Verwaltungskosten

Verwaltungskosten; Instandhaltungskosten; Umlagemaßstäbe; keine Flächenkorrektur nach Neuvermessung bei vereinbarter Fläche; Auswechselung von Lampen und Glühbirnen; Kosten für Kleinteile (Düsen, Filter, Dichtungen); Austausch einer Heizungspumpe; Gartenpflegekosten; Erstbeschaffung von Pflanzen und Gehölzen; Pflanzenausleihe für zeitweilige Verschönerung; Bestreiten nur nach Unterlageneinsicht

1. Ob die Umlage der Betriebskosten sachlich zutreffend ist, ist regelmäßig eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung und nicht ihrer formellen Darstellung. Hierüber hat das Gericht im Abrechnungsprozeß in der Sache zu entscheiden. 2. Sind einzelne Abrechnungsposten streitig und möglicherweise ganz oder teilweise unrichtig, so ändert dies nichts an der Fälligkeit der Gesamtabrechnung im übrigen, wenn die Abrechnung unschwer um die strittigen Positionen gekürzt werden kann.

3. Zur Bestimmung des Inhalts der in einem gewerblichen Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten können die Regelungen der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprechend herangezogen werden.

4. Kosten für die Auswechselung von Lampen und Glühbirnen sind als Instandhaltungskosten keine Betriebskosten i. S. der Ziffer 11 der Anlage 3 zu § 27 II. BV.

5. Zu den Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage i. S. v. § 7 Abs. 2 HKV zählen die Kosten der Wartung der Heizungsanlage einschließlich der Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen (z. B. Dichtungen, Filter, Düsen), nicht aber die Kosten der Reparatur einer defekten Heizungspumpe.

6. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen und Gehölzen sind keine Kosten der Gartenpflege i. S. der Ziffer 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Die Kosten der Leihe von Thuja Pflanzen zur Verschönerung eines Hauses anläßlich einer Modepräsentation sind nicht als Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegbar.

7. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser Möglichkeit muß der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden.

8. Stellt der Vermieter während der Mietzeit aufgrund einer Neuvermessung fest, daß die für die Abrechnung der Betriebskosten maßgeblichen Flächenangaben falsch berechnet sind, so ist er grundsätzlich befugt bzw. bei einer Abweichung zu Lasten des Mieters verpflichtet, die korrigierte Flächengröße der zu erstellenden Abrechnung zugrunde zu legen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien eine bestimmte Flächengröße vertraglich vereinbart haben. (Leitsätze des Einsenders)

II. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Nebenkostennachforderung der Kl. in dieser Höhe fällig. Die Abrechnungen der Kl. für 1995 und 1996 sind in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie erfüllen sämtliche Voraussetzungen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1982, 573) im Rahmen gewerblicher Miet- und Pachtverhältnisse an eine Nebenkostenabrechnung zu stellen sind. Ob die Umlage der Betriebskosten auch sachlich zutreffend ist, ist demgegenüber regelmäßig eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung und nicht ihrer formellen Darstellung und betrifft allein die materielle Berechtigung des Kostenansatzes im Einzelfall. Hierüber hat das Gericht im Abrechnungsprozeß in der Sache zu entscheiden. Sind einzelne Abrechnungsposten streitig und möglicherweise ganz oder teilweise unrichtig, so ändert dies nichts an der Fälligkeit der Gesamtabrechnung im übrigen, wenn die Abrechnung - wie es hier der Fall ist - unschwer um die strittigen Positionen gekürzt werden kann (vgl. BGH ZMR 1990, 97, 99; OLG Schleswig DWW 1990, 355; LG Hamburg WM 1998, 727 + WM 1989, 28; LG Berlin GE 1995, 941; AG Neuss WM 1995, 46). Im einzelnen ist zu den Einwendungen der Bekl. folgendes auszuführen:

1. Kosten der Hausverwaltung

Der Einwand der Bekl. gegen den Ansatz der Hausverwaltungskosten ist unbegründet Die Berechtigung zur Abrechnung der Verwaltungskosten ergibt sich aus § 4 des Mietvertrages vom 25.10.1993 i. V. m. § 3 Ziffer c des Mietvertrages vom 14.12.1988, denn danach ist der Vermieter berechtigt, die Verwaltungskosten umzulegen.

2. Containerkosten

Die Berechtigung zur Abrechnung der Containerkosten folgt aus § 3 Ziffer b Nr. 4 des Mietvertrages vom 14.12.1988 i. V. m. dem Mietvertrag vom 25.10.1993. Containerkosten zählen nach dem nicht substantiiert bestrittenen Vorbringen der Kl. zu den Kosten der Müllabfuhr, die angefallen sind, weil zu den Zeiten der Modemessen in Düsseldorf in dem von der Kl. betriebenen "... Haus" das größte Müllaufkommen besteht, so daß für die Entsorgung zusätzliche Müllcontainer notwendig sind. Rechtserhebliches hierzu hat die Berufung nicht vorgetragen. 3. Sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten in anteiliger Höhe von 233,09 DM (Abrechnung 1995) bzw. von 154,64 DM (Abrechnung 1996) kann die Kl. von den Bekl. nicht verlangen. Die von den Bekl. im Wege der Abrechnung zu zahlenden Betriebskosten sind in § 3 Ziffer 1 b des Mietvertrages vom 14.12.1988 enumerativ aufgezählt. Andere als die dort genannten Betriebskostenarten sind auf die Bekl. nicht umlegbar. Die Kl. hat nicht dargelegt, daß die von ihr unter der nicht im Vertrag genannten Position "sonstige Kosten" bzw. sonstige Betriebskosten u. a. für 1996 abgerechneten Kosten (Elektroarbeiten im Allgemeinbereich, Reparatur an der Heizungspumpe, Bepflanzung für die Messezeit) einer der unter § 3 Ziffer b Nr. 1 - 19 genannten Kostenarten zugehörig ist. Für 1995 fehlt jegliche nachvollziehbare Erläuterung, welche Kosten unter dem Begriff "sonstige Kosten" abgerechnet worden sind.

a. Rechnung der Firma E. über 510,26 DM: Bei den von der Kl. mit insgesamt 510,26 DM in die Abrechnung eingestellten Elektroarbeiten an Beleuchtungen im Allgemeinbereich handelt es sich ausweislich der Rechnung der Firma E. (Nr. 960130) um Montagearbeiten, die als Instandhaltungskosten gemäß § 536 BGB vom Vermieter zu tragen sind. b. Leuchtmittelkosten 323 DM: Bei den mit insgesamt 323 DM angesetzten Kosten für Leuchtmittel handelt es sich nach der Rechnung der Firma E. vom 24.10.1996 um die Kosten für 50 Osram Lumilux Glühbirnen, die als Instandhaltungskosten nicht umlegbar sind. Zwar haben die Parteien gemäß § 3 Ziffer b Nr. 3 vereinbart, daß die Beleuchtungskosten von den Bekl. zu tragen sind. Da dem Vertragstext jedoch nicht zu entnehmen ist, welche Kosten im einzelnen hierunter zu verstehen sind, ist diese Vertragsklausel gemäß §§ 133, 157 BGB unter Heranziehung der entsprechenden Regelung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV auszulegen. Nach Ziffer 11 der Anlage 3 zählen zu den Kosten der Beleuchtung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Kosten für die Auswechselung von Lampen und Glühbirnen werden von dieser Definition nicht erfaßt, sondern sind als Instandhaltungskosten einzustufen, die als Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Mietprax Pfeifer Fach 2 Teil 1 B Rdnr. 96; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten 5. Aufl. Rdnr. 4119; Sternel Mietrecht 3. Aufl. III Rdnr. 351). c. Reparaturkosten Heizungspumpe 984,20 DM: Kosten für die Reparatur der Heizungspumpe in Höhe von insgesamt 984,20 DM sind entgegen der Annahme des Landgerichts vom Vermieter zu tragende Instandsetzungskosten und keine Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die nach § 7 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 14.12.1988 vom Mieter zu tragen sind. Die vertragliche Regelung entspricht im Wortlaut der Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizkV i. d. F. v. 5.4.1984, so daß zur Beantwortung der Frage, welche Kosten im einzelnen hiervon erfaßt werden, die Regelung des § 7 Abs. 2 HKV herangezogen werden kann. Zwar werden danach zu den Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage auch die Kosten der Wartung der Heizungsanlage einschließlich der Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen (z. B. Dichtungen, Filter, Düsen) gezählt. Nicht mehr zu den ansatzfähigen Instandhaltungskosten, sondern zu dem nach § 536 BGB dem Vermieter zuzurechnenden Bereich der Instandsetzungskosten gehören jedoch die nicht mit dem laufenden Betrieb verbundenen Reparatur- und Ersatzbeschaffungskosten (vgl. Schmid a. a. O. Rdnr. 6186; Lammel HeizKV § 7 Rdnr. 53). Da die Rechnung der Firma W. vom 3.8.1996 den Ausbau und die Erneuerung der defekten Heizungspumpe betrifft, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten. d. Bepflanzungskosten 176 DM: Kosten der Bepflanzungen für die Messezeit in Höhe von 176 DM sind keine nach den Vereinbarungen der Parteien umlagefähige Betriebskosten. Zwar haben die Bekl. gemäß § 3 Ziffer b Nr. 10 auch die Kosten der Gartenpflege zu tragen. Hierzu zählen nach der bei fehlender vertraglicher Regelung auch im Gewerberaummietrecht zur Bestimmung des Inhalts der umlagefähigen Betriebskosten entsprechend heranzuziehenden Regelung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (Ziffer 10) neben den Kosten der Pflege gärtnerisch

ekl. gemäß § 3 Ziffer b Nr. 10 auch die Kosten der Gartenpflege zu tragen. Hierzu zählen nach der bei fehlender vertraglicher Regelung auch im Gewerberaummietrecht zur Bestimmung des Inhalts der umlagefähigen Betriebskosten entsprechend heranzuziehenden Regelung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (Ziffer 10) neben den Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, nicht aber die Kosten der Erstanschaffung (vgl. Schmid a. a. O. Rdnr. 4112). Wie der Rechnung vom 15.3.1996 zu entnehmen ist, hat die Firma B. der Kl. insgesamt 12 Stück Thuja-Pflanzen leihweise geliefert. Es handelt sich weder um Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen noch um die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, sondern ersichtlich um Verschönerungskosten, die als Werbemaßnahmen einzustufen sind und mangels vertraglicher Regelung nicht als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden können. 4. Aufzugskosten: Soweit die Bekl. die Berechtigung der mit insgesamt 11.533,69 DM (Abrechnung 1995) bzw. 12.207,43 DM (Abrechnung 1996) angesetzten Aufzugskosten bestreiten, erfüllt ihr Bestreiten nicht die Voraussetzungen des §138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO. Zwar sind die umlagefähigen Reparaturkosten für Personenaufzüge gemäß § 3 Ziffer b Nr. 12 auf 5.000 DM pro Jahr begrenzt. Da die Aufzugskosten, zu denen auch die Kosten eines Lastenaufzugs gehören, sich aber nicht allein aus Reparaturkosten zusammensetzen, hätten die Bekl. im einzelnen zu den angesetzten Kosten Stellung nehmen müssen und sich nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken dürfen. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser - den Bekl. hier durch die Kl. angebotenen - Möglichkeit muß der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden (vgl. Senat, Urt. v. 25.6.1987, 10 U 226/86; LG Berlin ZMR 1987, 380; AG Lichtenberg GE 1998, 1401; AG Ulm, Urt. v. 4.3.1999, WM 1999, 402).

5. Geänderter Flächenmaßstab der Abrechnung 1996: Die Kl. war entgegen ihrer Auffassung nicht berechtigt, aufgrund einer Neuvermessung des Objekts die der Nebenkostenabrechnung 1996 als Verteilungsmaßstab zugrunde gelegte Fläche der den Bekl. vermieteten Geschäftsräume einseitig nach § 315 BGB zu deren Lasten zu ändern. Eine Änderungsbefugnis folgt insbesondere nicht aus dem formularmäßigen Änderungsvorbehalt in § 3 Ziffer 1 d des Mietvertrages vom 14.12.1988. Abgesehen davon, daß die Kl. die Flächengröße entgegen dem Klauselwortlaut hier erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode rückwirkend geändert hat, unterfällt die Korrektur einer zu klein oder zu groß bemessenen Fläche aber auch nicht dem Regelungsbereich des Änderungsvorbehalts. Stellt der Vermieter während der Mietzeit aufgrund einer Neuvermessung fest, daß die der Abrechnung zugrunde liegenden Flächenangaben falsch berechnet sind, so ist er grundsätzlich befugt bzw. bei einer Abweichung zu Lasten des Mieters verpflichtet, die korrigierte Flächengröße der zu erstellenden Abrechnung zugrunde zu legen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien eine bestimmte Flächengröße vertraglich vereinbart haben, wie es hier der Fall ist. Nach der in § 1 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 14.12.1988 getroffenen Regelung "ist die Größe des Mietgegenstandes dem Mieter bekannt und gilt mit 206 qm als vereinbart". An diese Vereinbarung ist die Kl. gebunden, so daß sie nicht berechtigt ist, die Abrechnung 1996 nach Maßgabe der aufgrund der Neuvermessung nunmehr mit 213,59 qm ermittelten Fläche der den Bekl. vermieteten Räume zu erstellen.

Das Betriebskostenrecht gehört zu den Dauerbrennern im Mietalltag. Deshalb lohnt es sich, auf zusammenfassende Urteile wie das des OLG Düsseldorf vom 8. Juni 2000 hinzuweisen, auch wenn juristisches Neuland damit nicht betreten wird. Die Kernpunkte der Entscheidung ergeben sich aus den Leitsätzen, die hier nicht wiederholt werden sollen. Nur so viel: Von A wie "Auswechselung von Lampen und Glühbirnen" bis Z wie "Zusatzkosten für die Gebäudeverschönerung durch Leihpflanzen" ist alles drin, was Betriebskostenstreithähnen das Herz höher schlagen läßt. Neben strittigen Einzelpositionen ist vor allem auf zwei Aspekte hinzuweisen: Vereinbart war im Mietvertrag die Umlage von Verwaltungskosten als "Nebenkosten". Das ist im Gewerbemietrecht zulässig; bei einem Wohnraummietverhältnis wäre eine solche Klausel dagegen unwirksam. Zum zweiten beschäftigt sich das Gericht mit den Folgen einer Neuvermessung, die eine größere Mietfläche ergeben hatte. Dann ist nach Auffassung des OLG Düsseldorf grundsätzlich der Vermieter berechtigt, auch den Umlegungsmaßstab zu ändern, wenn nicht - wie im entschiedenen Fall - eine bestimmte Fläche als vertragliche Fläche vereinbart wurde. Im Wohnraummietrecht dürfte dann etwas anderes gelten, wenn nach der Neuvermessung die Wohnfläche kleiner als im Vertrag vorgesehen ist.