei der vorliegenden Vertragsgestaltung nicht um monatliche Vorauszahlungen ging, sondern um einen festen Betrag.

Es kann auch nicht der Ansicht des Landgerichts Braunschweig (WuM 1996, 283; WuM 1991, 339) und der des Landgerichts Bremen (WuM 1988, 397) gefolgt werden, die formularmäßige Verpflichtung eines Mieters, neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen einen festen monatlichen Betrag für Verwalterkosten zu leisten, sei unwirksam. Ein Vermieter darf im Rahmen der ihm zustehenden Vertragsfreiheit selbst darüber entscheiden, ob und auf welche Weise er außerhalb des preisgebundenen Wohnraums - Nebenkosten in die Mietzinskalkulation einbezieht. Andere Nebenkosten als die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Betriebskosten sind zwar nicht nach § 4 MHG umlagefähig, sie bilden aber einen Bestandteil der Grundmiete (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 16/92 - NJW 1993, 1061, 1062). Es kann hier im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob der Ansicht der Bekl., die mietvertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Verwalterkosten stelle eine allgemeine Geschäftsbedingung dar, zu folgen wäre. Nach § 8 AGB-Gesetz gelten die Vorschritten der §§ 9 bis 11 AGBG nur für Bestimmungen in formularmäßigen AGB, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Der lnhaltskontrolle entzogen sind hingegen Abreden, die ihrer Art nach nicht der Regelung durch Gesetz oder andere Rechtsvorschriften unterliegen, sondern von den Vertragspartnern festgelegt werden müssen (Wolf-Horn Lindacher, AGB-Gesetz, § 8 Rdnr. 8 m. w. Nachw.; vgl. BGH, NJW 1987, 193) = LM § 651 a BGB Nr. 4 = ZIP 1987, 640 [646]). Aus dem Anwendungsbereich der §§ 9 bis 11 AGB Gesetz scheiden daher Abreden aus, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistungspflichten unmittelbar regeln (st. Rspr., u. a. BGH, BGHZ 106, 42 [46] NJW 1989, 222 = LM § 8 AGBG Nr. 13 = WM 1988,1780 [1782]; vgl. auch BGHZ 91, 316 [318] NJW 1984, 2160 = LM § 9 [Cc] AGBG Nr. 4; BGHZ 93, 358 [360 f.] = NJW 1985, 3013 = LM § 8 AGBG Nr. 8; BGH, NJW 1991, 1953 = LM § 369 BGB Nr. 1 = ZIP 1991, 857 [858]). Dies ist hier jedoch gemäß § 535 S. 2 BGB der Fall. Die gesonderte Ausweisung von Verwalterkosten verstieße darüber hinaus ohnehin nicht gegen § 9 AGBG i.V.m. § 10 MHG. Denn das Miethöhegesetz befaßt sich - entgegen seinem Namen - nicht mit der Miethöhe an sich, sondern lediglich mit der Erhöhung der Miete (LG Wiesbaden WuM 1985, 367). Insoweit geht die Gegenauffassung, wonach die "entsprechenden" Gesetze nur zwischen Grundmiete und Betriebskosten unterscheiden, fehl. Vielmehr sind in den gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht keine grundsätzlichen Regelungen über Art und Höhe des Mietzinses enthalten. Bei der Festlegung der Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses sind die Parteien nicht an die Bestimmungen des MHG gebunden (Bub Treier, III. A, Rz. 3). Richtigerweise betrifft die Einschränkung der Mietpreiszusammensetzung nur deren Erhöhungsmöglichkeit nach dem MHG (OLG Koblenz, GE 1986, 227), so daß zwar die Umlegung von Verwaltungskosten gegen § 10 MHG verstößt, nicht jedoch deren Ausweisung in Höhe eines festen Betrages zu Anfang des Mietverhältnisses (so OLG Karlsruhe, GE 1988, 579; LG Bonn WuM 1988, 398; LG Frankfurt/Main WuM 1985, 367; LG Düsseldorf WuM 1985, 368; AG Büdingen WuM 1985, 368; AG Elmshorn WuM 1988, 398; Sternel III., Rz. 296 ff., 335 f., 523; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 10 MHG, Rz. 9 b).

Die Klausel ist auch nicht überraschen d im Sinne des § 3 AGBG. Zwar ist § 3 AGBG auch dann anwendbar, wenn die Klausel gemäß § 8 AGBG der Inhaltskontrolle entzogen ist (BGH, NJW 1990, 577). Überraschende Klauseln i. S. von § 3 AGB-Gesetz liegen jedoch nur dann vor, wenn ihnen ein Überrumpelungseffekt innewohnt. Sie müssen eine Regelung enthalten, die von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht und mit der dieser den Umständen nach vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Diese Erwartungen werden dabei von allgemeinen und individuellen Begleitumständen bestimmt. Zu ersteren zählen etwa der Grad der Abweichung vom dispositiven Gesetzesrecht und die für den Geschäftskreis übliche Gestaltung, zu letzteren der Gang und der Inhalt der Vertragsverhandlungen und der äußere Zuschnitt des Vertrages (BGHZ 102, 152 [159] = NJW 1988, 558 = LM § 3 AGB-Gesetz Nr. 23). Ein Überrumpelungseffekt liegt hier schon deshalb nicht vor, weil die Vereinbarung einer Verwalterkostenpauschale dem Gesetz nicht fremd, sondern - wenn auch für den preisgebundenen Wohnungsbau - in § 26 II. BV gesetzlich geregelt ist und die Verwaltungskosten hier in engem räumlichen Zusammenhang mit der sonstigen Mietvereinbarung in § 3 des Mietvertrages konzentriert sind, so daß auch aufgrund der äußeren Gestaltung nicht von einer überraschenden Klausel gesprochen werden kann.

Im Mietvertrag war vorgesehen, daß neben der Nettomiete der Mieter einen bestimmten Betrag als Verwalterkosten zu zahlen hatte. Später verlangte er Rückzahlung dieser Beträge und meinte, die formularmäßige Verpflichtung sei unwirksam.

Mit ausführlich begründetem Urteil vom 24. Juni 1999 verneinte das Landgericht Berlin einen Rückzahlungsanspruch des Mieters. Zwar sind nach einhelliger Auffassung Verwalterkosten keine Betriebskosten, so daß insbesondere eine jährliche Abrechnung hierüber ausscheidet. Dem Vermieter steht es jedoch frei, bestimmte Kalkulationsposten der Mietberechnung offenzulegen; ein gesetzliches Verbot dazu gibt es nicht. Sinn macht die gesonderte Ausweisung von Verwaltungskosten im Mietvertrag allerdings nicht, denn eine Abrechnung oder Erhöhung hinsichtlich der Verwaltungskosten ist ausgeschlossen.